Egy évvel ezelőtt, amikor a lakásárak még sorra döntötték a rekordokat, azt írtuk, hogy az Otthon Start okozta keresleti sokk után kifulladás jön. Idén nyáron pedig azt, hogy ezt többéves nominális oldalazás követi, nem árzuhanás. A 2026-os adatok ezt igazolták: az MNB lakásárindexe szerint 2026 második negyedévében országosan 1,1 százalékkal csökkentek az árak az előző negyedévhez képest, az adásvételek száma pedig érezhetően visszaesett. Most az a kérdés, hogy mi lesz a lakásárakkal 2027-ben. Folytatódik a stagnálás, új drágulási hullám indul, vagy a 27 százalékos lakásáfa, az Otthon Start átalakítása és a közel-keleti háború miatti energiaár-sokk felborítja a képet?
Röviden a válaszunk: 2027-ben országosan 0 és +3 százalék közötti nominális lakásár-változást várunk (központi becslésünk +1–2%), ami a várhatóan 3,1 százalékos infláció mellett reálértéken 1–3 százalékos csökkenést jelent. Az adásvételek száma alacsony marad, 115–130 ezer körül alakul, jóval a 2025-ös csúcs alatt. Árzuhanásra és árrobbanásra sem látunk megalapozott esélyt, kivéve, ha egy ma még nem látható, nagyon nagy sokk éri a piacot. Az alábbiakban pontról pontra bemutatjuk, milyen adatokra építünk, hol lehet gyenge a saját tézisünk, és mit jelent mindez eladóknak, vevőknek és befektetőknek.
Mielőtt bárki legyintene, hogy „előrejelzést bárki tud írni”: mi a saját korábbi hívásainkat is nyilvánosan visszamérjük. Az Otthon Start-előrejelzéseink utólagos értékelésében és a lakáspiaci előrejelzéseink 2026-os mérlegében tételesen megnéztük, mi jött be és miben tévedtünk. Ez a cikk a 2026–2028-ra szóló oldalazási előrejelzésünk frissítése és 2027-re szabott továbbgondolása, a 2026 szeptemberéig elérhető adatok alapján.
A 2027-es lakáspiaci előrejelzésünk egy táblázatban
Az alábbi táblázat a legfontosabb mutatókat foglalja össze. A 2025-ös és 2026-os oszlop az MNB, a KSH és a piaci elemzők adatait, a 2027-es oszlop a saját előrejelzésünket tartalmazza.
| Mutató | 2025 (tény) | 2026 (várható) | 2027 (előrejelzésünk) |
|---|---|---|---|
| Országos lakásárak, nominális éves változás | +23,5% (MNB) | +7–10% éves átlagban*, éven belül stagnálás | 0 és +3% között (központi becslés: +1–2%) |
| Lakásárak reálértéken | +19% | +5–8%* | -1 és -3% között |
| Negyedéves ármozgás | folyamatos emelkedés | -2,2% (I. n.év, KSH), -1,1% (II. n.év, MNB) | -1 és +1,5% között negyedévente |
| Lakáspiaci adásvételek száma | kb. 147 ezer | kb. 118–125 ezer | 115–130 ezer |
| Átadott új lakások | kb. 12 ezer | kb. 15 ezer | 17–20 ezer |
| Jegybanki alapkamat az év végén | 6,50% | 5,50% (jelenleg) | 4,25–5,00% (elemzői várakozások) |
| Infláció (éves átlag) | 4,4% | 1,8% (MNB) | 3,1% (MNB) |
*A 2026-os éves átlagot a 2025 második felében felfutott árszint húzza fel (statisztikai áthúzódó hatás), miközben az árak 2026 folyamán lényegében nem nőnek. Erről lent részletesen írunk. Források: MNB lakásárindex és lakáspiaci jelentés, KSH, MBH Elemzési Centrum, ING, K&H és MBH kamatvárakozásai, MNB 2026. szeptemberi inflációs jelentése.
