Ingatlanos megbízása sokak számára nagy kérdés, ha eladásról van szó. Vajon tényleg segít az eladásban, vagy csak felesleges kiadás? Ingatlanos megbízása nélkül is működhet a dolog, de vajon ugyanolyan hatékony? A következő cikkben ingatlanos megbízása kapcsán sorra vesszük az érveket és ellenérveket.
Ingatlan eladása esetén nagy kérdés, hogy mennyire érdemes ingatlanost megbízni?
El lehet adni nélkülük is vagy mindenképp szükség van rá? Rossz üzletet kapok, ha nem alkalmazok ingatlanost?
A következőkben igyekszem összeszedni PRO és KONTRA, vagyis miért érdemes és miért nem érdemes megbízni közvetítőt, mire figyeljek, mi alapján döntsek!
Az esetek döntő többségében pozitív, ha megbízunk ingatlanost. Azonban ez nem ilyen egyszerű. Összetettebb a dolog, mint azt elsőre gondoljuk. Illetve van olyan forgatókönyv, valamint értékesítési stratégia, amit akár egyedül is meg tudok oldani, de ott jópár skillre szükségem van.
Ebből adódóan vannak olyan esetek, amikor nincs rájuk szükség, többen gyógyultak már meg a webbeteget böngészgetve, de nem tudjuk mi lett volna az eredmény, ha valóban orvoshoz megyünk. Vagy az autónkat is meg tudjuk szerelni youtube videók alapján, nem feltétlenül kell elvinni autószerelőhöz. Bár az eredmény nem feltétlenül ugyanaz lesz. Szóval eladni valahogy el lehet az ingatlant. Két nagy kérdés van: milyen áron és mennyi idő alatt?
Egy közvetítő ezekben tud segíteni (jó esetben, nyilván, mint mindenhol itt is szép számmal akadnak kóklerek...)!
VÁLASZ: "az olcsó húsnak híg a leve" közmondás érvényesül. Ami túl olcsó, ott valószínűleg valami hiba van. Bármilyen területen egy minőségi szakember megkéri a minőségi munka árát. Már, ha csak az eszközöket nézzük, hirdetési költség, marketing, fényképész, home staging, illetve az évek során megszerzett tapasztalat. Ez nem azt jelenti, hogy csilliókat kell fizetni vagy a ház felét, nyilván a nagyon elszállt sem realitás. Érdemes körbenézni, érdeklődni a környéken, hogy mi a realitás és valahova középre belőni a sikerdíj százalékos mértékét.
VÁLASZ: minél többet, annál rosszabb. A közvetítő az eladásokból él, így abban érdekelt, hogy eladjon. Ha jófej, kedves, de nem ad el, akkor nem tesz kenyeret otthon az asztalra. Ha több ingatlanost bízunk meg, mit szeretne mindegyik? Hogy ő adja el. Mennyiért? Az már másodlagos. Szóval ebben az esetben elindul a verseny, hogy ki generál először olyan vevőt, aki hajlandó megvenni az ingatlant bármennyiért és azt átvinni a tulajdonoson.
VÁLASZ: a bizalmi kérdés kikerülhetetlen. Kinél érezzük azt, hogy jól fogja képviselni az érdekeinket. Ahol túl sok a máz, ott valószínűleg kilóg a lóláb. Konkrét keresője van, többért eladja, mint amennyiért most hirdetve van, valószínűleg átverés. Mindazonáltal érdemes megkérdezni miket adott el az elmúlt fél évben, mennyiért, megnézni a jelenlegi portfólióját, milyen ingatlanokat hirdet, mennyire minőségik a hirdetések. Ha rosszak a képek, összevissza a szöveg, akkor a mi ingatlanunknál is ugyanez lesz a helyzet és a végén többet bukunk, mint nyerünk...
VÁLASZ: nyilván nagyobb rálátása van a piacra, valamint, mivel nap, mint nap ezzel foglalkozik, rutinosabban végzi, mint eladóként mi, ahol időnként vagy adott esetben egy életben egyszer van eladás/vétel. Egy jól képzett értékesítő irányítja a tárgyalásokat, képviseli az érdekeinket, értékesítési stratégiát állít fel az eladáshoz, így magasabb árat tud elérni, mint az nekünk menne. Tegyük hozzá a HA szót, szóval, HA egy képzett és lelkiismeretes ingatlanosról van szó, csak akkor igaz.
VÁLASZ: nem feltétlenül igaz, de sajnos sok esetben igen. Van, aki hivatásként éli meg és jó üzletet szeretne a tulajdonosnak, szívvel-lélekkel benne van az eladásban, viszont van olya is, akinek csak a jutalék lebeg a szeme előtt meg minél kevesebb gond legyen az eladás során. Így ezt határozottan sem megcáfolni, sem megerősíteni nem tudjuk. Találkozni ilyennel-olyannal is.
