Lakáshiány Magyarországon 2026: hiány vagy többlet?

Hány lakás hiányzik Magyarországon és Budapesten? Spanyolországban a jegybank számítása szerint 2021 és 2025 között 755 ezer lakással kevesebb épült, mint amennyi új háztartás létrejött, és 2028-ra a hiány meghaladhatja az egymilliót. Ebből indult a kérdés: ki lehet-e számolni ugyanezt itthon is, és ha igen, mit mutatnak a számok? Az ötlet a madridi kilakoltatás és a spanyol lakásválság hátteréről szóló elemzésünk nyomán merült fel, amelyben arra jutottunk, hogy Spanyolországban a válság gyökere a mennyiségi lakáshiány: évről évre jóval kevesebb lakás épül, mint amennyi új háztartás létrejön.

Röviden: ugyanazzal a módszerrel számolva Magyarországon nem hiány, hanem többlet jön ki. A két népszámlálás között, 2011 és 2022 között a spanyol képlet szerint mintegy 210–250 ezer lakásnyi többlet halmozódott fel. A 2026-os lakásmérleg a szükséges levonások után középértéken kb. 140 ezer lakásnyi kis többletet mutat, ami az állomány nagyjából 3 százaléka. Ez a többlet ugyanakkor nem jelenti azt, hogy könnyű lakáshoz jutni: a lakásárak 2015 óta több mint a háromszorosukra nőttek, a lakbérek pedig több mint megduplázódtak. Az alábbiakban lépésről lépésre levezetjük a számítást, és megnézzük, miben hasonlít és miben tér el a magyar helyzet a spanyoltól.

Hogyan számolta ki Spanyolország a lakáshiányt?

A Banco de España módszere egy egyszerű áramlási (flow) számítás. Évről évre összeveti, hogy hány új háztartás jött létre (nettó háztartásképződés), és hány új lakás készült el, majd a különbségeket egy kiinduló évtől kezdve összeadja. Képletben: lakáshiány = Σ (nettó új háztartások − átadott új lakások).

A jegybank 2025 őszi pénzügyi stabilitási jelentése szerint 2021 és 2025 között ez a különbség kb. 700 ezer volt. A jegybank alelnöke, Soledad Núñez 2026 szeptemberében 755 ezerre frissítette a számot, és 2026–2028-ra további kb. 300 ezres hiányt vetít előre. Más intézmények más módszerrel hasonló nagyságrendre jutottak: a BBVA Research 712 ezer, a CaixaBank Research 734 ezer, az UVE Valoraciones nevű értékelő cég 800 ezer hiányzó lakást becsült. A nyomás oka elsősorban demográfiai. 2025-ben kb. 245 ezer új háztartás jött létre, miközben csak kb. 92 ezer lakás épült, a népesség pedig a bevándorlás miatt évente több mint 400 ezer fővel nő.

A módszernek vannak ismert gyengeségei. Feltételezi, hogy a kiinduló évben egyensúly volt. Nem számol az üres lakásokkal: Spanyolországban a 2021-es népszámlálás szerint 3,8 millió lakás állt üresen, az állomány 14 százaléka. És nem veszi figyelembe a rejtett keresletet, vagyis azokat a háztartásokat, amelyek a drága lakhatás miatt meg sem alakulnak. A spanyol fiatalok átlagosan 30,2 évesen költöznek el a szülői házból, jóval később, mint a 26,3 éves uniós átlag.

Mit nevezünk lakáshiánynak?

A lakáshiány szónak legalább három jelentése van, és a viták nagy része abból fakad, hogy a felek mást értenek rajta. A mennyiségi hiány azt jelenti, hogy kevesebb a lakás, mint a háztartás; ezt méri a spanyol számítás. A területi hiány azt jelenti, hogy összességében van elég lakás, csak nem ott, ahol munka és szolgáltatás van. A megfizethetőségi hiány azt jelenti, hogy a lakások léteznek, de a háztartások jelentős része jövedelméhez képest nem tudja megvenni vagy kibérelni őket. Egy ország lehet mennyiségi többletben, miközben területi és megfizethetőségi szempontból feszült a helyzet. A magyar számok éppen ezt a kettősséget mutatják.

A spanyol módszer magyar adatokkal: mit mutat 2011 és 2022 között?

Magyarországon a háztartások számát megbízhatóan csak a népszámlálások mérik, ezért a spanyollal egyenértékű számítást a két legutóbbi népszámlálás (2011 és 2022) közötti időszakra lehet elvégezni. A 2022-es háztartásszámot a KSH által közölt adatokból vezettük le. 2022-ben 4 580 538 lakás volt, ebből 571 997 nem lakott, így 4 008 541 volt a lakott lakás. 100 lakott lakásra 237 fő, 100 háztartásra 235 fő jutott. Ebből kb. 9,5 millió lakásban élő személy és kb. 4,04 millió háztartás adódik, szemben a 2011-es 4,11 millióval.