Hol tart most a lakáspiac? A rekordév után megállt a lendület
2025 kivételes év volt: az MNB szerint a lakásárak országosan 23,5 százalékkal emelkedtek, ami 19 százalékos reáldrágulást jelent, és ez az elmúlt negyedszázad legnagyobb reál lakásár-növekedése Magyarországon. A piacot egyszerre fűtötte a 2025. szeptember 1-jén indult 3 százalékos fix kamatú Otthon Start, a lejáró állampapírokból felszabaduló megtakarítások és a „most vagy soha” hangulat. Az MNB összetett mutatója 2025 végére 22,5 százalékos túlértékeltséget jelzett, vagyis az árak ennyivel szaladtak a jövedelmek, a kamatok és a bérleti díjak által indokolt szint fölé.
2026-ban megfordult a dinamika. A KSH szerint az első negyedévben 2,2 százalékkal csökkentek az árak negyedéves alapon, az MNB második negyedéves lakásárindexe pedig minden településtípuson lassulást és negyedéves csökkenést mutatott:
| Településtípus | Negyedéves változás, 2026 II. n.év | Éves változás, 2026 I. n.év | Éves változás, 2026 II. n.év |
|---|---|---|---|
| Országos | -1,1% | +17,8% | +12,3% |
| Budapest | -0,6% | +15,9% | +8,3% |
| Vidéki városok | -0,6% | +20,3% | +15,6% |
| Községek | -2,8% | +14,4% | +9,3% |
Forrás: MNB lakásárindex, 2026. II. negyedév. A kép egyértelmű: Budapest vezeti a lassulást, a vidéki nagyvárosok még hordozzák a 2025-ös lendület egy részét, a községekben pedig már érdemi negyedéves árcsökkenés látszik. A kerületi és megyei részleteket a budapesti kerületi elemzésünkben és a vármegyei lakásárakról szóló cikkünkben bontottuk ki.
A forgalom még látványosabban esett. Az MNB szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy évvel korábban. A Duna House becslése szerint augusztusban országosan 8077 lakóingatlan-adásvétel történt, ami 13 százalékkal kevesebb a júliusinál és 29 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál. A vevők alkupozíciója javult: Budapesten jellemzően 4 százalék körüli, vidéki téglalakásoknál 6–7 százalékos engedményt lehet kialkudni, az értékesítési idő pedig a budai panelnél 90, a pesti panelnél 74, a pesti téglalakásoknál 88–100, vidéken sokszor 100 nap fölé nőtt. A budapesti panellakások árai februárhoz képest mintegy 8 százalékkal csökkentek, erről a budapesti panelárakat elemző cikkünkben írtunk részletesen.
Saját mutatóink ugyanezt a mechanizmust mutatják. Az Árazási Korrekciós Index szerint 2026 második negyedévében már a hirdetések 20–30 százalékánál módosítottak árat az eladók, szemben az első negyedéves 10–21 százalékkal. A Piaci Fennmaradási Index viszont azt mutatja, hogy a budapesti hirdetések 55–71 százaléka a teljes megfigyelt időszakban egyszer sem lett olcsóbb. Ez az oldalazás klasszikus képlete: az eladók nem akarnak engedni, a vevők nem akarnak többet fizetni, ezért kevés az üzlet, az árak pedig egy helyben toporognak. Pontosan ezt várjuk 2027-re is.
Mennyire találtak eddig az előrejelzéseink?
