2026 második negyedévében a budapesti lakáspiac hangulata érezhetően megváltozott: a korábbi negyedévek 3–5%-os drágulása után április és június vége között a kerületek többségében már csak 1–2%-kal emelkedtek a kínálati négyzetméterárak, több kerületben pedig gyakorlatilag stagnált vagy minimálisan csökkent az árszint. A budapesti lakáspiac túl van a nagy áremelkedési hullámon: a második negyedév legfontosabb jelensége a pangás – a kínálat folyamatosan duzzad, miközben az árak már alig mozdulnak. Ebben az elemzésben – a 2026 első harmadát bemutató cikkünk folytatásaként – kerületről kerületre végigvesszük az átlag- és mediánárak alakulását friss, heti bontású adatok alapján, és megnézzük, mit jelez mindez a következő időszakra.
Mit mutatnak a 2026 második negyedévének adatai?
A negyedéves kép egyértelműen a lassulásé. Míg 2026 első harmadában a tipikus kerületi drágulás 3–5% volt, addig a második negyedévben ez az ütem 1–2% közé esett vissza. A mezőny két széle is beszédes: a legerősebb negyedéves emelkedést a XI. kerület (+2,7%), a XII. kerület (+2,6%) és a XXIII. kerület (+2,3%) mutatta, miközben a X. kerületben az árszint már ténylegesen csökkent, az I. és a IX. kerületben pedig lényegében egy helyben állt. 2026 második negyedéve az első olyan időszak évek óta, amikor a budapesti kerületek egy részében már nem drágulásról, hanem oldalazásról kell beszélni.
A legfontosabb jelzés azonban nem is az árakban, hanem a kínálat oldalán látszik. A piacon lévő lakások mennyisége a második negyedévben is tovább nőtt, jellemzően 8–12%-kal, éves összevetésben pedig kerülettől függően 30–65%-kal több lakás van a piacon, mint egy évvel korábban. Miközben a kínálat egy év alatt másfélszeresére duzzadt, az árak csak 6–13%-kal emelkedtek – ez a kombináció a klasszikus piaci pangás képlete: a lakások kikerülnek a piacra, de nem kelnek el. Az eladók még tartják az árakat, a vevők viszont kivárnak, és az egyre bővülő választék folyamatosan javítja az alkupozíciójukat.
Fontos ugyanakkor a történelmi kontextus. A magyar lakáspiacon nominális árcsökkenés tartósan csak komoly válsághelyzetben fordult elő – legutóbb a 2008-as pénzügyi válságot követő években. A magyar eladók viselkedése ilyenkor jellemzően nem az árcsökkentés, hanem a kivárás: ha a tulajdonos nem kapja meg az elképzelt árat, inkább nem adja el az ingatlant – érdemi árkorrekcióra csak a kényszerértékesítők szűk körénél lehet számítani, ez pedig a piac kis szeletét adja. Ezért a jelenlegi adatok alapján a legvalószínűbb forgatókönyv nem az árcsökkenés, hanem a hosszan elnyúló stagnálás.
Hogyan mérjük a kerületi árakat?
Az elemzés heti bontású, kínálati (hirdetési) árakon alapuló adatsorokat dolgoz fel 2024 áprilisától 2026 június végéig. Ezek kínálati árak, nem tényleges adásvételi árak: a meghirdetett árszintet tükrözik, amely jellemzően a valós tranzakciós árak felett van – és pangó piacon ez a rés a szokásosnál is nagyobbra nyílhat, hiszen a hirdetési ár és a végül elfogadott vételár közé egyre nagyobb alku ékelődik.
Két árstatisztikát használunk. Az átlagár a teljes kínálat számtani átlaga – ez érzékeny a kiugró értékekre, néhány luxusingatlan felfelé torzíthatja. A mediánár a kínálat középső eleme: a lakások fele ennél olcsóbb, fele drágább, ezért a „tipikus" lakásár megítéléséhez ez a megbízhatóbb mutató. A kínálat mennyiségénél kizárólag a százalékos változást elemezzük. A kisebb mintaszámú kerületek (IX., X., XII., XXIII.) idősorai természetüknél fogva ingadozóbbak, ott egy-egy heti kilengés nem feltétlenül valódi árváltozás. Minden kerülethez két ábrát mutatunk: egy hosszú, két évet átfogó idősort, valamint a 2026 második negyedévére ráközelítő nézetet – a folytonos vonal az átlagárat, a szaggatott a mediánt jelöli.
