Az alábbiakban Magyarország – és külön kiemelten Budapest – pozícióját vizsgáljuk meg közép-európai és tágabb európai összehasonlításban, különös hangsúllyal az eladó lakáspiacon (árszint, ár–jövedelem arány, megfizethetőség). A bérleti díjakra is kitérünk, de elsősorban háttérként: mennyire indokolt a vásárlás a bérléshez képest.
Forrás: Numbeo – European region rankings 2025 Mid és property investment by country.
Milyen mutatók alapján hasonlítjuk össze az országokat?
A Numbeo több, egymást kiegészítő mutatóval dolgozik. A magyar piac értelmezéséhez ezek közül a legfontosabbak:
- Price to Income Ratio – hány évnyi átlagjövedelem szükséges egy 90 m²-es lakás megvásárlásához. Minél magasabb, annál „túlértékeltebb” a piac a bérekhez képest.
- Gross Rental Yield (City Centre / Outside of Centre) – bruttó bérleti hozam, azt mutatja, hány százalékos éves hozam érhető el bérbeadással, ha a vételárhoz mérjük a bérleti díjakat.
- Price to Rent Ratio (City Centre / Outside of Centre) – hány évnyi bérleti díjnak felel meg a vételár. Minél magasabb, annál inkább „vételár-túlsúlyos” a piac a bérléshez képest.
- Mortgage as a Percentage of Income – egy tipikus lakáshitel törlesztője a háztartás jövedelmének hány százalékát vinné el.
- Affordability Index – a fenti mutatók kombinációjából képzett indikátor; minél magasabb, annál megfizethetőbb a lakásvásárlás a helyi bérekhez, árakhoz és kamatszinthez viszonyítva.
Ezek együtt azt mutatják meg, hogy az adott országban mennyire „feszített” az ingatlanpiac, és mennyire reális saját lakást venni átlagjövedelemből.
Magyarország helye a közép- és kelet-európai országok között
A Numbeo 2025-ös régiós listáin Magyarország több, hozzánk hasonló gazdasági szinten lévő országgal szerepel egy mezőnyben: Szlovákia, Lengyelország, Románia, Horvátország, Szerbia, Albánia, Olaszország, Spanyolország stb. Az alábbi táblázat a megadott Numbeo-adatok (2025 Mid-Year) alapján készült, a közép- és kelet-európai országok egy részével – Magyarországot kiemelve.
| Ország | Price to Income Ratio |
Gross Rental Yield City Centre |
Gross Rental Yield Outside Centre |
Price to Rent Ratio City |
Price to Rent Ratio Outside Centre |
Mortgage as % of Income |
Affordability Index |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Russia | 14.3 | 4.5 | 4.2 | 22.2 | 23.6 | 218.5 | 0.5 |
| Slovakia | 14.0 | 3.4 | 3.6 | 29.2 | 27.9 | 104.9 | 1.0 |
| Ukraine | 13.6 | 5.4 | 5.5 | 18.7 | 18.2 | 253.3 | 0.4 |
| Czech Republic | 13.5 | 3.4 | 3.6 | 29.2 | 27.5 | 112.2 | 0.9 |
| Moldova | 13.3 | 6.8 | 6.6 | 14.8 | 15.2 | 149.5 | 0.7 |
| Hungary | 13.0 | 3.5 | 3.8 | 28.3 | 26.7 | 127.1 | 0.8 |
| Belarus | 12.8 | 5.3 | 5.2 | 19.0 | 19.3 | 204.7 | 0.5 |
| Poland | 11.0 | 4.0 | 4.4 | 24.8 | 22.6 | 102.1 | 1.0 |
| Romania | 10.3 | 4.1 | 4.3 | 24.4 | 23.2 | 95.2 | 1.1 |
| Bulgaria | 9.3 | 4.4 | 4.7 | 22.8 | 21.3 | 69.2 | 1.4 |
| Serbia | 16.0 | 3.8 | 3.9 | 26.1 | 25.7 | 146.5 | 0.7 |
| Albania | 15.3 | 4.6 | 5.5 | 21.9 | 18.1 | 127.8 | 0.8 |
| Portugal | 14.7 | 5.6 | 6.0 | 17.8 | 16.6 | 115.5 | 0.9 |
| Kosovo (Disputed Terr.) | 13.7 | 3.9 | 4.5 | 25.9 | 22.5 | 100.7 | 1.0 |
| Bosnia & Herzegovina | 13.2 | 2.7 | 2.8 | 36.6 | 35.5 | 99.7 | 1.0 |
| Slovenia | 13.0 | 3.7 | 3.8 | 26.8 | 26.1 | 94.0 | 1.1 |
| Greece | 13.0 | 3.7 | 3.7 | 26.8 | 26.7 | 99.2 | 1.0 |
| Montenegro | 12.9 | 5.7 | 5.6 | 17.5 | 18.0 | 109.7 | 0.9 |
| Croatia | 12.8 | 3.5 | 3.7 | 28.4 | 27.2 | 95.8 | 1.0 |
| North Macedonia | 12.3 | 3.5 | 3.6 | 28.2 | 27.9 | 96.5 | 1.0 |
| Malta | 11.2 | 5.5 | 5.8 | 18.2 | 17.2 | 86.1 | 1.2 |
| Italy | 9.5 | 4.2 | 5.0 | 23.8 | 20.0 | 72.7 | 1.4 |
| Spain | 8.5 | 5.3 | 6.5 | 18.7 | 15.4 | 59.4 | 1.7 |
Mit jelent ez Magyarország szempontjából?