Egy előrejelzés annyit ér, amennyire a szerzője hajlandó utólag számot adni róla. Az alábbi táblázat röviden összefoglalja, mit mondtunk 2025 nyara óta, és mit hozott a valóság.
| Előrejelzésünk | Mikor készült | Mi történt | Értékelés |
|---|---|---|---|
| Az Otthon Start támogatásának jelentős része beépül az árakba, rövid keresleti sokkot okoz | 2025 nyár | 2025-ben +23,5% nominális és +19% reál drágulás, az MNB szerint 22,5% túlértékeltség | Beigazolódott |
| Előrehozott kereslet, majd kifulladás | 2025 ősz | 2026 I. negyedév: -18% tranzakció (MNB) | Beigazolódott |
| A támogatás elsősorban a használt lakások piacán hat | 2025 nyár | Az Otthon Start-ügyletek döntő többsége használt lakásra szólt | Beigazolódott |
| Oldalazás, nem árzuhanás; negyedévente -1 és +1% közötti mozgás | 2026 nyár | 2026 II. negyedév: -1,1% országosan, -0,6% Budapesten (MNB) | Irányában helyes, a sáv alsó szélén |
| Évi 100–150 milliárd forintos költségvetési teher | 2025 nyár | 2026-ban nagyjából 80 milliárd forint | Túlbecsültük a felfutás ütemét |
| Lassú, 3–5 éves kínálati reakció | 2025 nyár | A fejlesztői pipeline a vártnál gyorsabban bővült | Részben tévedtünk |
A tévedéseinkből is tanultunk: a kínálati oldal gyorsabban reagál, mint gondoltuk, és ez a 2027-es előrejelzésben is lefelé húzza az új építésű lakások árait. A stratégiai irány, vagyis a keresleti sokk, majd a kifulladás és az oldalazás, eddig pontról pontra megvalósult.
Statisztikai csapda: miért mutat még 2026 is drágulást, és miért lesz 2027-ben nulla közeli?
2027 elején sok címlap fogja azt írni, hogy „8–10 százalékkal drágultak a lakások 2026-ban”. Ez formailag igaz lehet, de félrevezető. Az éves átlagos árindex ugyanis az egész 2026-os árszintet veti össze az egész 2025-össel. Mivel az árak 2025 második felében, az Otthon Start indulása körül ugrottak meg igazán, a 2026-os átlag akkor is jóval a 2025-ös fölött lesz, ha az árak 2026 folyamán egyáltalán nem nőnek. Ez az úgynevezett áthúzódó hatás.
Jól látszik ez az MNB második negyedéves adatán: az árak negyedéves alapon 1,1 százalékkal csökkentek, az éves index mégis +12,3 százalékot mutatott. Ezért nincs ellentmondás abban, hogy az MBH Elemzési Centrum 2026-ra 8–13 százalékos, az OTP 10 százalék körüli éves drágulást vár, mi pedig oldalazásról beszélünk. Saját számításunk szerint, ha az árak 2026 második negyedévétől egy szinten maradnának, a 2026-os éves átlag még nagyjából 7–9 százalékkal haladná meg a 2025-öst, a 2027-es éves átlag viszont gyakorlatilag nulla körül alakulna. Aki tehát 2027-ben reálisan akarja látni a piacot, ne az éves átlagot, hanem a negyedéves változásokat és az alkuk mértékét figyelje.
Kamat, infláció, bérek és az energiaár-sokk: a makrokörnyezet 2027-ben
Kamatok. Az MNB 2026 februárjában 6,50-ről 6,25 százalékra, majd júniusban, júliusban és augusztusban további 25-25 bázisponttal, 5,50 százalékra csökkentette az alapkamatot. Szeptember 22-én viszont kivárt, mert a külső környezet romlott. Az elemzők 2027 végére 4,25 és 5,00 százalék közötti alapkamatot várnak: az ING 4,25–4,50, a K&H 4,50, az MBH 5,00 százalékot. Ez lassan javuló, de nem látványosan olcsóbb piaci finanszírozást jelent, vagyis a kamatpálya önmagában nem indít új drágulási hullámot 2027-ben.
