Airbnb-tiltás Budapesten: mit hoz az EU új lakhatási terve?

2026. szeptember 9-én az Európai Bizottság előterjesztette az úgynevezett Affordable Housing Act, azaz a megfizethető lakhatásról szóló törvényjavaslatot, amelynek egyik legvitatottabb eleme, hogy a jelenleginél sokkal nehezebben megtámadható jogi alapot adna a városoknak a rövid távú lakáskiadás, köznapi nevén az Airbnb korlátozására. A hír azért fontos Budapest szempontjából is, mert a fővárosban ez korántsem elméleti kérdés: a VI. kerület, Terézváros már 2026. január 1. óta gyakorlatilag nullára korlátozta az Airbnb-zést, és további kerületek (Józsefváros, Erzsébetváros, a Belváros, most éppen a Várkerület és Újlipótváros is) dolgoznak saját szabályozáson. Az alábbiakban végigvesszük, mit tartalmaz pontosan az uniós javaslat, mi különbözteti meg a magyar előzményektől, mit mutatnak a terézvárosi tiltás első adatai, és mennyi lakás kerülhet ténylegesen a budapesti eladó és kiadó piacra, ha a szigorítás tovább terjed.

Mi valójában az EU új lakhatási törvénye, és mikor lép életbe?

Az Affordable Housing Act nem előzmény nélküli: a Bizottság már 2026 januárjában bemutatta az Európai Megfizethető Lakhatási Tervet, amely nyolc beavatkozási terület között nevesítette a rövid távú lakáskiadást is, és ígéretet tett egy önálló jogszabályra még ugyanezen évben. Ez az ígéret vált valóra szeptember 9-én, amikor Teresa Ribera ügyvezető alelnök és Dan Jørgensen energiaügyi és lakhatási biztos bemutatta a tényleges javaslatot. Fontos leszögezni: ez egyelőre csak bizottsági javaslat, amelynek még az Európai Parlament és a tagállami kormányokat tömörítő Tanács jóváhagyásán kell keresztülmennie a rendes jogalkotási eljárásban, tehát még nem hatályos jog, és tartalma menet közben módosulhat.

A javaslat lényege, hogy közös uniós kritériumrendszert vezetne be a „lakhatási szempontból stresszes” területek meghatározására: ha egy településen az ingatlanár és a jövedelem aránya eléri a nyolcszorost (további bizonyítással) vagy a tízszerest (automatikusan, bizonyítás nélkül), és ez a mutató legalább egy évtizede romlik, a helyi, regionális vagy nemzeti hatóságok korlátozhatják a „gyakori vagy kereskedelmi jellegű”, a hosszú távú lakáskínálatot csökkentő rövid távú kiadást. A korlátozás bevezetéséhez legalább három év bizonyított káros hatását kell igazolni, maga a korlátozás pedig legfeljebb öt évre szólhat, felülvizsgálat után megújítható. A saját, elsődleges lakóingatlanukat alkalmanként kiadó tulajdonosok a tervezet szerint kifejezetten mentesülnének a korlátozás alól. Ez az a pont, amely a legközelebb áll ahhoz a megkülönböztetéshez, amelyről sokan hallottak: nem minden Airbnb-üzemeltetőt érintene egyformán egy ilyen szabály, hanem elsősorban a rendszeres, üzletszerű, több ingatlant érintő kiadást.

A „támadhatatlanná” váló jelleg technikai értelemben azt jelenti, hogy a javaslat kivenné a rövid távú kiadást korlátozó helyi szabályokat a szolgáltatási irányelv előzetes bejelentési és bizottsági felülvizsgálati eljárása alól. Ez az az eszköz, amellyel eddig a Bizottság uniós szinten vizsgálhatta egy-egy nemzeti vagy önkormányzati korlátozás szükségességét és arányosságát. Az iparági érdekvédelmi szervezet, a CCIA Europe éppen ez ellen tiltakozott a bejelentés napján kiadott közleményében, azzal érvelve, hogy ez a Bizottság „egyetlen eddigi eszközét” venné ki a hostok kezéből, és számukra gyakorlatilag csak a hosszú és költséges nemzeti bírósági eljárás marad jogorvoslatként. Vagyis a tiltás nem lesz szó szerint megtámadhatatlan (nemzeti bíróság előtt továbbra is lehet érvelni arányosság vagy tulajdonjog alapján), de eltűnik az az uniós szintű előzetes kontroll, amely eddig sok esetben pont a szolgáltatók malmára hajtotta a vizet. Uniós szinten konkrét darabszám- vagy vendégéjszaka-korlátot a tervezet nem határoz meg, ez továbbra is helyi döntés marad.

Érdemes külön kezelni ezt a törvénytervezetet egy másik, már hatályba lépő uniós szabálytól: a rövid távú szálláshely-szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtésről és -megosztásról szóló (EU) 2024/1028 rendelettől, amely 2026. május 20-tól alkalmazandó. Ez utóbbi nem tiltásokról szól, hanem arról, hogy azokban a tagállamokban, amelyek regisztrációs rendszert működtetnek, a platformoknak (Airbnb, Booking.com és társai) ellenőrizniük kell és meg kell jeleníteniük a regisztrációs számot, és havonta adatot kell szolgáltatniuk a hatóságoknak a foglalásokról. A kettő tehát összefügg, az adatszolgáltatás megteremti a kontroll infrastruktúráját, az Affordable Housing Act pedig a tényleges korlátozás jogi hátterét adná, de nem ugyanaz a jogszabály, és nem is ugyanabban a stádiumban tart.