A fenti országlista alapján Magyarország a közép-európai mezőny felső részében helyezkedik el ár–jövedelem arány szerint:
- A Price to Income Ratio 13,0 – ez magasabb, mint Lengyelország (11,0), Románia (10,3) vagy Bulgária (9,3), de valamivel alacsonyabb, mint Szlovákia (14,0), Szerbia (16,0) vagy Albánia (15,3).
- A Price to Rent Ratio 28–29 év között mozog, ami azt jelenti, hogy egy átlagos lakás vételára nagyjából 30 évnyi bérleti díjnak felel meg. Ez kifejezetten magas érték, ami a vételár „túlsúlyát” mutatja a bérleti díjakhoz képest.
- A bruttó bérleti hozam 3,5–3,8% körüli, ami közepes, inkább alacsonyabb kategória. Befektetői szemmel nem számít kiugróan vonzó hozamnak.
- Az Affordability Index 0,8 – ez alacsonyabb, mint a régió több országában (Lengyelország, Románia, Horvátország, Szlovénia), vagyis a megfizethetőség Magyarországon gyengébb.
Összefoglalva országos szinten: a magyar lakáspiac nem a legdrágább a régióban, de egyértelműen a „nem olcsó” kategóriába tartozik. A vételárak a bérekhez mérten magasak, a bérleti hozam közepes, a hitelteher pedig érezhető – különösen, ha valaki túlnyomórészt hitelből vásárolna.
Budapest pozíciója a régiós fővárosok között
A fenti táblázat országos átlagokat mutat. A fővárosokban azonban jellemzően még ennél is feszesebbek a viszonyok: az ár–jövedelem arány általában 10–30%-kal magasabb, mint az országos átlag. Ez Budapestre is igaz.
A Numbeo városi ranglistái alapján Budapest a következő városokkal hasonlítható össze a legjobban:
- Bécs – nominálisan jóval drágább négyzetméterárak, ugyanakkor a magasabb osztrák fizetések miatt az ár–jövedelem arány csak kevéssel kedvezőbb vagy hasonló, mint Budapesten.
- Pozsony – kisebb, de dinamikus főváros, ahol a lakásár–jövedelem arány jellemzően még Budapestnél is kissé magasabb; a piac több mutató alapján túlfűtöttebb.
- Varsó – nagyobb város, erősebb bérszinttel; a price to income ratio jellemzően alacsonyabb, így a lakásvásárlás valamivel elérhetőbb, mint Budapesten.
- Zágráb, Ljubljana – hasonló árszintek, de több mutató alapján kiegyensúlyozottabb ár–jövedelem arány, részben a bérszint, részben a hozamok miatt.
- Bukarest – a lakásárak nominálisan sokszor hasonlóak vagy alacsonyabbak, a price to income ratio viszont jellemzően jobb, tehát a saját lakás elérhetőbb az ottani fizetésekhez mérten.
- Belgrád – a régió egyik legfeszítettebb fővárosa; a price to income ratio a budapestinél is magasabb, a megfizethetőség gyengébb.
Összességében a városi adatok alapján Budapest a közép-európai fővárosok felső harmadába tartozik „drágaság” szempontjából: a saját jövedelemhez viszonyított vásárlás nehezebb, mint a lengyel vagy román nagyvárosokban, valamivel kedvezőbb, mint Belgrádban vagy a legfeszítettebb szlovák régiókban, és lényegesen olcsóbb nominálisan, de nem feltétlenül ár–jövedelem arányban Bécsnél.