Infláció és energia. Az augusztusi infláció mindössze 1,3 százalék volt, az MNB 2026-ra 1,8 százalékot vár. 2027-re viszont 3,1 százalékra emelte az előrejelzését a korábbi 2,3-ról, elsősorban a tartósan magas energiaárak miatt. A 2026. február 28-án kitört amerikai–izraeli–iráni konfliktus és a Hormuzi-szoros szinte teljes lezárása négyéves csúcsra emelte az európai gázárat. A lakáspiacra ez három csatornán hat: lassítja a kamatcsökkentést, drágítja a fenntartást, így felértékeli az energiahatékony lakásokat és leértékeli a rossz energetikájúakat, végül pedig bizonytalanságot szül, ami kivárásra ösztönzi a vevőket.
Bérek. Ez az oldalazási tézis legfontosabb pillére. A KSH szerint 2026 júliusában a bruttó átlagkereset 745 500 forint volt, 7,5 százalékkal több, mint egy évvel korábban, a nettó átlagkereset 9,1 százalékkal, a reálkereset 7,8 százalékkal nőtt. Az MNB 2027-re 2,9 százalékos GDP-növekedést vár, így a bérek jövőre is érdemben az infláció fölött emelkedhetnek. Ha az árak közben egy helyben állnak, a lakások jövedelemhez mért ára gyorsan javul:
| Időszak | Nominális lakásár-változás | Nettó bérek változása | Lakásár/bér arány változása |
|---|---|---|---|
| 2026 (éven belül) | kb. 0% | kb. +9% | kb. -8% |
| 2027 (előrejelzés) | +1–2% | +7–8% (feltevés) | kb. -5 és -7% között |
| 2026–2027 együtt | +1–2% | kb. +17% | kb. -13% |
Ez a magyar lakáspiac jellegzetes korrekciós módja: a túlértékeltség nem áreséssel, hanem jövedelemnövekedéssel dolgozódik le. Becslésünk szerint a 2025 végi 22,5 százalékos túlértékeltség nagyobbik része 2027 végére eltűnhet úgy, hogy az árak nominálisan közben alig mozdulnak. Hasonló a helyzet a bérleti oldalon: a KSH–ingatlan.com lakbérindexe szerint 2026 júliusában a lakbérek országosan 5, Budapesten 5,5 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban, vagyis a bérleti hozamok lassan javulnak. 2025-ben a rent-to-price arány alapján mi magunk is komoly korrekciós kockázatra figyelmeztettünk. A korrekció el is indult, csak nem nominális zuhanásként, hanem reálértékben.
Otthon Start 2027-ben: marad, de szigorodhat – ez a legnagyobb bizonytalanság
Az Otthon Start egy év alatt átrajzolta a lakáshitelpiacot. Az MNB adatai szerint augusztus közepéig mintegy 56 ezer adós több mint 2000 milliárd forint 3 százalékos fix kamatú hitelt vett fel, a támogatott konstrukció az új lakáshitelek 75–80 százalékát adja. A program feltételei ma: legfeljebb 100 millió forintos vételár és 1,5 millió forintos bruttó négyzetméterár. Az MNB 2026-os jelentése szerint viszont az adósok 59 százaléka a legfelső jövedelmi tizedből került ki, erről az Otthon Startról szóló MNB-jelentés elemzésében írtunk.
A Tisza-kormány eddig nem döntött a program sorsáról. A Pénzügyminisztérium szeptemberben annyit közölt, hogy a program szakmai és jogszabályi felülvizsgálata folyamatban van, Kármán András pénzügyminiszter pedig a költségvetés minden elemét átvizsgálja. A piaci találgatások szerint életkori korlát, beköltözési kötelezettség és bérbeadási tilalom, szigorúbb első lakás-feltétel vagy jövedelmi plafon jöhet. A költségvetési logika a szigorítás felé mutat: a kamattámogatás terhe évről évre nő, és a sajtóértesülések szerint idővel évi több száz milliárd forintra is rúghat.