Ki tiltható be, és ki nem? A lényegi különbségtétel

Itt egy fontos pontosítást kell tenni, amit a cikk kutatása során kifejezetten érdemes volt tisztázni. Az az elképzelés, hogy Magyarországon már létezik, vagy éppen az Országgyűlés asztalán fekszik egy olyan törvény, amely kifejezetten megkülönbözteti az egy lakást kiadó magánszemélyt a több lakást vagy céget üzemeltető szolgáltatótól, a jelenlegi kutatás alapján nem igazolható. A ma hatályos magyar szabályozás (amelyre a kerületek a tiltásaikat építik) nem tesz ilyen különbséget: sem a terézvárosi nulla napos korlátozás, sem a józsefvárosi zónánkénti kvótarendszer, sem az V. kerület épületenkénti ötszázalékos korlátja, sem a XIII. kerületben most egyeztetés alatt álló tervezet nem különbözteti meg az egy lakást kiadó tulajdonost a több ingatlant futtató befektetőtől vagy cégtől. A szabály minden érintett lakásra egyformán vonatkozik, függetlenül attól, hány másikat üzemeltet ugyanaz a személy.

Az egylakásos–többlakásos megkülönböztetés valójában az uniós tervezet sajátja: az Affordable Housing Act az, amely az elsődleges lakóingatlanukat kiadó, alkalmi hostokat kifejezetten kivenné a korlátozás alól, és a „gyakori vagy kereskedelmi jellegű” kiadásra koncentrálná a szigorítást. Ez azért lényeges különbség, mert ha ez az uniós logika a jövőben begyűrűzik a magyar vagy budapesti szabályozásba is, akár úgy, hogy az önkormányzatok ez alapján finomítják a saját rendeleteiket, hogy jogilag védhetőbbek legyenek, az érdemben más hatást váltana ki, mint a mostani, mindenkire egyformán vonatkozó tiltások. Ez a cikk további részében is fontos szempont marad: a jelenlegi budapesti gyakorlat és a jövőben esetleg megjelenő, egylakásos kivétellel operáló szabályozás két, egymástól elválasztva kezelendő dolog.

„Támadhatatlan” tiltás? Amit az uniós bíróság a valóságban kimondott

Sokszor hallani azt az állítást, hogy az uniós bíróság rendszerint a kiadóknak, azaz a szolgáltatóknak ad igazat egy-egy önkormányzati tiltással szemben, hivatkozva a szolgáltatásnyújtás szabadságára. A kutatás alapján ez legalábbis pontosításra szorul. Az Európai Unió Bírósága 2020-ban, az úgynevezett Cali Apartments ügyben (C-724/18 és C-727/18 egyesített ügyek) éppen az ellenkezőjét mondta ki: helybenhagyta Párizs azon szabályát, amely előzetes engedélyhez kötötte a másodlagos lakóingatlanok ismételt, rövid távú kiadását, és kimondta, hogy a „strukturális lakáshiány elleni küzdelem” olyan közérdekű célnak minősül, amely igazolja a korlátozást, feltéve, hogy az arányos. Ez a döntés tehát nem a szolgáltatóknak, hanem az önkormányzatnak adott igazat. Vagyis a leggyakrabban hivatkozott uniós precedens éppen a tiltásokat legitimálja, nem gyengíti.

A félreértés valószínűleg egy másik, szintén sokat emlegetett ügyből ered: az Airbnb Ireland-ügyben (C-390/18, 2019) a bíróság azt mondta ki, hogy maga az Airbnb mint platform „információs társadalommal összefüggő szolgáltatásnak” minősül, nem ingatlanügynöki tevékenységnek, ezért Franciaország nem kötelezhette a platformot ingatlanközvetítői engedély megszerzésére. Ez azonban egészen más kérdés, a platform jogállásáról szól, nem arról, hogy egy önkormányzat betilthatja-e a rövid távú kiadást, és nem szabad úgy idézni, mintha a bíróság általában a hostok javára döntött volna tiltási ügyekben. Új, 2025–2026-os uniós bírósági döntést kifejezetten a rövid távú kiadás tiltásáról a kutatás során nem sikerült azonosítani, ami azt jelenti, hogy a 2020-as Cali Apartments-ítélet a ma is irányadó precedens, és inkább erősíti, mint gyengíti a hasonló szigorítások jogi alapját, ami egyben magyarázza is, miért igyekszik az Affordable Housing Act pont arányossági és bizonyítási követelményekkel (három év igazolt kár, ötéves felső korlát) körülbástyázni a jövőbeli korlátozásokat: nem azért, mert a bíróságok automatikusan a hostoknak kedveznének, hanem hogy a korlátozások továbbra is kiálljanak egy arányossági teszt próbáját.