VÁLASZ: Esetleg még többet is fizetne az ingatlanért, mint amennyiért most hirdetve van? Andersen is jó meséket írt, mégsem ment ingatlanosnak. Gondolom a kereső már látta az ingatlant és képek alapján mondja azt, hogy tetszik neki. Ja, nem?! Akkor mi az esély, hogy megveszi. Erre már kevés jó válasz érkezik... De nyilván valahogy be kell húzni a csőbe a tulajdonost.
VÁLASZ: egyszer Hófehérke is felébred álmából, hamarosan itt az örök élet és az ingyen sör, na meg persze a fenti állítás is... Ami túl szép, hogy igaz legyen, az nem igaz... Jelen esetben sem. Illetve akkor miért nem adja el most drágábban? Mi szükség van a kizárólagosra? Egyszerű, leveteti a hirdetést, bekerül a rendszerbe és majd szépen letördeli az árat az eredeti alá, ahol végül jön egy vevő, aki alkuval megveszi, de azt fogadjuk el, mert más nem veszi meg...A fenti mondathoz/kérdéshez valószínűleg ez a forgatókönyv társul.
VÁLASZ: igen is meg nem is. Nyilván tapasztalatban hiány van. Normálisabb helyeken ilyenkor van egy vezető, aki segíti a munkáját, koordinálja és beleteszi a szakmai tudást. Mindazonáltal a kolléga valószínűleg lelkes lesz, alázatos, igyekszik. Neki kiemelt ügyfél leszünk, nem csak egy a sokból. A szakmai fluktuáció miatt benne van, hogy 3 hét múlva már nincs a pályán, de az is, hogy a lelkesedéssel sikerül jól eladni. Szóval nem feltétlenül vetném el egy újonc lehetőségeit. Egyébként a szakmánkban mi is voltunk valamikor újak...
VÁLASZ: mindegyiknél vannak előnyök és hátrányok is. A nagy irodáknál a keresztértékesítési rendszer, hiszen sok megbízás alapján sok keresőt dolgoznak fel és így az igény - lehetőség párosítás hatékonyan is tud működni. Az egyéni ingatlanosok esetében korlátozottabbak a lehetőségek, olcsóbb százalékért elvállalja, ha nincs sok megbízása sokszor több energiát tud belefektetni. De itt az is lehet, hogy ez csak egy kiegészítő tevékenység.
VÁLASZ: nem feltétlenül. Ingatlanos oldalon több csatorna van, ahonnan megbízást szeretnének szerezni a közvetítők. Van, aki marketing eszközökhöz nyúl, hirdeti magát, műsort csinál és így igyekszik érvényesülni, van, aki leveleket dob a postaládába, google-ön hirdeti magát, sokat telefonál, ajánlást kér. Számtalan mód ismert. Szóval attól, hogy sok kép van valakiről instán, még nem azt jelenti, hogy hatalmas király, csak foglalkozik ezzel a témával. Ettől függetlenül lehet nagyon jó szakember. Egy idézet jut eszembe: "a mókus is egy patkány, csak jobb a PR-ja". Azért nyilván ennyire nem lehet leegyszerűsíteni a dolgot, mint említettem ezektől lehet jó vagy rossz szakember. Személy szerint nem emiatt ítélném meg a szaktudását.
VÁLASZ: igen, valószínűleg. Valahogy. Valamilyen áron. Valamikor. A következő kérdésben részletezzük, hogy mi a fontos tényezők, amire figyelni kell, hogy jól menjen. A fenti írásokból kirajzolódik, hogy egy ingatlanos sokat tud segíteni, de akár rontani is a helyzeten, így a döntés nem feltétlenül fekete vagy fehér, ennél árnyaltabb a dolog.
VÁLASZ: első körben kiválasztani egy hirdetési portált. Célszerű a legnagyobbat vagy az 1-2 legnagyobbat. A közösségi média is tud segíteni, az ismerősök megosztják, különböző csoportok, ott is nagyon tud terjedni az eladó ingatlan híre. Képek! Sok (min 15) jó minőségű kép. Persze, ahhoz már elő kell fizetni a weboldalakon, de az autó sem megy benzin nélkül. Ha nincs kép, nem tudják elképzelni a leírás alapján mit kapnak, sokkal több érdeklődő lesz, ha igényesen van befotózva az ingatlan. Nyilván az ingatlanban rendnek kell lennie, ha home staging is van az full extra. Jó árazás: erről több cikkünk is szól, nem a legjobb stratégia, ha magasan kezdünk és megyünk lejjebb... Beragadhat az ingatlan a piacra, amikor jó áron van, már nem csalogató, így a végén csak ár alatt adjuk el. Szóval egy tűpontos árazás elengedhetetlen! Tárgyalási technika: nem kell megnézni hatszor a Wall Street farkasát, de ügyesen kell kijátszani a lapjainkat. Illetve vannak elkerülendő dolgok, mint az "irányár" és hasonlók, ezekről is van egy külön cikkünk.
Egy jó szakember, a vele közösen eltervezett és megvalósított értékesítési stratégia sok pénzt tud a konyhára hozni és sok fejfájástól vagy esetleges átverésről megkímélhet minket.