Kerületenkénti elemzés: mind a 23 budapesti kerület
I. kerület (Várnegyed) – megállt a drágulás a Várnegyedben
I. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
I. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
A Várnegyedben az átlagos kínálati négyzetméterár április elején 1739 ezer Ft/m² volt, június végére pedig mindössze 1749 ezer Ft/m²-re emelkedett – ez alig 0,6%-os változás egy teljes negyedév alatt. A medián 1700 ezer Ft/m²-ről 1719 ezer Ft/m²-re mozdult (+1,1%), ráadásul a negyedév közepén, májusban átmenetileg vissza is csúszott az áprilisi szintre.
Az I. kerület a második negyedév egyik legvilágosabb példája a beállt, oldalazó prémium piacra: a hosszú távú grafikonon jól látszik, hogy a 2025-ös meredek emelkedés 2026 tavaszára platóba fordult. A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 9%-kal, éves szinten közel 60%-kal bővült – vagyis a Várnegyedben rekordmennyiségű lakás vár vevőre, miközben az árszint már nem emelkedik érdemben. Éves összevetésben a drágulás 8% körüli.
II. kerület (budai zöldövezet) – lassuló, de még emelkedő
II. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
II. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
A budai zöldövezetben az átlagár 1663 ezer Ft/m²-ről 1691 ezer Ft/m²-re emelkedett a második negyedévben (+1,7%), a medián 1606 ezer Ft/m²-ről 1630 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,5%). A nagy mintaszámú, megbízható idősor továbbra is sima, de a meredeksége jól láthatóan mérséklődött az előző negyedévek 3-4%-os üteméhez képest.
A kínálat mennyisége a negyedévben nagyjából 9%-kal, éves szinten mintegy 45%-kal bővült. A II. kerület jól mutatja a fővárosi fősodrot: az árak még kúsznak felfelé, de a bővülő kínálat mellett a lendület már csak a korábbi fele. Éves szinten a drágulás 10% körüli.
III. kerület (Óbuda) – megnyugodott a piac a januári ugrás után
III. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
III. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Óbudán az átlagár 1367 ezer Ft/m²-ről 1382 ezer Ft/m²-re emelkedett a második negyedévben (+1,1%), a medián 1259 ezer Ft/m²-ről 1283 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,9%). A hosszú távú grafikonon továbbra is jól látszik a 2026 január végi, hirdetésállomány-bővüléshez köthető metodikai lépcső az átlagárban – a Q2-es időszakot ez már nem érinti.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 10%-kal, éves szinten 55%-kal bővült. Óbudán a korábbi élénk drágulás kifejezetten visszafogott kúszássá szelídült, miközben a piacra kerülő lakások mennyisége soha nem látott szintre nőtt. Éves szinten a medián alapján 11% körüli a drágulás.
IV. kerület (Újpest) – a felzárkózó is lassít
IV. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
IV. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Újpesten az átlagár 1109 ezer Ft/m²-ről 1122 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,2%), a medián 1076 ezer Ft/m²-ről 1090 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,3%). A két mutató továbbra is szinte teljesen együtt mozog, ami homogén kínálatra utal, de a korábbi, fővárosi átlagot meghaladó lendület itt is megtört: az első harmad 4%-ot meghaladó üteme után a második negyedév már csak ennek harmadát hozta.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 6%-kal – a fővárosi mezőny egyik legkisebb ütemével –, éves szinten viszont közel 48%-kal bővült. Újpest tavalyi gyors felzárkózása után a piac itt is kivárásba fordult: az éves szinten még 12% körüli drágulás lendülete negyedévről negyedévre fogy.
