Az elmúlt évtizedekben a nemzetközi migráció hatása egyre inkább érezhetővé vált a fejlett országok gazdaságában, különösen a lakáspiacon. A németországi ingatlanpiac és a bevándorlási folyamatok közötti összefüggéseket elemző tanulmány (The Effect of Immigration on Housing Prices: Evidence from 382 German Districts) átfogó empirikus bizonyítékot nyújt arra, hogy a migráció közvetlen hatást gyakorol a lakásárak és a bérleti díjak alakulására. A kutatás olyan adatokat vizsgál, amelyek 382 német közigazgatási körzetre terjednek ki, így megbízható alapot kínálnak a következtetések levonásához.
A cikk jelentősége nem korlátozódik Németországra: más országokban, köztük Magyarországon is releváns következtetések vonhatók le az adatokból. Hazánkban a migrációs nyomás kisebb léptékű, de lokálisan így is érzékelhető ingatlanpiaci hatásokat vált ki. Az ipari városokban, például Győrben, Kecskeméten vagy Debrecenben a külföldi munkavállalók megjelenése új keresleti réteget teremtett a lakáspiacon. Ennek megértése elengedhetetlen az értékbecslés és a befektetési döntések megalapozottsága szempontjából.
Magyarországon a bevándorlás mértéke eltérő mintázatot mutat, mint Nyugat-Európában, de a hatásmechanizmusok hasonlóak. A gazdasági bevándorlók, akik elsősorban munkaerőpiaci okokból érkeznek hazánkba – például ukrán, szerb, vietnámi vagy fülöp-szigeteki munkavállalók –, elsősorban a nagy foglalkoztatók környékén (jellemzően autóipari vagy elektronikai cégek települései mentén) jelennek meg a lakáspiacon.
Ez új keresleti hullámot indít el az albérletpiacon és – hosszabb távon – az olcsóbb lakások vásárlása iránt is. Gyakori példa erre a győri vagy kecskeméti albérleti piac, ahol a külföldi munkavállalók jelenléte már érzékelhetően megnövelte a bérleti díjakat. Hasonló tendencia figyelhető meg Budapesten a vendégmunkások által sűrűbben lakott peremkerületekben. Az ilyen helyi piacokon a kereslet növekedése az ingatlanértékek emelkedéséhez vezethet – különösen, ha a kínálat nem tud gyorsan alkalmazkodni.
A németországi empirikus eredmények megerősítik azt a megérzést, hogy a nemzetközi migráció és a lakáspiaci folyamatok szorosan összefüggnek. A migráció hatása több szinten is érzékelhető: rövid távon a bérleti díjakon keresztül, közép- és hosszú távon pedig a tulajdonjogú lakások árában. A befektetők, ingatlanközvetítők és értékbecslők számára egyaránt fontos, hogy e tényezőket figyelembe vegyék az elemzések során.
Magyarországon bár a migráció mértéke alacsonyabb, a hatás helyi szinten rendkívül jelentős lehet. Az ingatlanértékbecslés során érdemes nemcsak az adott ingatlan állapotát és elhelyezkedését, hanem a helyi gazdasági dinamizmust, munkaerő-áramlást és migrációs trendeket is figyelembe venni. Ez segítheti a pontosabb árazást, jobb piaci előrejelzéseket és megalapozottabb befektetési döntéseket.
Unal, U., Hayo, B., & Erol, I. (2024). The Effect of Immigration on Housing Prices: Evidence from 382 German Districts. The Journal of Real Estate Finance and Economics. https://link.springer.com/article/10.1007/s11146-024-09988-x