A magyar helyzetben egyébként a terézvárosi rendelet jogszerűségét eddig kizárólag hazai jog alapján vizsgálták: a Kúria 2025. november 11-én a Budapesti Fővárosi Kormányhivatal törvényességi kifogását elutasítva mondta ki, hogy a kereskedelmi törvényre és a helyi önkormányzatokról szóló törvényre hivatkozva a rendelet nem törvényellenes, és az arányossági követelménynek is megfelel. Ebben az eljárásban uniós jogi érvelés nem merült fel. Magyarországon tehát már ma is, az uniós javaslattól függetlenül létezik működő hazai jogalap a tiltásra, amit a Kúria helyben is hagyott.

A magyar előzmény: regisztrációs szám, NTAK és a feketén futó szállások

A regisztrációs szám kötelezettsége nem új keletű: a szálláshely-szolgáltatás bejelentésének és nyilvántartásba vételének alapszabályait a 239/2009. (X. 20.) Korm. rendelet rögzíti, a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központot (NTAK) pedig a 2016. évi CLVI. törvény hozta létre, a technikai és adatszolgáltatási részleteket a 235/2019. (X. 15.) Korm. rendelet szabályozza. A valódi fordulópont 2020. október 1. volt: ettől kezdve minden online hirdetésen (legyen szó Airbnbről, Booking.comról vagy bármely más platformról) kötelezővé vált az NTAK-regisztrációs szám feltüntetése, ami gyakorlatilag rendszámmá tette a kódot, és lehetővé tette a hatóságok és a platformok számára a hirdetések azonosítását. Az NTAK-on keresztüli, valós idejű adatszolgáltatás (vendégéjszakák, bevétel) ezzel párhuzamosan vált kötelezővé, ami érdemben megnehezítette az adóalap eltitkolását. Az állam ma már vendégéjszakára és árra lebontva látja, mi történik egy-egy regisztrált szálláson.

A cikk apropóját adó állítás, hogy Budapesten minden harmadik, egyes megfogalmazásban minden ötödik Airbnb regisztrációs szám nélkül működöt, konkrétan visszavezethető egy forrásra: a GuestGuru nevű, budapesti megfelelőségi és ellenőrzési szolgáltatásokat kínáló vállalkozás 2026. szeptember 3-i sajtóközleményére, amelyet aznap több sajtóorgánum is átvett. A cég saját, „BPDB” nevű adatbázisa alapján mintegy 15–16 ezer aktív Airbnb- és Booking.com-hirdetést azonosított Budapesten, ebből körülbelül egyharmadot (közel 4950 hirdetést) minősített „szabálytalannak”, ezen belül 1400–1500 hirdetésen egyáltalán nem volt regisztrációs szám, a többi hiányos, érvénytelen vagy máshonnan (egyes esetekben Balaton-parti szállásokról) átvett kódot használt. A cég saját bevallása szerint is csak 90–95 százalékos pontosságú módszertanról van szó, és fontos hozzátenni: a GuestGuru üzletileg érdekelt abban, hogy a probléma nagynak tűnjön, hiszen pont ilyen megfelelőségi szolgáltatásokat ad el önkormányzatoknak és bérbeadóknak. Független, állami vagy akadémiai forrásból származó megerősítést ugyanerre a számra a kutatás nem talált, érdemes tehát piaci szereplő állításaként, nem hivatalos statisztikaként kezelni, még ha a mögötte álló módszertan (élő hirdetések összevetése az NTAK-adatokkal) alapvetően észszerűnek is tűnik.

Ugyanez az elemzés hivatkozik hivatalos NTAK-adatokra is: eszerint országosan 8081 különálló üzemeltető 12 445 érvényes engedéllyel rendelkezik. Ez az egyik legközelebbi támpont ahhoz, hogy mennyi a ténylegesen regisztrált, szabályos szállás. Fontos leszögezni, hogy nem világos, ez az adat kizárólag Budapestre vonatkozik-e, vagy országos összesítés, ezért érdemes fenntartással kezelni.

Esettanulmány: mit hozott a tiltás Terézvárosban?

Terézváros útja a tiltásig 2024. szeptember 15-én egy helyi népszavazással kezdődött, amelyen 20,52 százalékos részvétel mellett a szavazók mintegy 54 százaléka támogatta, 46 százaléka ellenezte a korlátozást. A képviselő-testület ez alapján 2024. október 31-én fogadta el a rendeletet, amely 2026. január 1-jén lépett hatályba. Az üzemeltetőknek így körülbelül 14-15 hónapjuk volt felkészülni. A szabály lényege, hogy a rövid távú kiadásra engedélyezett napok száma lakásonként nulla, és több forrás szerint a szöveg nem tesz különbséget a saját tulajdonú, egy lakást kiadó tulajdonos és a több lakást futtató üzemeltető között, mindre egyformán vonatkozik. Van azonban egy fontos kivétel: a rendelet a „magánszálláshely” kategóriára vonatkozik, és nem éri el azokat az ingatlanokat, amelyeket panzióvá, közösségi szálláshellyé vagy hotellé minősítettek át, ez utóbbi ugyanis nemzeti, nem önkormányzati engedélyezési kategória. Ezt a rést jellemzően a nagyobb, tőkeerősebb szereplők használják ki: a kerületben 39 hotel működik, további négy fejlesztés alatt áll, és dokumentált eset, hogy összenyitott lakásokból 224 négyzetméteres hostelt alakítottak ki, hogy a tiltás alól kibújjanak.