V. kerület (Belváros-Lipótváros) – a prémium csúcs tovább kúszik
V. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
V. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
A főváros legdrágább kerületében az átlagár 1922 ezer Ft/m²-ről 1963 ezer Ft/m²-re emelkedett a második negyedévben (+2,1%), a medián 1854 ezer Ft/m²-ről 1892 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,1%). Ez a fővárosi mezőnyben most a magasabb ütemek közé tartozik – érdekes fordulat az első harmad kifejezetten lassú, platószerű időszaka után.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 13%-kal, éves szinten 60%-kal bővült – ez az egyik legnagyobb éves kínálatnövekedés a városban. A Belvárosban az árak még araszolnak a 2000 ezer Ft/m²-es lélektani határ felé, de a rekordméretűre duzzadt kínálat azt jelzi, hogy egyre több tulajdonos próbálja a csúcson értékesíteni az ingatlanát. Éves szinten a drágulás mérsékelt, 7% körüli.
VI. kerület (Terézváros) – visszafogott araszolás
VI. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
VI. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Terézvárosban az átlagár 1493 ezer Ft/m²-ről 1514 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,4%), a medián 1456 ezer Ft/m²-ről 1477 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,5%). A rövid távú grafikonon jól látszik, hogy a medián május nagy részében gyakorlatilag egy helyben állt, és csak a negyedév végén mozdult újra.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 10%-kal, éves szinten 64%-kal bővült – ez a belvárosi kerületek közül az egyik legnagyobb éves kínálatnövekedés. A VI. kerület befektetői piacán a lendület fogyóban: az árak már csak kúsznak, miközben az eladásra kínált lakások mennyisége másfélszerese az egy évvel korábbinak. Éves szinten a drágulás 9% körüli.
VII. kerület (Erzsébetváros) – 1300 felett, de lassulva
VII. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
VII. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Erzsébetvárosban az átlagár 1328 ezer Ft/m²-ről 1345 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,3%), a medián 1290 ezer Ft/m²-ről 1310 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,6%) – vagyis a tipikus erzsébetvárosi lakás ára stabilan az első negyedév végén átlépett 1300 ezer Ft/m²-es szint felett maradt.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 8%-kal, éves szinten 51%-kal bővült. A belváros legforgalmasabb kerületében is megtört a lendület: a rövid távú kiadási piacra épülő befektetői kereslet már nem hajtja úgy az árakat, mint 2025-ben. Éves szinten a drágulás 10% körüli.
VIII. kerület (Józsefváros) – a felzárkózásból araszolás lett
VIII. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
VIII. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Józsefvárosban az átlagár 1216 ezer Ft/m²-ről 1239 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,9%), a medián 1160 ezer Ft/m²-ről 1186 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,2%). Ez a pesti belső kerületek közül még mindig az élénkebb ütemek egyike, de az első harmad 4-5%-os teljesítményéhez képest itt is egyértelmű a lassulás.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 10%-kal, éves szinten 54%-kal bővült. A városrehabilitáció és az egyetemközeli kereslet még tartja a VIII. kerület átlag feletti ütemét, de a duzzadó kínálat itt is a vevők felé billenti az erőviszonyokat. Éves szinten a drágulás 11% körüli.
IX. kerület (Ferencváros) – hullámzó oldalazás
IX. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
IX. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Ferencvárosban az átlagár 1591 ezer Ft/m²-ről 1599 ezer Ft/m²-re mozdult a második negyedévben, ami mindössze 0,5%-os változás, a medián pedig 1558 ezer Ft/m²-ről 1546 ezer Ft/m²-re csúszott vissza – ez körülbelül 0,8%-os csökkenés. A negyedéven belül a kilengések is jelentősek voltak: júniusban az átlagár egyetlen hét alatt közel 2%-ot mozgott lefelé, majd vissza.
A kis mintaszám miatt a IX. kerület idősorát továbbra is óvatosan kell értelmezni, de a kép immár két egymást követő negyedévben ugyanaz: Ferencvárosban az árszint 2026 eleje óta gyakorlatilag oldalaz – ez a főváros egyik legkorábban stagnálásba forduló piaca. A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 3%-kal, éves szinten 48%-kal bővült; éves szinten a drágulás már csak 7% körüli.
