Az ingatlanpiacon az egyik leggyakoribb konfliktusforrás és meglepetés akkor éri a szereplőket, amikor a bank által kirendelt értékbecslő jóval alacsonyabb összeget állapít meg, mint amennyiért az ingatlan gazdát cserélt. Első ránézésre ez ellentmondásosnak tűnhet: hiszen egy ingatlan annyit ér, amennyit fizetnek érte, nem igaz? A valóságban azonban az ingatlan értékbecslés hitelhez és az eladáshoz készült értékelés két teljesen különböző módszertanon és logikán alapul.
Akár eladóként szeretné maximalizálni a profitot, akár vevőként aggódik, hogy megkapja-e a szükséges hitelt, elengedhetetlen, hogy tisztában legyen a két folyamat közötti különbségekkel. Ebben a cikkben feltárjuk azt a 7 kritikus pontot, ahol elválik a piaci realitás a banki óvatosságtól.
A legfontosabb különbség a motivációban rejlik. Amikor eladásra készül egy ingatlan, az értékbecslés (vagy piaci árazás) célja a legmagasabb elérhető ár meghatározása, amelyet egy vevő hajlandó kifizetni az aktuális piaci környezetben.
Ezzel szemben a hitelcélú értékbecslésnél a bank azt vizsgálja: "Ha a hitelfelvevő nem fizet, mennyiért tudom ezt az ingatlant 90 napon belül, kényszerértékesítés során biztosan eladni?" A bankot nem a piaci csúcsok érdeklik, hanem a biztonsági tartalék. Emiatt a hitelértékbecslés szinte mindig konzervatívabb.
A hitelfolyamat során két fogalommal fogsz találkozni, amik meghatározzák a mozgásteredet:
Az eladási célú árazásnál az ingatlanos gyakran figyelembe veszi a „szubjektív” tényezőket is: a környék divatosságát, az egyedi belsőépítészeti megoldásokat vagy az érzelmi többletet. Az értékbecslő ilyenkor rugalmasabban kezeli a kínálati árakat is.
A banki értékbecslő viszont kötött módszertannal (többnyire piaci összehasonlító adatokkal) dolgozik. Csak a leütött, megvalósult adásvételeket veszi alapul a NAV adatbázisából, nem pedig a hirdetési portálokon látott „álomárakat”. Ezért, ha a környéken sok volt az olcsóbb eladás, az lehúzza a te ingatlanod hitelértékét is, hiánypótló felújítás ide vagy oda.
| Szempont | Eladáshoz készült értékelés | Hitelcélú értékbecslés |
|---|---|---|
| Ki rendeli meg? | Tulajdonos vagy Ingatlanközvetítő | A hitelező bank |
| Ki fizeti? | Eladó (vagy ingyenes szolgáltatás) | A hiteligénylő (vevő) |
| Pártatlanság | Lehet elfogult az eladó irányába | Szigorúan független (banki érdek) |
Eladáskor egy „esztétikai hiba” vagy egy kisebb, engedély nélküli melléképület csak alku tárgya lehet. A banki értékbecslésnél azonban ezek vörös posztók. Ha a térképmásolat nem egyezik a valósággal (pl. hozzáépítettek egy szobát, de nincs feltüntetve), a banki értékbecslő vagy jelentősen csökkenti az értéket, vagy a bank elutasítja a fedezetet, amíg a jogi helyzet nem rendeződik.
A hitelhez szükséges értékelésnél tehát a jogi megfelelőség (tulajdoni lap, térképszelvény) ugyanolyan fontos, mint az, hogy hány négyzetméteres a lakás.
A piaci ár rendkívül gyorsan változhat. Egy eladási árazás akár hetente finomítható a kereslet függvényében. A banki értékbecslés ezzel szemben egy „pillanatfelvétel”, amely általában 90 napig vagy 6 hónapig érvényes. Ha a piac hirtelen megugrik, a banki értékbecslés lassabban követi le a változást, ami „értékbecslési szakadékhoz” vezethet.
Egy eladónak az ingatlana a „vára”, tele emlékekkel és drága burkolatokkal. Egy vevő beleszerethet a kilátásba, és hajlandó érte többet fizetni. A banki értékbecslő viszont hideg fejjel számol. Ő alkalmazza a likviditási diszkontot: azt a levonást, ami azt garantálja, hogy az ingatlan rossz piaci körülmények között is gyorsan készpénzzé tehető.
Ha hitelből vásárolsz, ne feszítsd ki a költségvetésedet az utolsó forintig a vételár alapján. Mindig számolj azzal, hogy a banki értékbecslés 5-10%-kal alacsonyabb lehet, mint amit a vételárban kialkudtál. Ez azt jelenti, hogy több önerőre lehet szükséged.
Eladóként pedig: tudd, hogy ha túl magasra árazod az ingatlant, a vevőd hitelét elutasíthatják, mert az ingatlan nem bírja el a fedezetet. Ez az adásvétel meghiúsulásához vezethet a célegyenesben.