A tiltás előtti alapadatok szerint a kerületben mintegy 2500–2700 Airbnb-jellegű egység működött, ami a kerület körülbelül 29 ezer lakásának 8–10 százaléka volt. Ez lényegesen magasabb arány, mint a városi átlag (a teljes Budapesten becsülhetően 15 ezer ilyen egység, a lakásállomány mintegy 1,5 százaléka). Már a népszavazást követő három hónapban is érzékelhető volt egyfajta „várakozási hatás”: az 50 négyzetméter alatti, tipikusan Airbnb-profilú lakások ára a kerületben mintegy 5 százalékkal, 1,037 millió forint/négyzetméterre esett, a kínálat pedig 130-ról közel 200 hirdetésre bővült. Miközben a szomszédos VII. kerületben ugyanekkor enyhe áremelkedés volt megfigyelhető, ami informális kontrollként szolgálhat, bár messze nem tekinthető szigorú összehasonlításnak.

A tényleges hatálybalépés utáni, 2026 májusában közölt adatok már konkrétabb képet adnak: a kerületi Airbnb-hirdetések száma mintegy 60 százalékkal esett vissza, ezzel párhuzamosan a hosszú távú bérleti hirdetések száma 34 százalékkal nőtt, elérve az 1330 hirdetést. Ezzel Terézváros a belső kerületek között a legnagyobb bérleti kínálatú lett. A bérleti érdeklődés (telefonos megkeresések) 32 százalékkal nőtt éves összevetésben, miközben városi szinten 11 százalékkal csökkent ugyanez a mutató. Az átlagos kínált bérleti díj 280 ezer forint/hónap volt, ami stagnálást jelentett 2025 májusához képest, és elmaradt a 2025 szeptemberi, 300 ezer forintos csúcstól. Fontos azonban, hogy az elemzést jegyző szakértő maga is inkább az Otthon Start államilag támogatott hitelprogramnak tulajdonította a bérleti díjak megnyugvását (amely a bérlőket vásárlás felé tereli), mint magának a tiltásnak. Más, puhább jelzések vegyesebb képet festenek: adott forrás szerint év végéig „nem volt drámai” a változás, az eladó hirdetések száma a szomszéd kerületekhez képest valamivel gyorsabban, de nem kiugróan nőtt, a bérleti kínálat pedig csak minimálisan bővült, mivel a tulajdonosok lassan álltak át. Egy másik elemzés ezzel szemben „jól látható” négyzetméterár-csökkenésről ír, és arról, hogy a kerület korábbi, budapesti átlag feletti árprémiuma 2024 óta gyakorlatilag eltűnt.

Mindezt egy fontos, a kerületi hatásoktól független körülmény árnyalja: 2026-ban Budapest egészén, sőt országosan is lassulás, több mutató szerint tényleges árcsökkenés zajlik. Az MNB lakásárindexe szerint 2026 második negyedévében három éve először estek negyedéves alapon az árak minden településtípusban (országosan 1,1, Budapesten 0,6 százalékkal), az éves drágulás üteme pedig országosan 17,8-ról 12,3, Budapesten 8,3 százalékra lassult. A fővárosi árak havi szinten 0,7 százalékkal estek, ami 2022 őszi energiaválsága óta az első egymást követő havi csökkenés volt. A belső, V., VI. és VII. kerületet összevonó kosárban az éves áremelkedés üteme 27 százalékról (május) 18 (második negyedév), majd gyakorlatilag nullára (július), augusztusra pedig mínusz 3 százalékra esett vissza. Az elemzők egybehangzóan elsősorban nem a helyi Airbnb-tiltásokat, hanem az Otthon Start fix kamatozású, állami támogatású hitelprogramot nevezik meg fő okként, amely négyzetméterenként nagyjából 1,5 millió forintos de facto árplafont vezetett be, ezzel a drágább budapesti piacot inkább fékezve, a vidéki, olcsóbb piacokat pedig felpörgetve. Összességében tehát: a terézvárosi kínálati oldalon (Airbnb-hirdetések visszaesése, bérleti kínálat bővülése) mért változások valósak és a tiltással plauzibilisen összefüggésbe hozhatók, az árszintre gyakorolt önálló hatást azonban egyetlen forrás sem tudta tisztán elválasztani az egész fővárosra (sőt egész országra) jellemző, elsősorban más okra visszavezethető lassulástól. Ezt a cikk további részében is érdemes szem előtt tartani.