X. kerület (Kőbánya) – a nagy nyertesből az első árcsökkenő
X. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
X. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Kőbányán fordult a kocka: az előző negyedév egyik legdinamikusabb kerületében az átlagár 1230 ezer Ft/m²-ről 1229 ezer Ft/m²-re, a medián 1202 ezer Ft/m²-ről 1199 ezer Ft/m²-re csúszott vissza a második negyedév egésze alatt. A negyedéven belül ráadásul jól kirajzolódik egy fordulat: május elejéig még emelkedtek az árak (az átlag 1251 ezer Ft/m²-ig jutott), onnan viszont folyamatos, heteken át tartó lemorzsolódás következett.
A X. kerület az egyetlen, ahol 2026 második negyedévében ténylegesen csökkent az árszint – az első negyedéves kiugró drágulás után a piac itt korrigált leghamarabb. A kis-közepes mintaszám óvatosságra int, de az irányváltás több héten át konzisztens volt. A kínálat mennyisége éves szinten így is közel 40%-kal bővült, az éves drágulás pedig még mindig 9-10% körüli – vagyis egyelőre a tavalyi emelkedés visszaadásának csak töredékéről van szó.
XI. kerület (Újbuda) – a negyedév legerősebb nagy kerülete
XI. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XI. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Újbudán az átlagár 1460 ezer Ft/m²-ről 1500 ezer Ft/m²-re emelkedett a második negyedévben (+2,7%), a medián 1411 ezer Ft/m²-ről 1447 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,6%). Ezzel a XI. kerület – amely az első harmadban még a lassabbak közé tartozott – a második negyedév legerősebb nagy mintaszámú kerülete lett, egyenletes, hétről hétre következetes emelkedéssel.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 12%-kal, éves szinten 28%-kal bővült – ez utóbbi a legkisebb éves kínálatnövekedés a fővárosban. Újbuda a kivétel a lassuló mezőnyben: itt a kínálat visszafogottabb bővülése és a stabil kereslet együtt még fenntartja az érdemi drágulást. Éves szinten az emelkedés 6-7% körüli.
XII. kerület (Hegyvidék) – hullámzó visszapattanás a platóról
XII. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XII. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
A Hegyvidéken az átlagár 1899 ezer Ft/m²-ről 1948 ezer Ft/m²-re emelkedett a második negyedévben (+2,6%), a medián 1819 ezer Ft/m²-ről 1850 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,7%). Az első harmad stagnálása után ez visszapattanásnak tűnik, de a rövid távú grafikon jól mutatja, mennyire hektikus az idősor: az átlagár a negyedéven belül többször 1-2%-os kilengésekkel mozgott le és fel.
A kis mintaszám miatt a XII. kerület számait továbbra is óvatosan érdemes kezelni. A Hegyvidék árszintje immár egy éve lényegében egy széles sávban hullámzik – a hosszú távú grafikonon jól látszik, hogy a 2025 tavaszi szint óta érdemi, tartós elmozdulás nem történt. A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 8%-kal, éves szinten 32%-kal bővült; az éves drágulás 7% körüli.
XIII. kerület (Angyalföld–Újlipótváros) – a piac motorja is visszavett
XIII. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XIII. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
A XIII. kerületben az átlagár 1480 ezer Ft/m²-ről 1510 ezer Ft/m²-re emelkedett (+2,0%), a medián 1452 ezer Ft/m²-ről 1484 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,2%). A főváros legnagyobb kínálatú kerületének idősora továbbra is a legsimább, az emelkedés hétről hétre egyenletes – de az ütem itt is elmarad az első harmad 3,5-4,5%-os teljesítményétől.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 12%-kal, éves szinten 66%-kal bővült – ez a legnagyobb éves kínálatnövekedés a fővárosban: a budapesti lakáspiac „lakmuszpapírjában" soha nem volt még ennyi eladó lakás, miközben az árnövekedés üteme megfeleződött. Éves szinten a drágulás 10% körüli.
XIV. kerület (Zugló) – kiszámítható, de fogyó lendület
XIV. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XIV. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Zuglóban az átlagár 1214 ezer Ft/m²-ről 1235 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,7%), a medián 1204 ezer Ft/m²-ről 1225 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,7%). A két mutató teljesen párhuzamosan mozog, az idősor a magas mintaszám miatt sima és jól olvasható – a rövid nézeten látszik, hogy május közepén a medián heteken át 1215 ezer Ft/m²-en ragadt.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 8%-kal, éves szinten 52%-kal bővült. Zugló továbbra is a fővárosi „fősodor" pontos tükre: még van emelkedés, de az ütem az első harmad felére-harmadára esett, és a piacon rekordmennyiségű lakás versenyez a vevőkért. Éves szinten a drágulás 10,5% körüli.
