2025. augusztus 1-jén a Magyar Közlönyben megjelent, hogy 2025. szeptember 1-től elindul a 3%-os fix kamatozású, államilag támogatott lakáshitel, az Otthon Start program keretében. Az első lakásukat vásárló családok és egyének akár 50 millió Ft hitelt igényelhetnek, legfeljebb 25 éves futamidőre. Az ingatlan vételára legfeljebb 100 millió (lakás), illetve 150 millió Ft (családi ház) lehet, maximum 1,5 millió Ft-os négyzetméterárral.
Ez a program a korábbi CSOK Plusz, illetve Babaváró hitelprogramok után a lakáspolitikai támogatás új szintje, amelyet a kormány a demográfiai fordulat elősegítésével indokol. A cél, hogy a fiatal felnőttek saját tulajdonú lakáshoz jussanak, ne albérletbe kényszerüljenek.
A 3%-os kamatszint lényegében nominálisan is a történelmi mélypontok közelében van – a piaci hitelkamatokhoz képest ez jelentős támogatásnak számít, amivel a kormány kompenzálni igyekszik a korábbi évek inflációs és kamatemelési sokkját.
A program egy olyan gazdasági környezetben indul, amikor:
Ezért felmerül a kérdés: honnan lesz pénz erre? És vajon milyen hatással lesz ez az államháztartásra és a gazdasági egyensúlyra?
A stagnáló gazdaság és a növekvő államadósság miatt a kormány mozgástere szűk. A költségvetési hiány 2025-ben meghaladhatja az 5%-ot, míg az államadósság-ráta újra 75% fölé emelkedhet. A nemzetközi hitelminősítők már figyelmeztetéseket adtak ki a fenntarthatóságra vonatkozóan.
Ugyanakkor a kormányzat politikai célja, hogy fenntartsa a lakossági fogyasztást és az építőipari keresletet, ami a GDP-növekedés egyik motorja lehet. A kérdés, hogy ez az élénkítés nem megy-e a hosszú távú pénzügyi stabilitás rovására.
A támogatott hitel jelentősen olcsóbb, mint a jelenlegi piaci kamat (~6–7%). Ez megnöveli a lakáskeresletet, ami az árakat is emelheti – különösen a maximum 1,5 millió Ft/m²-es szegmensben. Korábbi hasonló programok is árrobbanást hoztak: például a CSOK vagy a 2010-es évek eleji támogatott hitelek.
Budapesten, ahol a belső kerületekben már most 1,6 millió Ft felett van az átlagos négyzetméterár, ez újabb eltolódást okozhat az árakban és elérhetőségben.
A kínálati oldalon viszont nem várható hasonló mértékű bővülés. Az építőipar munkaerőhiánnyal és emelkedő költségekkel küzd, így az új lakások kínálata korlátozott. Ez azt jelenti, hogy a támogatás nem új lakásépítést ösztönöz, hanem a meglévő lakásállomány árát hajtja fel – különösen a városokban.
Ez torzíthatja a lakáspiac szerkezetét, a fiatalok nehezen juthatnak lakáshoz a nagyvárosokban, ahol már most is túlkereslet van. Vidéken a hatás mérsékeltebb lehet, de az árkülönbségek tovább nőhetnek Budapest és a kisebb települések között.
Akár 50 millió Ft hitel esetén is:
Ez valódi segítség a fiatal családoknak – különösen vidéken, vagy közepes jövedelműeknek.
Fontos azonban megjegyezni, hogy az önerő (minimum 10%) előteremtése sokak számára még mindig kihívás. Egy 60 milliós ingatlan esetén ez legalább 6 millió forint készpénzt igényel, ami a magyar családok többsége számára nehezen mozgósítható. Továbbá az alacsonyabb jövedelmű háztartások nem biztos, hogy teljesítik a TB-jogviszony vagy KHR-mentesség feltételeit.
Így a program valódi haszonélvezői főként a stabil jövedelemmel rendelkező, már félretett megtakarítással rendelkező fiatal felnőttek lesznek – míg az igazán rászorulók csak marginálisan tudnak bekapcsolódni.