Spanyolországban ugyanez a számítás öt év alatt 755 ezres hiányt adott, Magyarországon tizenegy év alatt kb. 230 ezres többletet. A lakásállomány 2011 és 2022 között 190 ezerrel nőtt (4 390 302-ről 4 580 538-ra), miközben a háztartások száma kissé csökkent. Érdemes megnézni, hová került ez a többlet. Nagyjából a fele üresen maradt: a nem lakott lakások száma 477 ezerről 572 ezerre nőtt. A másik fele valós igényt elégített ki. 2011-ben még kb. 190 ezerrel több háztartás volt, mint lakott lakás, vagyis sok háztartás osztozott egy lakáson (például fiatal pár a szülőkkel vagy két generáció egy fedél alatt). 2022-re ez a különbség kb. 35 ezerre szűkült. A spanyol képlet ezt a szétköltözést nem látja, pedig a lakhatási helyzet tényleges javulását jelzi.

Lakásmérleg 2026: mekkora a tényleges többlet?

A második, állomány-alapú módszer azt vizsgálja, hogy egy adott időpontban mennyi lakás áll rendelkezésre a háztartásokhoz képest, és ebből levonja azokat a lakásokat, amelyek valójában nem használhatók állandó lakhatásra. Ez a módszer jobban illik a magyar helyzetre, mert itt nem a háztartások gyors gyarapodása, hanem a meglévő állomány összetétele a kérdés.

A kiindulópont: 2026. január 1-jén a KSH szerint 4 626 092 lakás volt Magyarországon. A népesség kb. 9,49 millió fő. Ha a 2022-es arányokkal számolunk, és feltételezzük, hogy az átlagos háztartásméret 2,30 és 2,35 fő között van, akkor a háztartások száma 4,0–4,08 millió, középértéken kb. 4,03 millió. Ebből levonjuk a szezonálisan és más célra használt lakásokat (ezeket a KSH 2022-ben külön kimutatta), majd három feltevésen alapuló tételt: a piac működéséhez szükséges üres lakásokat, a ténylegesen használhatatlan lakásokat és a rejtett keresletet. Mivel ezek feltevések, három forgatókönyvet számoltunk.

A feltevések háttere a következő. Egy egészségesen működő lakáspiacon mindig van üres lakás: eladás alatt álló, két bérlő közötti vagy éppen felújított lakás. Ezt a működési tartalékot a nemzetközi gyakorlat általában az állomány néhány százalékára teszi, mi 2–4 százalékkal számoltunk. A használhatatlan lakásoknál abból indultunk ki, hogy az üres lakások jelentős része elnéptelenedő térségekben vagy rossz állapotú épületekben van. A komfort nélküli lakások mintegy harmada üres, szemben a teljes komfortos lakások kb. 10 százalékával, és Borsod, Nógrád vagy Heves egyes településein a lakások több mint fele üresen áll. A rejtett keresletnél abból indultunk ki, hogy egy 2019-es Eurostat-adat szerint a magyar fiatalok átlagosan 27,2 évesen költöztek el otthonról, a 25–34 évesek kb. 40 százaléka a szüleivel élt, a háztartások 8,6 százaléka pedig túlzsúfolt lakásban él. Ha a szülőknél élő, nagyjából 400 ezer fiatal felnőtt negyede-ötöde önálló háztartást alapítana, az önmagában 80–110 ezer lakásigényt jelentene.

Az eredmény: középértéken kb. 140 ezer lakásnyi, az állomány mintegy 3 százalékát kitevő kis többlet van. A sáv azonban széles. A pesszimista forgatókönyvben kis, kb. 50 ezres hiány jön ki, az optimistában kb. 300 ezres többlet. Ebből két következtetés vonható le. Országosan nincs spanyol típusú, több százezres mennyiségi hiány. A tartalék viszont vékony, és az eredmény érzékeny arra, hogy hány üres lakást tekintünk ténylegesen használhatónak. A 2022 óta eltelt időszakban a többlet legfeljebb kissé nőtt: az állomány kb. 45 ezer lakással bővült, a háztartások száma becslésünk szerint lényegében stagnált.

Budapest és az agglomeráció: hol jelentkezik a nyomás?

