Az ingatlan árazás folyamata több lépésből áll. Az ingatlan értékbecslés során fontos megérteni, hogy fillérre pontos ármeghatározás szinte lehetetlen, hiszen a végső kérdés mindig az, hogy a vevőnek mennyit ér pontosan az adott ingatlan, mennyit adna érte. Bármennyire ismerjük a piaci statisztikákat, az ingatlan árazás során csak egy sávot tudunk meghatározni – szerencsére ez a sáv nagyon szűk, maximum 5%-os mozgással. Így mégis elég pontosan tudni fogjuk ingatlanunk piaci értékét!
Korábban már írtunk arról, hogy a pontos árazás és a piacralépéskori „beköszönő” ár mekkora mértékben befolyásolja a végső eladási árat és az értékesítési időt. Erről bővebben itt olvashatsz: Árazási stratégiák az ingatlanpiacon: ez a módszer hozza a legtöbb pénzt
A pontos árazás alapjai
A pontos ingatlan árazás három fő pilléren nyugszik:
- historikus adatok (korábban eladott lakások)
- aktuális hirdetések elemzése (konkurencia)
- saját lakás adottságainak vizsgálata
Értelemszerűen a korábban eladott ingatlanok jó alapot adnak, hogy a hasonló típusú ingatlanok milyen áron cseréltek gazdát. Itt fontos, hogy minél közelebbi a jelenhez, annál fontosabb adat. A tegnap eladott ingatlan jobban tükrözi a piacot, mint a fél éve eladott.
Az aktuális hirdetéseknél sokszor csak vágyott ár van, tehát nem az, amennyit a piac ad érte. Nézhetnénk, hogy ez tényleges árazás szempontjából nem releváns, viszont a keresők ezeket a lakásokat fogják látni. Ez a kínálat, ehhez képest lesz jó árú vagy túlárazott az általunk kínált ingatlan. Így az aktuális kínálati állomány mindig nagyon fontos.
A saját lakás ismerete szintén fontos. Sokszor érzelmi alapon határozzuk meg az árat, mivel számunkra nagyon fontos az adott ingatlan. Értékbecslésnél ezeket figyelmen kívül kell hagyni. A lakás adottságai, mint alapterület, falazat típusa, átalakítási lehetőség, mekkora még a beépíthető terület, lakásnál a társasház milyen felújításokat tervez, stb.
Historikus adatok elemzése
Ezen a diagramon minden pont egy eladott lakást jelöl. Az X tengely a négyzetmétert, az Y tengely a négyzetméterárat mutatja. Tehát az eladott lakás tekintetében a négyzetméterárat és az alapterületet mutatja. A lineáris regresszióval jelölt vonal segít az átlag meghatározásában. Láthatjuk, hogy az alapterület növekedésével csökken a négyzetméterár. Például egy 50 m²-es lakás esetén az eladások többsége 850 ezer Ft/m² körül mozog, de a szórás 600–1.100 ezer Ft/m² között van. Vagyis átlagosan 850 ezres négyzetméteráron mennek, de láthatjuk, hogy mekkora a mozgástér, a felújítandók mennyivel kevesebbért, a luxus extra lakások pedig mennyért kelnek el.
Egyszerűbb, de informatívabb vizualizáció
Ez az ábra a négyzetméterár szerinti eloszlásfüggvényt mutatja: minél magasabb a csúcs, annál több lakást adtak el azon az áron. Az eloszlásfüggvény megadja, hogy egy valószínűségi változó legfeljebb egy adott értéket milyen valószínűséggel vesz fel. Ha keresőként nézzük, akkor a csúcs közeli négyzetméteráron fogjuk a legtöbb ingatlant találni, illetve vélhetően ennyit kell fizetni a környéken jellemző állapotú ingatlanokért. Minél laposabb, annál nagyobb a szórás, tehát annál változóbb az árazás.
Aktív hirdetések – A konkurencia figyelése
Nagyon hasonló a korábbi ábrához. Azzal a különbséggel, hogy ez a korábban piacon lévő, de már gazdára talált ingatlanokat mutatja. Az aktív hirdetésekből látható, hogy mekkora az árverseny. Minél több az ingatlan, annál árérzékenyebbek lehetnek a vevők, minél egyedibb, annál inkább van alkupozícióban az eladó. Egy 50 m²-es lakás esetén az árak 700–1.100 ezer Ft/m² között mozognak. Az átlagos ingatlan ezek közé sorolható. Különleges adottságok (pl. tetőterasz, egyedi kilátás) természetesen emelhetik az árat, de jelen esetben 1.400 ezer volt a maximum négyzetméterár. De ezt bármelyik alapterület szeletre le tudjuk vetíteni.
Átlagos alku mértéke
A cél a minimális alku vagy az alku nélküli értékesítés, amihez megfelelő stratégiára van szükség, és már az elején piaci árra kell belőni az ingatlan hirdetését. Jelen ábra azt mutatja, hogy a piacon tartás közben milyen ármódosításokat hajtottak végre. Az előjel negatív, tehát átlagosan volt árcsökkentés hirdetés közben. Illetve mivel elnyúlik a szórás a pozitív tartományba, így áremelésre is volt példa. A másik, negatív irányba vizsgálva láthatjuk, hogy 10%-on felüli árcsökkentésre is volt jócskán példa. Ez segít mind vevői, mind eladói oldalon meghatározni az alkupozíciót.
Összegzés
Az ingatlan árazás nem csak számokról szól. A pontos árazáshoz elengedhetetlen a piaci trendek ismerete, a lokális elhelyezkedés vizsgálata, valamint a versenytársak figyelemmel követése. A fentiekben bemutatott szempontok csak a kezdetet jelentik – a részletes értékbecslés ezeknél jóval összetettebb folyamat!