A különbözetet az állam fizeti ki a bankok felé. Az ügyfél csak a 3%-os kamatot fizeti, a bank a különbözetet az államtól kapja. Ez évente akár 100-150 milliárd Ft kiadást jelenthet az államháztartásnak. A bankok szempontjából ez kiszámítható, alacsony kockázatú ügyfélkört jelent, így nem veszítenek az ügyleten.
A kamattámogatás nem egyszeri, hanem futamidőn átívelő vállalás – így az állami költségvetést akár évtizedekig terhelheti. Ha a kamatszint a következő években nem csökken vissza 3% alá, a különbözet finanszírozása tovább nehezedik.
Az állami garancia azt is jelenti, hogy a hitel bedőlése esetén a bank nem viseli teljes egészében a veszteséget – ez morális kockázatot hordozhat, hiszen a hitelezés kockázata nem teljesen a pénzintézetet terheli.
A fedezet – legalábbis rövid távon – államadósság-növekedésből származik. Később várhatóan más kiadási területek visszafogása, vagy adónövelés lehet az ár. Ilyen jellegű programot nem lehet hosszú távon fedezet nélkül fenntartani – hacsak nem pörög fel jelentősen a gazdaság.
Ha a gazdasági növekedés elmarad a tervezettől, a kormány kénytelen lehet más kiadásokat csökkenteni, például szociális, egészségügyi vagy oktatási kiadásokat. Alternatív lehetőség a közvetett adók emelése – például áfa vagy jövedéki adó – amelyek ugyan kevésbé látványosak, de aránytalanul terhelik az alacsonyabb jövedelműeket.
A program hosszú távú fenntarthatóságát tehát nagyban befolyásolja a gazdaság dinamizmusa és az államadósság kezelhetősége. Egy lassú növekedési pálya esetén ez a program újabb kiadáscsapdát jelenthet.
A 2000-es évek eleji magyar támogatott hitelprogramok, valamint nemzetközi példák (pl. Írország, Spanyolország) arra mutatnak, hogy a hasonló konstrukciók:
Írországban a 2000-es évek elején bevezetett állami kamattámogatás hasonló célokat szolgált, de az árak drámai emelkedéséhez vezetett. Az ingatlanpiac túlforrósodott, és a 2008-as válságban a támogatott hitelek tömeges bedőlése jelentős bankmentési csomagokat tett szükségessé.
Spanyolországban az állami támogatások és laza hitelezési szabályok az „ingatlanbuborék” kialakulásához vezettek. A tanulság: ha nincs kellő kínálatbővítés és strukturális reform, a keresletoldali támogatás csak ideiglenes, torzító hatást gyakorol a piacra.
Makrogazdasági szinten: a program élénkíti a belső keresletet, de erősíti a költségvetési hiányt, miközben az ingatlanárakat is tovább emelheti. Ez hosszabb távon instabilitáshoz vezethet.
Társadalmi szinten: a jól informált és közepes-jó jövedelmű háztartásoknak ez jelentős előny lehet, de az alacsonyabb jövedelműeket kirekesztheti az ingatlanpiacról, így nőhet a társadalmi szakadék.
Összegzésként: rövid távon sok magyar család jól járhat, de hosszú távon a program fenntarthatósága és társadalmi igazságossága kérdéses.
Makrogazdasági szinten tehát a program segíthet a beruházások fenntartásában, de hosszú távon torzíthatja az egyensúlyt. A lakosság adósságszintje növekedhet, miközben az ingatlanpiac túlértékeltté válhat, ami pénzügyi instabilitáshoz vezethet egy jövőbeli sokk esetén.
Társadalmi szinten a program tovább polarizálhatja a lakhatási esélyeket: a tehetősebb, felkészült rétegek megerősödnek, míg a kiszolgáltatottabb háztartások kimaradnak az otthonteremtési lehetőségekből. Ez hosszabb távon a társadalmi mobilitás csökkenését és a szociális feszültségek növekedését is okozhatja.