A fővárosban a spanyol képlet még egyértelműbben többletet mutatna. Budapest népessége 2011 és 2022 között közel 47 ezer fővel csökkent, 2026 elején 1 675 777 fő volt. Közben a nem lakott lakások száma 160 723-ra nőtt, ami a fővárosi állomány 17–18 százaléka; 2011-ben ez az arány még 13 százalék volt. A belső kerületekben még magasabb az arány: az V. kerületben 38, a VI.-ban 32, a VII.-ben és a IX.-ben 28 százalék.

Ezek a lakások azonban sokszor nem valódi kínálatot jelentenek. Egy részük rövid távú kiadásként, irodaként, rendelőként működik, más részük befektetői tulajdonban vár az áremelkedésre, egy részükben pedig bejelentés nélkül laknak bérlők, akiket a népszámlálás nem lát. A rövid távú kiadás szabályozásáról a budapesti Airbnb-tiltásról és az uniós lakhatási tervről szóló cikkünkben írtunk részletesen. A kereslet közben kitolódik a városhatáron túlra: Pest vármegye népessége 2011 óta kb. 1,22 millióról kb. 1,34 millióra nőtt. A fővárosi lakáspiacot ezért Budapest és az agglomeráció együttes funkcionális térségeként érdemes vizsgálni, nem a közigazgatási határon belül.

A fővárosi építés közben mélyponton van. 2025-ben Budapesten 3 949 új lakást adtak át, 14 százalékkal kevesebbet, mint egy évvel korábban. Az építési engedélyek és bejelentések száma viszont 56 százalékkal, 10 959-re nőtt, ami a következő évekre élénkülést vetít előre.

Mennyire pontos a magyar becslés?

A magyar becslés pontossága adatforrásonként nagyon eltérő. A lakásépítésre és a lakásállományra vonatkozó KSH-adatok jó minőségűek, évente és településszinten is elérhetők. A gyenge pont a háztartások száma: megbízhatóan csak a népszámlálások (2011, 2022) és a 2016-os mikrocenzus mérik. A köztes évekre csak mintavételes felmérések vannak, és ezek hibahatára akkora lehet, mint maga az éves változás. Spanyol típusú éves hiány-idősort ezért Magyarországon nem lehet megbízhatóan előállítani.

Az üres lakások száma is bizonytalan. A KSH maga jelezte, hogy a „lakatlan lakás” rovatot nem kizárólag a kérdőívek konkrét válaszai alapján töltötték ki, a be nem jelentett bérlők pedig torzítják az adatot. A levonási tételek feltevéseken alapulnak, és a forgatókönyvek közötti különbség majdnem 350 ezer lakás. Összehasonlításképp a spanyol intézetek becslései is 712 és 800 ezer között szórnak, pedig ott évente frissülő háztartásstatisztika áll rendelkezésre. A magyar szám nagyságrendje tehát megbízható (országosan közel egyensúly, kis többlettel), egy pontos szám viszont nem adható meg. Budapestre, és különösen kerületi szintre, a bizonytalansági sáv még szélesebb.

Spanyolország és Magyarország: párhuzamok és különbségek

A párhuzamok szembetűnők. Mindkét országban magas a saját tulajdon aránya, és nagyon kicsi a szociális bérlakásszektor. Mindkét helyen összeomlott az építés a 2008-as válság után, és azóta sem tért vissza a korábbi szintre. Mindkét országban sok az üres lakás, ami mégsem enyhíti a nagyvárosi feszültséget. A belvárosokban mindkét helyen erős a befektetői és a rövid távú kiadási kereslet, a fiatalok pedig az uniós átlagnál később tudnak önállóan lakni.

A különbség a feszültség forrásában van. Spanyolországban a népesség és a háztartások száma gyorsan nő, az építés pedig ezzel nem tart lépést, így a mennyiségi hiány valós és évről évre nő. Magyarországon a népesség fogy, a háztartások száma stagnál, a lakásállomány pedig lassan, de nő. Itthon ezért nem a darabszám, hanem a lakások helye, állapota és ára a kérdés. A spanyol hiány elsősorban több lakás építésével kezelhető, a magyar helyzet viszont célzottabb eszközöket igényel, mert az országos átlag mögött egymással ellentétes folyamatok húzódnak: a periférián ürülnek a lakások, a nagyvárosi térségekben pedig szűkös a megfizethető kínálat.

Ha országosan nincs hiány, miért beszélnek sokan lakhatási válságról?

Hogy ki nevezi a magyar helyzetet válságnak, az nagyrészt azon múlik, mit mér: a lakások darabszámát vagy azt, hogy egy átlagos háztartás hozzá tud-e jutni egy megfelelő lakáshoz. A számok egyszerre mutatnak országos többletet és jelentős megfizethetőségi feszültséget. Utóbbi több forrásból táplálkozik.