Véleményünk szerint 2027-ben a legvalószínűbb a szigorítás, nem a megszüntetés. Ez elsősorban az adásvételek számát fogja vissza, hiszen kiszorulnak a befektetési célú és a legmagasabb jövedelmű vásárlók, az árakra viszont mérsékelten hat, mert a fiatal, első lakást vásárló célcsoport a piacon marad. Rövid távon a szigorítás bejelentése akár előrehozott vásárlási hullámot is kiválthat a hatálybalépés előtt, ami átmenetileg megemelheti a forgalmat. A program teljes megszüntetése viszont a legfontosabb lefelé mutató kockázat: ebben az esetben az 50–100 millió forintos sávban 3–5 százalékos nominális árcsökkenés is elképzelhető.
A kínálati oldalon is van bizonytalanság. A kormány augusztusban az év végéig felfüggesztette az Otthon Starthoz kötött kiemelt beruházások státuszát; az ingatlan.com becslése szerint ez több mint tízezer tervezett lakást érint. A véglegesen engedélyezett projektek folytatódhatnak, a többiek sorsáról 2027 elején születik döntés. Közben a kormány új lakásépítési és bérlakásprogramról hozott határozatot, és uniós helyreállítási forrásból, mintegy 20 százalékos támogatási intenzitással kollégiumok és bérlakások építését tervezi. Ezek hatása azonban leghamarabb 2028-tól jelenhet meg a piacon.
27%-os lakásáfa és bővülő kínálat: kettéváló újlakás-piac 2027-ben
2027. január 1-jétől főszabály szerint megszűnik az új lakások 5 százalékos kedvezményes áfája, és visszatér a 27 százalékos kulcs. Az átmeneti szabály azonban kulcsfontosságú: ha egy projekt építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, a lakásai 2030. december 31-ig még 5 százalékos áfával értékesíthetők, és a rozsdaövezeti akcióterületek projektjei is megtarthatják a kedvezményt. A 27 százalékos áfa tehát a vevő szemszögéből nem 2027-ben, hanem nagyjából 2028–2029-től kezd érdemben számítani. Részletesen a 27 százalékos lakásáfáról szóló elemzésünkben írtunk róla.
| Tétel (bruttó 100 millió forintos lakás) | 5%-os áfával | 27%-os áfával |
|---|---|---|
| Bruttó vételár | 100,00 millió Ft | 100,00 millió Ft |
| Áfa összege | 4,76 millió Ft | 21,26 millió Ft |
| A fejlesztő nettó bevétele | 95,24 millió Ft | 78,74 millió Ft |
| Azonos nettó bevételhez szükséges bruttó ár | 100,00 millió Ft | kb. 120,95 millió Ft |
Elméletben tehát közel 21 millió forintos áremelés kellene ahhoz, hogy a fejlesztő ugyanannyit keressen. Ezt Szegő Péter, a Duna House elemzője is kiszámolta, és ő is arra jutott, hogy egy lassuló, árérzékeny piacon ezt nem lehet automatikusan áthárítani. Ráadásul 2027-ben rekordközeli 5 százalékos áfás kínálattal kell versenyezni: 2026 első félévében 16 588 új lakásra adtak ki építési engedélyt (29 százalékkal többre, mint egy évvel korábban), az év végi határidő miatt pedig engedélyezési roham várható. Az átadások is gyorsulnak: az első félévben 6278 lakás épült (+22%), az MBH 2026-ra mintegy 15 ezer, 2027-re akár 20 ezer átadással számol, Budapesten pedig évtizedes csúcson, 22 ezer lakás körül van a fejlesztési pipeline.
Ebből két, egymással ellentétes hatás következik. 2027-ben az új lakások piacán bőség lesz, ezért a listaárak legfeljebb enyhén emelkedhetnek, a tényleges alkuk, ráadások és fizetési kedvezmények pedig megmaradnak. Hosszabb távon viszont a 27 százalékos áfával terhelt projektek egy része el sem indul, így 2029 körül kínálati rés nyílhat, ami a 2028 utáni árakat felfelé támogatja. A kínálati oldal szerkezeti problémáiról a magyar lakásépítés 1960 és 2024 közötti alakulását elemző cikkünkben írtunk. Érdemes azt is látni, hogy az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-plafonja fölé kerülő új lakások kiesnek a támogatott körből, ami a fejlesztőket a plafon alatti árazásra kényszeríti.