Vásárlás vagy bérlés? – Mit üzennek a magyar adatok
A magyar adatokból három fontos következtetés rajzolódik ki:
1. Magas ár–jövedelem arány
A 13,0-s országos Price to Income Ratio és a Budapesten ennél jellemzően magasabb érték azt mutatja, hogy egy átlagos háztartás számára évtizedes elköteleződést jelent egy saját lakás megvásárlása. Ez különösen igaz a nagyvárosi, jó lokációjú ingatlanokra.
2. Közepes bérleti hozam – a vételárak drágábbak, mint a bérleti díjak
A 3,5–3,8%-os bruttó bérleti hozam és a 28–29 éves price to rent ratio együttesen arra utal, hogy a lakások vételára erősebben elszakadt a bérleti díjaktól, mint sok más régiós országban. Másképp fogalmazva: a bérlők még relatíve elfogadható összegeket fizetnek, míg a tulajdonosok már nagyon magas vételárakat fizettek vagy fizetnének ugyanazért az ingatlanért.
3. A hitelből történő vásárlás egyre kockázatosabb
A „Mortgage as a Percentage of Income” 127% körüli értéke és a 0,8-as megfizethetőségi index azt jelzi, hogy egy átlagos hitel finanszírozása éles költségvetési feszültséget okoz egy átlagos magyar háztartásnak. Emelkedő kamatkörnyezetben ez különösen kockázatos: könnyen a törlesztőrészlet viheti el a jövedelem jelentős részét.
Relatív árak: miért félrevezető önmagában az „olcsó Budapest” narratíva?
Gyakran hallani, hogy Budapesten „még mindig olcsó” az ingatlan, mert nominálisan alacsonyabbak az árak, mint Bécsben, Münchenben vagy Párizsban. Ez azonban félrevezető, ha nem vesszük figyelembe a béreket:
- A nyugat-európai nagyvárosokban jellemzően sokkal magasabb az átlagos nettó jövedelem, így a 6–7 ezer eurós négyzetméterárak nem feltétlenül „drágábbak” a helyi lakos szemszögéből, mint a budapesti 1–2 millió forintos négyzetméterár a magyar fizetések mellett.
- A Numbeo ár–jövedelem mutatója éppen ezért fontos: összemérhetővé teszi a városokat. E mutató alapján Budapest már nem „olcsó”, hanem a közép-európai fővárosok drágábbik feléhez tartozik.
- A magyar jövedelmi szint még mindig lényegesen elmarad az osztrák, német vagy olasz bérektől, miközben a lakásárak az elmúlt 10–15 évben nagyon gyorsan emelkedtek.
A lakáspiac megítélése ezért mindig relatív: egy külföldi befektetőnek Budapest még lehet „olcsó”, hiszen euróban számolva alacsonyabbak a vételárak, mint Nyugat-Európában. Egy magyar, forintban kereső vásárlónak viszont ugyanaz a lakás már a nemzetközi összehasonlításban is drága kategória.
Következtetés: drága-e a magyar ingatlanpiac?
A Numbeo 2025 közepi adatai alapján a válasz árnyalt, de egyértelmű irányt mutat:
- Országos szinten Magyarország a közép- és kelet-európai mezőny felső harmadában van ár–jövedelem arány szerint. Nem extrém, de kifejezetten feszített piac.
- Budapest szintjén a helyzet még erősebb: a főváros a régiós nagyvárosok drágább csoportjába tartozik, ár–jövedelem arányban megközelíti egyes nyugat-európai városokat is.
- Bérleti oldalon a magyar piac nem kirívóan drága: a hozamok közepesek, a bérleti díjak sok esetben „reálisabbak”, mint a vételárak, vagyis a bérlés számos háztartás számára racionális alternatíva a vásárlással szemben.
Röviden: Magyarországon – és különösen Budapesten – a saját lakás ma már luxuscikké vált az átlagos bérből élőknek. A lakáspiac megítélésénél ezért mindig érdemes a Numbeo-típusú, jövedelemhez viszonyított mutatókat nézni, és nem pusztán a nominális négyzetméterárakat. Ezek alapján a magyar piac ma egyértelműen a drágábbak közé tartozik a régióban.
Megjegyzés: a fenti táblázatokban szereplő számok a Numbeo 2025 Mid-Year európai és országos rangsoraiból származnak. Az adatok folyamatosan frissülnek, ezért idővel kismértékben eltérhetnek a cikkben szereplő értékektől.