A rendelet betartatása egyébként számokban is mérhető: 2026 folyamán 633 helyszíni ellenőrzést tartottak, 57 eljárás indult, 33 zárult le, összesen 28 millió forint bírsággal (magánszemélyeknél 200 ezer, vállalkozásoknál akár 2 millió forintig). Jogi fronton két eljárás zajlott/zajlik: a Kúria (mint fentebb írtuk) 2025 novemberében a kerület javára döntött a kormányhivatal kifogásával szemben. Emellett az Alkotmánybíróság előtt is folyamatban van egy ügy: a Magyar Apartmankiadók Egyesülete (MAKE), Schumiczky Balázs vezetésével, 2026 tavaszán egy több mint 400 oldalas beadvánnyal élt, amelyben azt állítja, hogy egy önkormányzat csak arányos, fokozatos korlátozást vezethet be, teljes tiltást nem, vagyis pontosan azt az érvet, amely szerint egy mindenre kiterjedő, kivétel nélküli tiltás jogilag sérülékenyebb, mint egy célzott, csak bizonyos szereplőkre vonatkozó szigorítás. A beadvány szerint a nagy, hotellé átminősíthető szereplők és a kis, egy lakást kiadó tulajdonosok közötti egyenlőtlen bánásmód is felveti az arányosság kérdését. Érdemi uniós jogi érvelést, tehát a szolgáltatásnyújtás szabadságára hivatkozást, ebben az eljárásban nem sikerült azonosítani, ez tisztán hazai alkotmányjogi vita. Az Alkotmánybíróság döntése 2026. szeptember 10-ig, e cikk lezárásáig nem született meg, az ügy státusza: folyamatban.

Soproni Tamás polgármester azzal indokolta a lépést, hogy a kerület és az Airbnb, illetve a kormányzat közötti, átláthatóságról szóló egyeztetések eredménytelenül zárultak, a 2024-es népszavazást pedig demokratikus felhatalmazásnak tekinti. A tiltást a hosszú távú bérbeadás 75 százalékos helyi adókedvezményével és egy önkormányzati bérlakás-közvetítő szolgálattal is megtámogatták, cserébe a kerület évi 200–300 millió forintos helyi adóbevétel-kiesést vállalt be. 2026 szeptemberében a polgármester úgy nyilatkozott, hogy „a többség jogkövető magatartást tanúsít, a rövid távú kiadás nagyrészt megszűnt”. Ugyanakkor elismerte, hogy a szállodai-panziós átminősítés kibúvójára az önkormányzatnak nincs ráhatása.

Hol van a legtöbb Airbnb Budapesten, és mekkora hányadot tesznek ki?

A budapesti rövid távú kiadás földrajzilag rendkívül koncentrált: a becslések szerint a teljes kínálat több mint 80 százaléka mindössze hat belső kerületre (I., V., VI., VII., VIII., IX.) összpontosul, miközben ezek a kerületek a főváros lakásállományának csak körülbelül egyötödét adják. Városi szinten az Airbnb-szerű szálláshelyek a becsült egymillió budapesti lakás mintegy 1 százalékát teszik ki, a hat belső kerületben együttesen viszont ez az arány már 4 százalék fölött van, egyes városrészekben pedig ennél jóval magasabb. Fontos módszertani megjegyzés: a különböző források eltérő számokat közölnek attól függően, hogy csak a tisztán lakás jellegű „lakáshotel” kategóriát nézik-e, vagy minden platformon fellelhető magánszállást is beleszámítanak. Ezért az alábbi táblázat inkább nagyságrendi tájékozódásra, mint pontos összehasonlításra alkalmas.

A táblázatban szereplő adatok eltérő időpontú, részben önkormányzati, részben újságírói forrásokból származó becslések. Nincs egységes, hivatalos, kerületi bontású NTAK- vagy KSH-nyilvántartás, amelyet ellenőrzésképp mellé lehetne tenni. A nagyságrendek és a tendenciák (erős koncentráció a belső kerületekben, ezen belül is kiugró Erzsébetváros és a tiltás előtti Terézváros) ugyanakkor több, egymástól független forrásból is megerősítést nyertek.

Ki üzemeltet valójában? Az egylakásosok és a nagy szereplők aránya

A kérdés, hogy mekkora hányadot tesznek ki az egy lakást kiadó magánszemélyek a több ingatlant futtató, üzletszerű szereplőkhöz képest, kulcsfontosságú, hiszen egy jövőbeli, egylakásos kivétellel operáló szabályozás (amilyet az uniós tervezet vázol) ettől függően érintené a piac nagyon eltérő hányadát. A legkonkrétabb, bár szintén a fent már bemutatott GuestGuru-elemzésből származó adat szerint az NTAK-nál regisztrált 8081 üzemeltető 97,5 százaléka mindössze egyetlen ingatlant tart nyilván, ezek együttesen azonban a regisztrált hirdetések 73,6 százalékát adják. Vagyis a fennmaradó, mindössze 2,5 százaléknyi, több ingatlant üzemeltető szereplő kezében van a hirdetések nagyjából egynegyede (26,4 százaléka), fejenként átlagosan jóval több lakással.