Az árak és a bérleti díjak gyorsabban nőttek, mint a jövedelmek. Az Eurostat adatai szerint 2015 és 2025 között a magyar lakásárak több mint a háromszorosukra nőttek, miközben az uniós átlagos drágulás 65 százalék volt. A lakbérek 109 százalékkal emelkedtek, szemben a 22 százalékos uniós átlaggal. Az MNB lakásárindexe szerint az éves drágulás 2026 második negyedévében országosan 12,3 százalék, Budapesten 8,3 százalék volt, az első negyedéves 17,8 százalékról lassulva. A KSH–ingatlan.com lakbérindexe 2026 májusában országosan 6,5, Budapesten 4,9 százalékos éves emelkedést mutatott.

Az üres lakások rossz helyen és rossz állapotban vannak. A többlet nagy része elnéptelenedő falvakban, a periférián vagy felújításra szoruló épületekben található, a kereslet viszont Budapesten, az agglomerációban és néhány gyorsan fejlődő nagyvárosban jelentkezik.

Szűk a bérlakásszektor. A lakások kb. 90 százalékában a tulajdonos lakik. Az önkormányzati bérlakások száma az 1990-es kb. 800 ezerről 2025-re kb. 108 ezerre csökkent. Aki nem tud vagy nem akar vásárolni, annak kevés kiszámítható alternatívája van.

A keresletet támogatások és befektetők pörgetik. Elemzői becslések szerint az Otthon Start program kb. 6 százalékponttal járult hozzá a 2025-ös áremelkedéshez, Budapesten pedig egyes időszakokban az új lakások 30–50 százalékát befektetők vásárolták meg. Ha egy szűk kínálatú piacon támogatással élénkítik a keresletet, az elsősorban az árakban csapódik le.

Lassan újul meg a lakásállomány. A 2025-ben átadott 12 062 lakás az állomány mindössze 0,26 százaléka. Évi 1 százalékos megújuláshoz kb. 46 ezer új lakásra lenne szükség, a szakmai becslések 30–40 ezres éves igénnyel számolnak.

Mi várható a magyar lakáspiacon 2026 és 2028 között?

Demográfiai oldalról nem várható spanyol típusú mennyiségi hiány. A népesség évente több tízezer fővel csökken, a háztartások számát viszont a család- és háztartásszerkezet változása tartja szinten: az egyedül élők száma a 2011-es 1,2 millióról 2022-re 1 423 562-re nőtt. Jelentős bevándorlás nélkül a háztartások száma várhatóan stagnál, így az országos lakásmérleg sem fordul tartós hiányba.

Kínálati oldalon az építési engedélyek és bejelentések száma 2025-ben 37 százalékkal, 28 081-re nőtt, ami 2026–2027-ben az átadások élénkülését vetíti előre az alacsony bázisról. Bizonytalansági tényező, hogy a kormány 2026 augusztusában az év végéig felfüggesztette az Otthon Start kiemelt beruházásainak különleges státuszát, ami mintegy 28 projektet és kb. 17 ezer tervezett lakást érint. A Wekerle-programban 2027 és 2029 között 15–20 ezer bérlakás épülhet. Az áremelkedés üteme lassul, de a nominális drágulás országosan továbbra is kétszámjegyű.

Területileg kettős piac alakulhat ki. A nyomás Budapesten, az agglomerációban és a nagy ipari beruházásokat fogadó városokban (például Debrecenben, Szegeden, Győrben és Kecskeméten) erősödhet, miközben a periférián tovább nőhet az üres lakások száma. Az országos átlag ezért egyre kevésbé fogja leírni azt, amit a lakáskeresők a saját városukban tapasztalnak.

Milyen megoldások jöhetnek szóba?

Pontosabb mérés. Évente frissülő háztartásbecslés és a valóban üres lakások megbízható nyilvántartása nélkül a lakáspolitika vakon dolgozik. Az üres lakások azonosítására a közműfogyasztási adatok is alkalmasak lehetnek. A spanyol statisztikai hivatal a 2021-es népszámlálásnál azt a lakást tekintette üresnek, amelynek nincs áramszerződése, vagy amelynek éves áramfogyasztása nem éri el egy évi 15 napig lakott átlagos helyi lakásét.