XV. kerület (Rákospalota–Pestújhely–Újpalota) – a medián még húz
XV. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XV. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
A XV. kerületben az átlagár 1039 ezer Ft/m²-ről 1056 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,6%), a medián viszont ennél érezhetően gyorsabban, 1029 ezer Ft/m²-ről 1057 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,8%) – a negyedév végére a tipikus lakás ára gyakorlatilag utolérte az átlagot, ami a kínálat alsó szegmensének feljebb tolódását jelzi.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 10%-kal, éves szinten 61%-kal bővült. A megfizethető északi pesti kerületben a felzárkózás motorja még nem állt le teljesen – a medián erős negyedéve azt mutatja, hogy az olcsóbb lakásokra még mindig van kereslet. Éves szinten a drágulás 12% körüli.
XVI. kerület (kertváros) – nyugodt kertvárosi araszolás
XVI. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XVI. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
A XVI. kerületben az átlagár 1066 ezer Ft/m²-ről 1085 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,8%), a medián 1052 ezer Ft/m²-ről 1077 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,4%). A kertvárosi piac a rá jellemző nyugodt tempóban araszol, nagy kilengések nélkül.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 10%-kal, éves szinten 51%-kal bővült. A családiházas szegmens hagyományosan kevésbé ciklikus, és most is ezt mutatja: se kiugró drágulás, se megtorpanás – de a bővülő kínálat itt is a vevők malmára hajtja a vizet. Éves szinten a drágulás 8% körüli.
XVII. kerület (Rákosmente) – lélektani határon a medián
XVII. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XVII. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Rákosmentén az átlagár 999 ezer Ft/m²-ről 1016 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,7%), a medián 980 ezer Ft/m²-ről 999 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,0%) – vagyis a tipikus rákosmentei lakás ára a negyedév végére közvetlenül az 1000 ezer Ft/m²-es lélektani határ alá ért, de azt még nem lépte át.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 9%-kal, éves szinten 52%-kal bővült. Az első harmad kiemelkedő, 6% feletti mediánnövekedése után Rákosmente is jelentősen lassított – a kerek árszintek közelében az eladói árazás láthatóan megtorpan. Éves szinten a drágulás 10% körüli.
XVIII. kerület (Pestszentlőrinc–Pestszentimre) – stabil, mérsékelt emelkedés
XVIII. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XVIII. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
A XVIII. kerületben az átlagár 974 ezer Ft/m²-ről 990 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,7%), a medián 970 ezer Ft/m²-ről 987 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,8%). Az átlag és a medián továbbra is szinte fedésben mozog, ami homogén, kiegyensúlyozott kínálatot jelez.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 8%-kal, éves szinten 49%-kal bővült. Az első lakásukat vásárlók kedvelt déli kerülete kitart a mérsékelt, kiszámítható pálya mellett, de a lendület itt is az első harmad fele. Éves szinten a drágulás 9,5% körüli.
XIX. kerület (Kispest) – hetekig beragadt az 1000-es medián
XIX. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XIX. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Kispesten az átlagár 1019 ezer Ft/m²-ről 1035 ezer Ft/m²-re emelkedett a második negyedévben (+1,5%), a medián pedig 1000 ezer Ft/m²-ről 1029 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,9%). A rövid távú grafikonon látványos jelenség rajzolódik ki: a kispesti mediánár április elejétől május közepéig hat héten át pontosan 1000 ezer Ft/m²-en ragadt – ritkán látni ennél szemléletesebb példát arra, hogyan tapad az eladói árazás egy kerek lélektani határhoz.
Május közepétől aztán a medián elszakadt a szinttől, és a negyedév hátralévő részében már érdemben emelkedett. A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 9%-kal, éves szinten 49%-kal bővült; éves szinten a drágulás 10% körüli.