Ezt erősíti meg közvetve a terézvárosi eset is: az Apartmankiadók Egyesületének elnöke szerint a kerületi tiltás mintegy 2500 lakást és körülbelül 2000 egyéni tulajdonost érintett, ami arra utal, hogy a többség itt is egy-egy lakást adott ki, gyakran a saját, korábban lakott ingatlanát. Ugyanő azt is hangsúlyozza, hogy a korlátozások aránytalanul sújtják az egyéni tulajdonosokat a nagy szereplőkhöz képest, mivel utóbbiak (amint a hotellé átminősítés kapcsán már látható volt) könnyebben tudnak kibújni a lakás-szintű szabályok alól. Összességében tehát azt mondhatjuk: ha egy jövőbeli szabályozás ténylegesen kivenné az egylakásos hoszokat a korlátozás alól, az a jelenlegi budapesti Airbnb-kínálatnak nagyságrendileg csak a negyedét-harmadát érintené ténylegesen korlátozó erővel. A fennmaradó, többségi hányad tovább működhetne.

Kerületi körkép: ki mit tervez?

A budapesti kerületek között jelentős szóródás van abban, hol tart a szabályozási folyamat. Terézváros már teljes tiltásnál jár. Józsefváros 2026 júniusában, hosszas egyeztetés után nem teljes tiltás, hanem zónánként differenciált kvótarendszer mellett döntött: a kerületi átlagos 4 százalékos felső korlát mellett egyes, ma is magas koncentrációjú területeken (Palota, Corvin negyed) 6, alacsonyabb koncentrációjú lakóövezetekben (Magdolna, Orczy, Losonci negyed) csak 1-2 százalékos korlátot vezettek be, épületenként pedig legfeljebb a lakásterület 20 százaléka adható rövid távra. A rendszer 2027. január 1-jén lép hatályba. A kerület alpolgármestere emellett kormányzati szintű NTAK-adatmegosztást és bővebb helyi adóztatási jogkört is kért.

Erzsébetváros, ahol a legtöbb budapesti Airbnb-hirdetés található, 2024-ben még kifejezetten elzárkózott a teljes tiltástól, majd 2025 őszén mégis elfogadta a 33/2025. számú rendeletet, amely épületenként a lakóterület legfeljebb 10 százalékára, és kizárólag földszinti egységekre korlátozza az új rövid távú szállásokat, 2026 végéig tartó moratóriummal kiegészítve. Az V. kerület 2020 óta épületenként 5 százalékos korlátot alkalmaz, ami a jelzések szerint már önmagában is mintegy 30 százalékkal csökkentette a regisztrált szállások számát; a kerület egy 85 oldalas belső tanulmány alapján most egy zónaalapú, a turisztikailag túlterhelt és a tisztán lakófunkciójú területeket megkülönböztető rendszeren dolgozik, de teljes tiltásról egyelőre nem született döntés. Ferencváros (IX. kerület) 2024-ben kifejezetten elutasította a népszavazás gondolatát, azzal érvelve, hogy helyzete nem hasonlítható Terézvároséhoz, ennél frissebb, 2025–2026-os kerületi állásfoglalást a kutatás nem talált, ami vagy azt jelenti, hogy a kerület valóban nem tervez lépni, vagy azt, hogy egyszerűen kevesebb figyelmet kapott a témában, mint a többi belső kerület.

A legfrissebb fejlemények 2026 augusztusának végén és szeptember elején futottak be: a Várkerület (I. kerület) polgármestere augusztus 31-én online, kétkérdéses konzultációt indított arról, hogy a lakosok teljes tiltást vagy feltételes szabályozást támogatnának-e, jelezve, hogy „mindkét oldalnak vannak megfontolandó érvei”. A XIII. kerületben, elsősorban Újlipótvárosban, szeptember elején indult egyeztetés, amelyet a polgármester részben rendészeti problémákkal (egy Victor Hugo utcai épülettel kapcsolatos prostitúciós és kábítószer-ügyek rendőrségi bejelentéseivel) indokolt, és amelyben egy ellenzéki képviselő már konkrét, negyedenkénti korlátot és a társasházaknak valódi vétójogot javasol az új rövid távú kiadások ellen.

Mit gondol erről a magyar közvélemény?

A témában eddig egyetlen módszertanilag megbízható, reprezentatív felmérés készült: a Medián 2024 szeptemberében, közvetlenül a terézvárosi népszavazás előtt, 1264 fős, az V–IX. kerületekre súlyozott mintán mérte a lakosság véleményét. A háromválaszos kérdésre a válaszadók 60 százaléka szigorúbb szabályozást, de nem teljes tiltást támogatott, 12 százalék teljes tiltást akart, 21 százalék semmilyen változtatást nem szeretett volna. A ténylegesen feltett, kétválaszos népszavazási kérdéshez közelebb álló megfogalmazásnál a megoszlás sokkal szorosabb volt: 45 százalék a tiltás mellett, 46 százalék ellene, 9 százalék bizonytalan. Kerületenként is volt eltérés: Terézvárosban magában a legszigorúbb volt a hangulat (21% teljes tiltás, 57% szigorúbb szabályozás mellett), míg a VII. és a VIII., IX. kerületben a teljes tiltást támogatók aránya jóval alacsonyabb, 10 százalék alatti volt. Érdemes kiemelni azt is, hogy a felmérésben a rövid távú kiadás mint probléma a 16 vizsgált kerületi probléma közül csak a 10–11. helyen végzett. Vagyis valós, de a legégetőbb kérdések között nem szereplő gondról van szó még az érintett kerületekben is.