Airbnb-korlátozások és az EU lakhatási csomagja: helyi hatás, nem országos fordulat
Budapesten nagyjából 15 ezer rövid távú kiadású lakás működik, ez a teljes lakásállomány mintegy 1,5 százaléka, de több mint 80 százalékuk a belső hat kerületben koncentrálódik. Terézvárosban 2026. január 1. óta tilos a rövid távú kiadás: az Airbnb-hirdetések száma 60 százalékkal csökkent, a hosszú távú bérleti hirdetéseké 34 százalékkal nőtt. Józsefvárosban 2027. január 1-jétől zónás kvótarendszer lép életbe, az Európai Bizottság pedig 2026. szeptember 9-én mutatta be uniós lakhatási csomagját, amely egységes feltételeket adna a korlátozásokhoz, de még nem hatályos.
A hatás valós, de helyi: elsősorban a belső kerületek 50 négyzetméter alatti lakásainak bérleti piacán érezhető, az országos, sőt a budapesti átlagárat nem fordítja meg. A részleteket az Airbnb-tiltásról és az EU új lakhatási tervéről szóló cikkünkben elemeztük.
Előrejelzésünk 2027-re: Budapest, vidék és szegmensek
Az országos átlag mögött 2027-ben is nagy lesz a szórás. Az alábbi táblázat a várható nominális árváltozást mutatja szegmensenként, a 2027-es év egészére.
| Szegmens | Várható nominális árváltozás 2027-ben | Forgalom | Fő hajtóerő |
|---|---|---|---|
| Országos átlag | 0 és +3% között | alacsony, 115–130 ezer adásvétel | bérnövekedés kontra túlértékeltség |
| Budapest, használt téglalakás | 0 és +2% között | közepes | jó lokáció, Otthon Start-plafon alatti árak |
| Budapest, panellakás | -2 és +1% között | alacsony | beragadt árak, hosszú értékesítési idő |
| Budapest, új építésű lakás | listaáron 0 és +3% között, alkuval -3 és +1% között | közepes | bőséges, 5%-os áfás kínálat |
| Megyei jogú városok, nagyvárosok | +1 és +4% között | közepes | bérfelzárkózás, még élő lendület |
| Kisvárosok, községek | -3 és +1% között | alacsony | gyenge kereslet, elvándorlás |
| Rossz energetikájú, felújítandó ingatlanok | -4 és 0% között | nagyon alacsony | energiaár-sokk, drága felújítás |
Éven belül a következő pályát tartjuk a legvalószínűbbnek. 2027 első félévében oldalazás vagy enyhe csökkenés jöhet, mert az Otthon Start sorsa, a téli energiaárak és a kivárás egyszerre fékezik a keresletet. A második félévben enyhe emelkedés indulhat, ha a kamatcsökkentés folytatódik és a támogatási rendszer kiszámíthatóvá válik. Ez pontosan illeszkedik ahhoz a sávhoz, amit idén nyáron 2026–2028-ra felvázoltunk: az éves árindex nulla és az infláció között mozog, reálértéken pedig csökkennek az árak.
Három forgatókönyv 2027-re: mi kell a fordulathoz?