Az üres lakások mozgósítása. Az önkormányzati tulajdonú, de kihasználatlan lakások felújítása, a magántulajdonosoknak bérleti garanciát nyújtó konstrukciók (például szociális lakásügynökségek), valamint az ösztönzők és terhek átgondolt kombinációja gyorsabban adhat lakást, mint az új építés. Az üres lakások megadóztatása a fővárosban is felmerült. Hatása attól függ, sikerül-e elkülöníteni a ténylegesen kihasználatlan lakásokat a felújítás alatt állóktól és az eladásra váróktól.

Építés ott, ahol munka és szolgáltatás van. Barnamezős területek bevonása, nagyobb telekkínálat, gyorsabb és kiszámítható engedélyezés, stabil adószabályok. A Rákosrendezőre tervezett mintegy 10 ezer lakás jó példa arra, mekkora tartalék van a fővárosi alulhasznosított területekben.

Valódi bérlakásszektor. A Wekerle-program jó irány, de a nyugat-európai tapasztalat szerint egy működő bérlakásrendszerhez évtizedekre tervezett intézményi háttér kell: önkormányzatok, nonprofit szervezetek és hosszú távú finanszírozás együttműködése.

Kínálathoz kötött támogatás. A pusztán a keresletet élénkítő programok szűk kínálat mellett az árakat emelik. Hatékonyabb, ha a támogatás új lakások építéséhez, bérlakásokhoz vagy a meglévő állomány felújításához kapcsolódik.

Közlekedés és agglomeráció. Ha a fővároshoz közeli települések és kisvárosok gyorsan és kiszámíthatóan elérhetők, a meglévő lakásállomány egy része újra keresett lehet, és csökken a nyomás a fővárosi árakon.

A meglévő állomány megújítása. Az energetikai és szerkezeti felújítás a leromlott, ma üresen álló lakások egy részét visszavezetheti a piacra, és hosszabb távon csökkenti a rezsiterhet is.

Gyakori kérdések a magyarországi lakáshiányról

Hány lakás hiányzik Magyarországon?

A spanyol jegybank módszerével számolva Magyarországon nem hiány, hanem többlet van: 2011 és 2022 között kb. 210–250 ezer lakásnyi. A 2026-os lakásmérleg a szezonális, más célra használt és használhatatlan lakások, a működési tartalék és a rejtett kereslet levonása után középértéken kb. 140 ezer lakásnyi kis többletet mutat, kb. −50 ezer és +300 ezer közötti bizonytalansági sávval.

Hány üres lakás van Magyarországon?

A 2022-es népszámlálás szerint 571 997 nem lakott lakás volt, az állomány 12,5 százaléka. Ebből 89 909 szezonálisan vagy második otthonként, 20 651 más célra volt használva, 461 437 pedig teljesen üresen állt. Budapesten 160 723 nem lakott lakást írtak össze.

Hány lakás hiányzik Budapesten?

Pontos szám nem adható meg, mert a fővárosi háztartások számáról nincs éves adat. A népesség csökkenése és az üres lakások magas aránya alapján Budapest közigazgatási határain belül mennyiségi hiány nem mutatható ki. A kereslet egy része azonban az agglomerációba szorul, a lakhatás megfizethetősége pedig romlott.

Lehet Magyarországon spanyol típusú lakásválság?

Spanyol típusú, gyorsan növekvő mennyiségi lakáshiány a csökkenő népesség miatt jelentős bevándorlás nélkül nem valószínű. A megfizethetőségi feszültség, a szűk bérlakásszektor és a nagyvárosi árnyomás viszont mindkét országban jelen van.

Hány új lakás kellene évente Magyarországon?

Az állomány évi 1 százalékos megújításához kb. 46 ezer, a szakmai becslések szerint legalább 30–40 ezer új lakás kellene évente. 2025-ben 12 062 lakást adtak át, ami évtizedes mélypont.

Források és módszertani megjegyzés

Spanyol adatok: Banco de España, Informe de Estabilidad Financiera, 2025 ősz; Público, 2026. szeptember; UVE Valoraciones becslése; INE, üres lakások 2021.

Magyar adatok: KSH lakásállomány és lakásépítés; KSH lakásépítések 2025; KSH, Népszámlálás 2022; MNB lakásárindex, 2026. II. negyedév; Habitat for Humanity, Lakhatási jelentés 2024.

Módszertan: a 2022-es háztartásszámot a KSH által közölt, 100 lakott lakásra (237 fő) és 100 háztartásra (235 fő) jutó lakosszámból vezettük le. A 2026-os háztartásszám a 2026. január 1-jei népességből, 2,30–2,35 fős átlagos háztartásmérettel készült becslés. A működési tartalékra, a használhatatlan lakásokra és a rejtett keresletre vonatkozó tételek szakértői feltevések, ezért az eredményt forgatókönyvekben közöljük.