A szabályozás mellett érvelők, köztük lakhatási szakértők, azt hangsúlyozzák, hogy a turistákra szabott szolgáltatások fokozatosan kiszorítják a helyi lakosokat a saját negyedeikből, tovább szűkítve a megfizethető lakhatás körét. A szabályozás ellen érvelők (elsősorban az Apartmankiadók Egyesülete) vitatják az ok-okozati összefüggést, arra hivatkozva, hogy olyan vidéki városokban is gyorsan drágultak a lakások, mint Debrecen vagy Győr, ahol elhanyagolható az Airbnb-jelenlét, hogy Budapesten becslésük szerint mintegy 160 ezer lakás áll üresen, és hogy a rövid távú szálláshelyek a fővárosi turisztikai ágyszám nagyjából felét adják, több ezer kapcsolódó munkahellyel (takarítás, karbantartás, transzfer) együtt.

A magyar leleményesség: kiskapuk és megkerülő megoldások

Fontos újra hangsúlyozni: mivel a ma hatályos budapesti szabályok (Terézvárost is beleértve) nem tesznek különbséget egy- és többlakásos üzemeltető között, a kérdésben feltett, „családtagra vagy egyéni bérbeadóra íratás” típusú kibúvó egyelőre nem egy létező szabály megkerülésére szolgálna, hanem egy még meg sem született, egylakásos kivétellel operáló jövőbeli szabályozásra készülhetne elő. Ettől még érdemes megvizsgálni, mennyire lenne életképes egy ilyen trükk, ha egyszer aktuálissá válna.

Jogtechnikailag a lehetőség adott: a Magyar Turisztikai Ügynökség hivatalos, magánszálláshely-üzemeltetőknek szóló tájékoztatója egyértelműen rögzíti, hogy a szolgáltatást adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként bejelentő személynek nem kell azonosnak lennie az ingatlan tulajdonosával. Az üzemeltetői és a tulajdonosi minőség ma is elválik egymástól. Ez azt jelenti, hogy egy cég vagy egy több lakást birtokló befektető elméletileg minden további nélkül rábízhatná az egyes lakások „papíron” történő üzemeltetését különböző magánszemélyekre, akár családtagokra is, hogy azok egyenként az egylakásos kategóriába essenek. Konkrét, dokumentált magyar esetet erre a kutatás nem talált. De ennek egyszerű oka lehet, hogy a szabály, amely ellen ez védekezne, egyelőre nem létezik. Már 2020-ban, a jelenlegi kerületi szabályozást megalapozó törvény elfogadásakor felmerült jogi szakértői kritikaként, hogy a törvény nem korlátozza, hány ingatlant tarthat egy személy a neve alatt, és hogy ez különbséget kellene, hogy tegyen az egyedi tulajdonos és a „tucatnyi ingatlant” futtató szereplő között, vagyis a kockázat felismerése régebbi, mint maga a jelenlegi hullám.

A gyakorlatban már ma is megfigyelhető, rokon jelenség inkább a kategóriaváltás, mint a névre íratás: a Terézvárosban dokumentált hotel- és panzióvá átminősítés szinte kizárólag a tőkeerősebb, több lakást birtokló szereplők eszköze, míg az egy-két lakást kiadó kisebb szereplők „tiltást” kapnak, míg a nagyoknak „kiskapu” jut. Emellett a magyar ellenőrzési rendszer eleve nem tűnik túlzottan szigorúnak: a fent idézett GuestGuru-elemzés szerint a budapesti hirdetések mintegy harmada szabálytalan, a terézvárosi, elméletileg teljesen tiltott 997 hirdetésből pedig hét hónappal a tiltás hatálybalépése után is 498 érvénytelen vagy hiányos azonosítóval futott tovább, miközben az ellenőrzés 23 különálló kerületi hatóság között oszlik meg. Ez a fajta, már ma is dokumentált végrehajtási hézag arra utal, hogy egy jövőbeli, méret alapján differenciáló szabály kikényszerítése, vagyis annak ellenőrzése, hogy egy adott „egylakásos” bejelentő valójában nem áll-e kapcsolatban más, azonos címen, azonos foglalási rendszerrel vagy azonos bankszámlával működő „egylakásos” bejelentőkkel, minden bizonnyal komoly gyakorlati kihívás elé állítaná a hatóságokat.

Nemzetközi összevetésben ugyanakkor meglepően kevés konkrét bizonyíték áll rendelkezésre pontosan erre a mechanizmusra. New York Local Law 18 szabálya nem méret, hanem lakóhely alapján szűr (a bejelentőnek életvitelszerűen az adott lakásban kell élnie), ezért ott ez a fajta névre-íratásos kibúvó kevésbé releváns. A San Francisco-i bérlői érdekvédelmi szervezet már évekkel ezelőtt felvetette annak kockázatát, hogy „gátlástalan tulajdonosok rokonokkal vagy barátokkal fogják regisztráltatni az általuk ténylegesen irányított lakásokat”, de ezt maga a szervezet is várható kockázatként, nem dokumentált tényként fogalmazta meg. Barcelonában, Párizsban, Amszterdamban vagy Lisszabonban a kutatás nem talált érdemi beszámolót kifejezetten erről a trükkről. Mindezek alapján a legvalószínűbb forgatókönyv az, hogy amennyiben egy egylakásos kivétellel operáló szabály Budapesten is megjelenne, a nagyobb szereplők (akik a mai adatok szerint amúgy is csak a hirdetések negyedét adják, de a leginkább profitorientáltak és a leginkább alkalmazkodóképesek), jó eséllyel élnének valamilyen szintű kibúvóval, legyen az hotel-átminősítés vagy névleges szétosztás, miközben a szabály tényleges, mérhető hatása a végrehajtási kapacitás gyengesége miatt is szerényebb maradna, mint az elméleti korlátozás mértéke sugallná. Ez azonban jelenleg inkább megalapozott következtetés, mint mért tény, hiszen a szabály, amelyre vonatkozna, egyelőre nem létezik.

