A városi környezetben élők számára a gyalogosbarát infrastruktúra egyre nagyobb értékkel bír. Az olyan elemek, mint a járdák, közeli boltok, parkok, iskolák és közlekedési csomópontok nemcsak kényelmesebbé, hanem fenntarthatóbbá is teszik az életvitelt. Ennek ellenére a „walkability” értékét nem mindenki méri egyformán – különösen igaz ez különböző kulturális hátterű vásárlók esetén. A tanulmány célja annak feltárása, hogy milyen szerepet játszik az etnikai háttér a gyalogosság megítélésében és az ingatlanárakban.
A kutatás az amerikai Georgia állambeli Gwinnett megyében zajlott, ahol 2010 és 2019 között több mint 44 000 lakóingatlan-adásvételt elemeztek. A vásárlók etnikai hátterét algoritmus segítségével a családnevek alapján becsülték meg. A három vizsgált csoport a következő volt: hispán, indiai szubkontinensről származó, valamint kelet-ázsiai származású vásárlók. A kutatók a walkability index és az etnikai hovatartozás kapcsolatát elemezték, mind az ár, mind az eladhatóság (likviditás) szempontjából.
A gyalogosbarát környékeken található ingatlanok általában olcsóbbak és lassabban értékesíthetők voltak a teljes piacon. Ugyanakkor az etnikai preferenciák erősen befolyásolták ezeket az eredményeket:
A kutatók nem csak egyetlen „walkability indexet” használtak, hanem külön-külön vizsgálták a közeli park, iskola, bolt, játszótér, metróállomás és járda jelenlétét. Megállapításaik:
A tanulmány külön elemezte az alacsony, közepes és magas árkategóriájú ingatlanokat. Az eredmények szerint:
A magyar városok – különösen Budapest – egyre inkább követik a „kompakt város” elvét, ahol a gyalogos közlekedés, helyi boltok, parkok és közösségi terek hangsúlyosak. A tanulmány azt mutatja, hogy a vásárlói célcsoport pontos ismerete kulcsfontosságú. Egy jó elhelyezkedésű, de túl „mozgalmas” környezet nem minden vevőnek jelent értéket. Az értékbecslők számára ez különösen fontos: nem csak az objektív környezeti jellemzőket kell figyelembe venni, hanem a potenciális célközönség kulturális hátterét és preferenciáit is.
A walkability értéke nem abszolút, hanem relatív és kulturálisan beágyazott. Az ingatlanárakat és az eladási időt egyaránt befolyásolja az, hogy egy-egy vásárlói csoport hogyan viszonyul a gyalogosbarát környezethez. A magyar ingatlanpiacon is érdemes figyelembe venni, hogy a különböző korosztályok, társadalmi rétegek, sőt etnikai csoportok másképp reagálnak ugyanarra a környezeti tulajdonságra.
Dey, D., Ritchey, N., Turnbull, G. K., Zahirovic-Herbert, V. (2023). Culture and Walkability: Ethnicity, Neighborhood Walkability, and House Price. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 70:273–320. DOI: 10.1007/s11146-023-09963-y