XX. kerület (Pesterzsébet) – lassuló déli felzárkózó
XX. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XX. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Pesterzsébeten az átlagár 950 ezer Ft/m²-ről 965 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,6%), a medián 924 ezer Ft/m²-ről 941 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,8%). Az elmúlt év egyik legnagyobb felzárkózója így éves szinten még mindig a mezőny élén áll, 12,5% körüli drágulással, de a negyedéves lendület itt is megfeleződött.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 9%-kal, éves szinten 58%-kal bővült. A déli megfizethető kerületek felzárkózási sztorija nem ért véget, de a tempó egyre inkább a fővárosi átlaghoz simul.
XXI. kerület (Csepel) – a medián tartósan az átlag felett
XXI. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XXI. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Csepelen az átlagár 939 ezer Ft/m²-ről 956 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,8%), a medián 942 ezer Ft/m²-ről 968 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,8%). Az első negyedévben megfigyelt különleges jelenség tartósnak bizonyult: Csepelen a medián immár egy teljes negyedéve az átlag felett jár, ami azt jelzi, hogy a kínálat olcsó alsó szegmense gyakorlatilag eltűnt a piacról.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 10%-kal, éves szinten 64%-kal bővült. Éves szinten Csepel a főváros legnagyobb drágulói közé tartozik, 13% körüli ütemmel – de a negyedéves számok alapján a felzárkózás itt is lassul.
XXII. kerület (Budafok–Tétény) – kerek számnál a medián
XXII. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XXII. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Budafok–Tétényben az átlagár 1104 ezer Ft/m²-ről 1123 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,7%), a medián 1089 ezer Ft/m²-ről 1106 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,6%). Itt is megfigyelhető a kerek számokhoz tapadás: a medián május folyamán heteken át pontosan 1100 ezer Ft/m²-en állt.
A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 10%-kal, éves szinten 52%-kal bővült. A budai oldal megfizethetőbb kerülete kiegyensúlyozott pályán maradt, de az első harmad 5% feletti mediánnövekedése után a lendület itt is jelentősen fogyott. Éves szinten a drágulás 9% körüli.
XXIII. kerület (Soroksár) – a legolcsóbb kerület a negyedév élén
XXIII. kerület – átlag- és mediánár alakulása 2024 áprilisától 2026 júniusáig
XXIII. kerület – kiemelt nézet 2026 második negyedévére
Soroksáron az átlagár 868 ezer Ft/m²-ről 888 ezer Ft/m²-re emelkedett a második negyedévben (+2,3%), a medián pedig 806 ezer Ft/m²-ről 836 ezer Ft/m²-re nőtt – ez a 3,7%-os mediánnövekedés a legmagasabb a fővárosban. Budapest legmegfizethetőbb kerülete a második negyedév legjobban teljesítő piaca: az árérzékeny kereslet láthatóan az utolsó olcsó fővárosi lehetőségek felé tolódik.
A kis mintaszám miatt az idősor ingadozóbb – a negyedév legvégén például a medián kissé vissza is csúszott a csúcsáról. A kínálat mennyisége a negyedévben mintegy 11%-kal, éves szinten 46%-kal bővült; éves szinten a drágulás 8,5% körüli.
Összefoglaló: pangás a budapesti lakáspiacon 2026 második negyedévében
A második negyedév adatai alapján a budapesti lakáspiac új szakaszba lépett. A nagy áremelkedési hullám lezárult: a tipikus negyedéves drágulás 1–2% közé esett, a kerületek egy részében pedig már stagnálás vagy minimális árcsökkenés látszik. A X. kerületben az árszint ténylegesen csökkent, az I. és a IX. kerületben oldalazott, és a korábbi negyedévek nagy felzárkózói (IV., XVII., XX.) is jelentősen lassítottak. A mezőny másik végén a XI. kerület, a hullámzó XII. kerület és a legolcsóbb XXIII. kerület állt, 2,3–2,7% közötti negyedéves emelkedéssel.