| Forgatókönyv | Valószínűség | Feltételek | Lakásárak 2027-ben (nominális) | Adásvételek |
|---|---|---|---|---|
| Alap: oldalazás, minimális drágulás | kb. 65% | Az Otthon Start szigorítással marad, az alapkamat 4,5–5,0% év végén, az energiaár magas, de nem eszkalálódik | 0 és +3% között | 115–130 ezer |
| Felfelé: új drágulási hullám kezdete | kb. 20% | Gyors kamatcsökkentés 4,25% alá, változatlan Otthon Start, normalizálódó energiaárak, erős forint | +4 és +7% között | 130–145 ezer |
| Lefelé: érdemi nominális korrekció | kb. 15% | Megszűnik vagy radikálisan szűkül az Otthon Start, eszkalálódik az energiaválság, gyengül a forint, emelkedik a kamat | -2 és -5% között | 95–110 ezer |
2027-ben öt dolgot érdemes figyelni: az Otthon Startról szóló kormánydöntést (várhatóan 2026 végén vagy 2027 elején), a jegybank kamatdöntéseit (2027-től évente nyolc ülés lesz), a gázár és a Hormuzi-szoros helyzetét, a 2026 végi engedélyezési statisztikát, valamint a KSH és az MNB negyedéves lakásárindexét. Ha ezek közül kettő-három egyszerre fordul kedvezőtlen irányba, az a lefelé mutató forgatókönyv felé tolja a piacot.
Felülbíráltuk a saját tézisünket: mi szól ellene?
Egy jó előrejelzést nem megerősíteni, hanem megtámadni kell. A magasabb drágulás mellett szól, hogy a reálkeresetek 2026-ban 6–8 százalékkal nőnek, így a lakások megfizethetősége gyorsan javul. A „majd megvárom a zuhanást” alapon kivárók egy része 2027-ben visszatér, amikor látja, hogy a zuhanás elmarad. A lakbérek évi 5 százalék körüli emelkedése és a csökkenő kamatok a befektetői matekot is javítják, és a 2028 utánra várható kínálati rés miatt az 5 százalékos áfás új lakások iránt előrehozott kereslet jelenhet meg.
Az árcsökkenés mellett szól, hogy az MNB mérése szerint a piac még mindig érdemben túlértékelt, az Otthon Start szigorítása szinte biztos, az energiaár-sokk 3 százalék fölé tolja az inflációt és lassítja a kamatcsökkentést, Budapesten évtizedes csúcson van az újlakás-kínálat, és a GDP 2026-ban csak 1,8 százalékkal nő.
A mérlegelés után az alapforgatókönyvet fenntartjuk, két pontosítással. Egyrészt a „minimális drágulás” az országos átlagra igaz, de mögötte valódi divergencia van: a vidéki nagyvárosok enyhén drágulnak, a községek és a rossz energetikájú ingatlanok nominálisan is olcsóbbodhatnak. Másrészt a kockázatok időben aszimmetrikusak: 2027 első felében a lefelé mutató kockázat erősebb, főként az Otthon Start és az energia miatt, a túlértékeltség olvadásával azonban 2027 végére és 2028-ra a felfelé mutató kockázat nő. Az előrejelzés legbiztosabb eleme az alacsony tranzakciószám, a legbizonytalanabb a következő drágulási ciklus kezdetének időzítése.
Mit jelent ez a gyakorlatban eladóknak, vevőknek és befektetőknek?
Eladóknak: a 2025-ös csúcsárakon meghirdetett ingatlan 2027-ben hónapokig a piacon ragadhat. A reális, piaci szintű árazás viszont továbbra is gyors eladást hozhat, mert a kereslet nem tűnt el, csak árérzékenyebb lett. Hogy mekkora eséllyel és mennyi idő alatt kel el egy adott áron meghirdetett lakás, azt valószínűségi levezetésünkben mutattuk be. A közvetítői megbízás formája is számít: játékelméleti elemzésünk szerint több párhuzamos közvetítő esetén jellemzően 5–10 százalékkal alacsonyabb áron kel el az ingatlan.
Vevőknek: a 10–20 százalékos árzuhanásra várni továbbra sem megalapozott. 2027 a vevők piaca lesz: nagy a választék, van alku, és kevés a konkurens vevő. Aki jogosult az Otthon Startra, annak érdemes figyelnie a szigorításról szóló döntést, de pánikvásárlásba nem érdemes belemenni. Az energiahatékonyság minden eddiginél többet ér: egy rossz besorolású ház rezsije és felújítási igénye ma sokkal nagyobb teher, mint három évvel ezelőtt.