Mennyi lakás kerülhet ténylegesen piacra – és mennyit mozdít ez az árakon?

Ha összerakjuk a fenti adatokat, egy viszonylag árnyalt kép rajzolódik ki, amely alapvetően alátámasztja azt a kiinduló feltételezést, hogy tömeges, várostszintű kínálatbővülésre és nagy horderejű árhatásra nem érdemes számítani. Ugyanakkor pontosítja is azt, hol és milyen mértékben várható mégis érdemi elmozdulás. Városi szinten a rövid távú szálláshelyek a teljes budapesti lakásállománynak mindössze körülbelül 1 százalékát teszik ki. Még egy (jelenleg nem valószínű) teljes, fővárosszintű tiltás is csak ezt az 1 százaléknyi kínálatot mozdítaná meg egyszerre, ami a város egészének ár- és bérletiindex-szintjén aligha okozna érzékelhető elmozdulást, főleg egy olyan piacon, amelyet ma amúgy is sokkal erősebben mozgat az Otthon Start hitelprogram.

A kép azonban egészen más, ha a hat, magas koncentrációjú belső kerületre szűkítjük a nézőpontot: ott a rövid távú szálláshelyek aránya már 4 százalék fölötti, egyes zónákban (Józsefváros Palota és Corvin negyede, a tiltás előtti Terézváros) elérte a 7–10 százalékot is. Ezekben a mikropiacokban egy-egy komolyabb szigorítás valóban érdemi, helyben mérhető kínálatbővülést hozhat. Ahogy azt Terézváros is megmutatta: 60 százalékos Airbnb-visszaesés, 34 százalékos bérleti kínálatbővülés nem elhanyagolható elmozdulás egy adott kerület bérleti piacán, még akkor sem, ha az árszintre gyakorolt önálló hatását a városi szintű lassulás és az Otthon Start egyidejű, erőteljesebb hatása miatt ez idáig egyetlen elemző sem tudta pontosan leválasztani.

Ehhez társul a szereplői szerkezet: mivel a ma elérhető legjobb becslés szerint az üzemeltetők 97,5 százaléka egyetlen lakást tart fenn, de ezek együtt csak a hirdetések 73,6 százalékát adják, egy jövőbeli, az uniós javaslat logikáját követő, egylakásos kivétellel operáló szabályozás (szemben egy terézvárosi típusú, teljes tiltással) eleve csak a kínálat nagyjából negyedét-harmadát érintené korlátozó erővel. Ehhez jön még a dokumentált kibúvási hajlandóság (elsősorban a hotel-, panzióvá átminősítés a nagyobb szereplőknél) és a ma is mérhető, gyenge végrehajtási kapacitás (harmadnyi szabálytalan hirdetés városi szinten, félig sem teljesült tiltás Terézvárosban hét hónap után). Mindez tovább szűkíti azt a kínálati hányadot, amely a gyakorlatban ténylegesen átkerülhet az eladó vagy a hosszú távú bérleti piacra.

Összegezve: a rendelkezésre álló adatok nem cáfolják, hanem inkább alátámasztják és pontosítják azt a várakozást, hogy egy szélesebb körű, az uniós logikát követő szabályozás nyomán nem várható tömeges, egész Budapestet átrendező kínálati sokk vagy nagy árcsökkenés. Reálisabb forgatókönyv, hogy a hatás (Terézváros mintájára) néhány, ma is magas Airbnb-koncentrációjú belső kerületben és mikropiacon (elsősorban az 50 négyzetméter alatti, korábban tipikusan turistáknak kiadott lakások szegmensében) lesz ténylegesen érzékelhető, mérsékelt kínálatbővülés és ezzel összefüggésben esetlegesen enyhébb bérletidíj-, illetve árnövekedés-lassulás formájában, miközben a városi átlagot továbbra is elsősorban más, a rövid távú kiadástól független tényezők (jelenleg mindenekelőtt a hitelpiaci szabályozás) fogják meghatározni. Mindez azonban egyelőre inkább a rendelkezésre álló, jórészt friss és sok helyen egymásnak ellentmondó adatokból levonható, óvatos következtetés, mint biztos előrejelzés: az uniós törvény napja óta mindössze egy nap telt el, a hazai kerületi tiltások többsége is csak néhány hónapja fut, így a téma a következő egy-két évben minden bizonnyal még sokat fog változni.