A pangás legerősebb bizonyítéka a kínálat és az árak szétnyíló ollója. A piacon lévő lakások mennyisége a negyedévben kerülettől függően 3–13%-kal, éves összevetésben pedig 30–65%-kal nőtt, miközben az éves drágulás jellemzően csak 7–13%-os. A lakások tömegesen kerülnek piacra, de a korábbinál sokkal lassabban találnak vevőt – a hirdetésállomány duzzadása azt jelzi, hogy a jelenlegi árszinten a kereslet már nem szívja fel a kínálatot. Ebben a környezetben a vevők alkupozíciója kiemelkedően jó: egyre nagyobb választékból, egyre kisebb időnyomás alatt válogathatnak, és a hirdetési ár és a tényleges vételár közötti alku tere is tágul.
Az alábbi táblázat összefoglalja mind a 23 kerület június végi árszintjét és a 2026 második negyedévében mért változásokat.
| Kerület | Mediánár (ezer Ft/m²) | Átlagár (ezer Ft/m²) | Átlagár-változás (2026 Q2) | Mediánár-változás (2026 Q2) | Kínálatbővülés (2026 Q2) |
|---|---|---|---|---|---|
| I. (Várnegyed) | 1719 | 1749 | +0,6% | +1,1% | ~+9% |
| II. (budai zöldövezet) | 1630 | 1691 | +1,7% | +1,5% | ~+9% |
| III. (Óbuda) | 1283 | 1382 | +1,1% | +1,9% | ~+10% |
| IV. (Újpest) | 1090 | 1122 | +1,2% | +1,3% | ~+6% |
| V. (Belváros-Lipótváros) | 1892 | 1963 | +2,1% | +2,1% | ~+13% |
| VI. (Terézváros) | 1477 | 1514 | +1,4% | +1,5% | ~+10% |
| VII. (Erzsébetváros) | 1310 | 1345 | +1,3% | +1,6% | ~+8% |
| VIII. (Józsefváros) | 1186 | 1239 | +1,9% | +2,2% | ~+10% |
| IX. (Ferencváros) | 1546 | 1599 | +0,5% | −0,8% | ~+3% |
| X. (Kőbánya) | 1199 | 1229 | −0,1% | −0,2% | ~+2% |
| XI. (Újbuda) | 1447 | 1500 | +2,7% | +2,6% | ~+12% |
| XII. (Hegyvidék) | 1850 | 1948 | +2,6% | +1,7% | ~+8% |
| XIII. (Angyalföld–Újlipótváros) | 1484 | 1510 | +2,0% | +2,2% | ~+12% |
| XIV. (Zugló) | 1225 | 1235 | +1,7% | +1,7% | ~+8% |
| XV. (Rákospalota) | 1057 | 1056 | +1,6% | +2,8% | ~+10% |
| XVI. (kertváros) | 1077 | 1085 | +1,8% | +2,4% | ~+10% |
| XVII. (Rákosmente) | 999 | 1016 | +1,7% | +2,0% | ~+9% |
| XVIII. (Pestszentlőrinc) | 987 | 990 | +1,7% | +1,8% | ~+8% |
| XIX. (Kispest) | 1029 | 1035 | +1,5% | +2,9% | ~+9% |
| XX. (Pesterzsébet) | 941 | 965 | +1,6% | +1,8% | ~+9% |
| XXI. (Csepel) | 968 | 956 | +1,8% | +2,8% | ~+10% |
| XXII. (Budafok–Tétény) | 1106 | 1123 | +1,7% | +1,6% | ~+10% |
| XXIII. (Soroksár) | 836 | 888 | +2,3% | +3,7% | ~+11% |
Kitekintés: korrekció vagy tartós stagnálás?
A természetes kérdés, hogy a pangás átfordul-e árcsökkenésbe. A magyar piac történelmi mintázata ez ellen szól: érdemi, tartós nominális árcsökkenés a hazai lakáspiacon csak súlyos válsághelyzetben fordult elő, legutóbb a 2008-as pénzügyi válságot követően. A magyar tulajdonosok jellemzően nem árversenybe kezdenek, hanem kivárnak: ha a lakás nem megy el az elképzelt áron, egyszerűen leveszik a piacról, vagy hirdetik tovább változatlan áron. Árkorrekció leginkább a kényszerből eladók – válás, hagyaték, hitelprobléma, sürgős költözés – szűk körénél várható, ez azonban a teljes piacnak csak kis szelete, így az árstatisztikákat önmagában nem fordítja lefelé.