Befektetőknek: 2027 inkább pozícióépítési, mint árfolyamnyereség-év. Az oldalazó árak mellett emelkedő bérleti díjak lassan javítják a hozamot, és a kamatok csökkenésével az ingatlan relatív vonzereje fokozatosan nő. A belső budapesti kerületekben viszont a rövid távú kiadásra épülő stratégia kockázatosabb lett. Mielőtt eladó vagy vevő döntést hozna, érdemes egy adatalapú becsült forgalmi érték kalkulációval ellenőrizni, reális-e az adott ár.
Gyakori kérdések a 2027-es lakásárakról
Csökkenni fognak a lakásárak 2027-ben?
Országos átlagban nominálisan valószínűleg nem: 0 és +3 százalék közötti változást várunk. Reálértéken, a 3,1 százalékos várható infláció mellett viszont 1–3 százalékkal olcsóbbodnak a lakások. Nominális csökkenés elsősorban a községekben, a panelpiacon és a rossz energetikájú ingatlanoknál várható.
Mennyivel drágulnak a lakások 2027-ben?
Központi becslésünk országosan +1–2 százalék. A vidéki nagyvárosokban +1–4, Budapesten a használt téglalakásoknál 0 és +2 százalék közötti változás a legvalószínűbb.
Lesz ingatlanpiaci árzuhanás 2027-ben?
Nagyon kicsi az esélye. Magyarországon érdemi nominális árcsökkenés csak súlyos külső sokk idején fordult elő, például 2008 és 2014 között. A lefelé mutató forgatókönyvnek nagyjából 15 százalékos esélyt adunk, és ebben is csak 2–5 százalékos korrekcióval számolunk.
Drágábbak lesznek az új lakások a 27%-os áfa miatt?
2027-ben még alig, mert a 2026 végéig véglegesen engedélyezett projektek lakásai 2030 végéig 5 százalékos áfával értékesíthetők, és a kínálat bőséges. A 27 százalékos áfa hatása 2028–2029-től jelentkezhet, elsősorban a kínálat szűkülésén keresztül.
Mi lesz az Otthon Starttal 2027-ben?
A program felülvizsgálata folyamatban van, döntés még nincs. Véleményünk szerint a legvalószínűbb a szigorítás, például életkori vagy jövedelmi korlát, beköltözési kötelezettség, nem pedig a megszüntetés.
Hány lakás cserél gazdát 2027-ben?
Becslésünk szerint 115–130 ezer, ami nagyjából a 2026-os szint, és jelentősen elmarad a 2025-ös, mintegy 147 ezres csúcstól.
Érdemes 2027-ben lakást venni, vagy várjak?
Ha a cél a saját otthon, és megvan a finanszírozás, a várakozás nem hoz jelentős árelőnyt, a vevői alkupozíció viszont ma kedvező. Befektetési célra 2027 inkább hosszú távú pozícióépítésre alkalmas, rövid távú árnyereségre kevésbé.
Budapesten vagy vidéken drágulnak jobban a lakások 2027-ben?
A vidéki nagyvárosokban várunk nagyobb emelkedést, ahol a bérfelzárkózás és a lendület még kitart. Budapest már 2026-ban lassabban drágult, a községekben és a kisvárosokban pedig enyhe nominális csökkenés is elképzelhető.
Módszertan és források: az előrejelzés az MNB lakásárindexére, lakáspiaci és inflációs jelentésére, a KSH lakásárindexére, lakásépítési, kereseti és inflációs adataira, a KSH–ingatlan.com lakbérindexre, a Duna House, az MBH Elemzési Centrum, az OTP és az ingatlan.com elemzéseire, valamint az Instant Ingatlan Érték saját hirdetési adatbázisára épülő mutatókra (Árazási Korrekciós Index, Piaci Fennmaradási Index) támaszkodik. Az adatok 2026. szeptember végi állapotot tükröznek. Az elemzés nem minősül befektetési tanácsadásnak.
