A budapesti belvárosi lakások továbbra is kiemelt célpontjai a befektetőknek. Hozamuk két forrásból áll: a bérbeadásból származó jövedelemből és az ingatlan hosszabb távú értéknövekedéséből. Egy 55 nm-es, nappali + hálós lakás példáján keresztül mutatjuk be, milyen tényleges megtérülés érhető el – költségekkel, adóval és inflációval együtt.
Ez a lakás értékére vetítve 2,9–3,3% éves nettó bérleti hozamot jelent. Bár ez nem kiugróan magas, stabil és előre kalkulálható bevételt biztosít, különösen, ha a lakás hosszabb távon folyamatosan kiadható.
Az elmúlt öt évben a budapesti lakásárak átlagosan 50–60%-kal emelkedtek, ami éves szinten 8–10% közötti árnövekedésnek felel meg. A belvárosi, jó lokációjú lakásoknál ez a növekedés tartósan a felső sávban mozgott. Egy 70 milliós ingatlannál ez évente 5,6–7,0 millió Ft „papíron” realizálódó értéknövekedést jelenthet.
Eladáskor ugyanakkor számolni kell költségekkel: közvetítői díj, home staging, ügyvédi költségek – ezek jellemzően 3–6 %-kal csökkenthetik a tényleges realizált árat. Ha az értékesítés 5 éven túl történik, a nyereségadó nem jelent terhet, míg rövidebb időtáv esetén 15% SZJA fizetendő a nyereség után.
A bérleti hozam (~3%) és az értéknövekedés (~8–10%) együttesen évi 11–13% hozamot eredményezhet egy belvárosi lakás esetén. Fontos azonban látni, hogy a két hozamforrás időben eltér: a bérbeadás havi, folyamatos cash flow-t biztosít, míg az értéknövekedés csak eladáskor realizálódik.
Magyarországon az infláció az elmúlt években 9–10% körül alakult, az eurózónában 5–6%, az USA-ban 4–5%. Ez azt jelenti, hogy a forintban elért 10% nominális hozam reálértéken gyakran kevesebb, mint egy eurós 6%-os hozam. Az ingatlan árnövekedése ugyanakkor jellemzően együtt mozog az inflációval, így hosszú távon értékvédő szerepet tölt be.
Egy 55 nm-es budapesti belvárosi lakás befektetésként évente 2,9–3,3% nettó bérleti hozamot és 8–10% árnövekedést biztosíthat. A teljes kombinált hozam így évi 11–13% körül alakulhat. Ez kiemelkedő más befektetésekhez képest, ugyanakkor az árnövekedés mértéke döntően befolyásolja a végeredményt. Ha a piaci dinamika lassul, a befektetés megtérülése főként a bérleti díjból származik.
Összességében az ingatlan továbbra is stabil és inflációkövető befektetés, amely hosszabb távon vonzó hozamot kínál, bár likviditása és az időszakos költségek miatt körültekintést igényel.