Ezért a legvalószínűbb forgatókönyv a hosszan elnyúló stagnálás: a kínálati árak papíron még kúsznak vagy egy helyben állnak, miközben a tényleges tranzakciókban egyre nagyobb alkuk születnek – aki ma vásárol, kivételesen jó alkupozícióból tárgyalhat. Eladói oldalon a kulcskérdés az lesz, kinek mennyire sürgős: aki ráér, az kivár; aki nem, annak érdemes reális, a pangó piachoz igazított áron indítania, különben hónapokig hirdetheti az ingatlanát a folyamatosan bővülő kínálatban.
A képet egyetlen tényező írhatja át érdemben: a jegybanki alapkamat. Ha az alapkamat a következő időszakban markánsan csökken, az olcsóbbá váló lakáshitelek új keresletet szabadíthatnak fel, ami lökést adhat a piacnak – de a jelenlegi, rekordméretű kínálat mellett vélhetően ez is inkább a forgalmat élénkítené, mint az árakat hajtaná. A mi olvasatunkban a következő negyedévek alapforgatókönyve a stagnálás, kerületenként eltérő, 0–2% körüli negyedéves elmozdulásokkal.
Ha pontosan tudni szeretné, mennyit ér ma az Ön ingatlana ebben a megváltozott piaci környezetben, nézze meg mennyit ér a lakása kerületenként a friss négyzetméterárak alapján, vagy kérjen néhány perc alatt személyre szabott, adatvezérelt online értékbecslést.
Gyakori kérdések a budapesti lakásárakról
Mennyivel drágultak a budapesti lakások 2026 második negyedévében?
A kínálati négyzetméterárak kerülettől függően jellemzően 1–2%-kal emelkedtek április eleje és június vége között – ez nagyjából fele-harmada az első negyedévben mért ütemnek. A legnagyobb emelkedést a XI. kerület (+2,7%) és a XII. kerület (+2,6%) mutatta, a X. kerületben viszont már minimális árcsökkenés volt, az I. és a IX. kerületben pedig gyakorlatilag stagnált az árszint.
Csökkenni fognak a budapesti lakásárak?
A jelenlegi adatok alapján érdemi árcsökkenés nem valószínű. A magyar piacon tartós nominális áresés csak komoly válsághelyzetben fordult elő, legutóbb 2008 után; a tulajdonosok többsége inkább kivár, mintsem árat csökkentsen. A reális forgatókönyv a hosszabb stagnálás, miközben a tényleges adásvételekben a hirdetési árakhoz képest egyre nagyobb alkukat lehet elérni.
Miért beszélünk pangásról, ha az árak még emelkednek?
Mert a kínálat sokkal gyorsabban nő, mint amilyen ütemben a lakások elkelnek: a piacon lévő lakások mennyisége éves összevetésben kerülettől függően 30–65%-kal bővült, miközben az árak csak 7–13%-kal emelkedtek. A duzzadó hirdetésállomány azt jelzi, hogy a jelenlegi árszinten a kereslet nem szívja fel a kínálatot – az eladók tartják az árakat, a vevők pedig kivárnak.
Jó most lakást venni Budapesten?
A vevők alkupozíciója kiemelkedően jó: rekordméretű a választék, kicsi az időnyomás, és a pangó piacon az eladók egyre nagyobb része hajlandó érdemi alkura – különösen azok, akiknek valamilyen okból sürgős az értékesítés. Ugyanakkor gyors árcsökkenésre a történelmi minták alapján nem érdemes spekulálni, a kamatkörnyezet enyhülése pedig akár újra élénkítheti is a keresletet.
Melyik a legdrágább és a legolcsóbb budapesti kerület 2026 közepén?
A legmagasabb árszint továbbra is az V. kerületé: az átlagár 1963, a medián 1892 ezer Ft/m² körül alakult június végén, szorosan mögötte a XII. kerülettel. A legmegfizethetőbb a XXIII. kerület (Soroksár), ahol az átlagár 888, a medián 836 ezer Ft/m² körül volt – érdekesség, hogy a második negyedévben éppen ez a kerület drágult a leggyorsabban.
