Az ingatlanpiacot számos tényező befolyásolja, de egyre nyilvánvalóbb, hogy a piaci szereplők érzelmei, várakozásai, közérzete – vagyis a „piaci hangulat” – kiemelt szerepet játszik az árak alakulásában. A pénzügyi szektorban már jól ismert és mért fogalom a szentiment, azaz a befektetői hangulat, az ingatlanpiacon viszont csak nemrég kezdett el komolyabban megjelenni ez a nézőpont.
A Sentiment Index of the Housing Market in China című tanulmány úttörő módon alkalmaz szövegbányászati technológiákat és mélytanulást a kínai lakáspiaci narratívák feldolgozására. A kutatás a Sina Weibo nevű közösségi platformon megjelenő, ingatlanárakkal kapcsolatos posztokat elemzi és két külön szentiment indexet készít: az egyik a múltbeli ármozgásokkal kapcsolatos érzéseket, a másik a jövőre vonatkozó várakozásokat méri.
A hagyományos módszerek – például felmérések vagy ár–érték alapú modellek – korlátozottak a lakossági ingatlanpiac esetében, hiszen a résztvevők száma túl magas, és az adatok nem mindig állnak rendelkezésre. A kutatók ezért a közösségi médiás narratívákat hívták segítségül, hiszen a lakásárakról szóló posztok, kommentek és vélemények egyfajta „tömegpszichológiát” tükröznek.
A kutatás során több mint 1,9 millió Weibo-posztot dolgoztak fel, melyekből több mint 8 millió mondatot szűrtek le. Ezeket mesterséges intelligencia (LSTM neurális hálózat) segítségével osztályozták aszerint, hogy pozitív vagy negatív hangvételűek, illetve hogy jövőre vagy múltra vonatkozó véleményt fejeznek ki. Ezáltal olyan indexek születtek, amelyek valós időben képesek mérni a piaci szereplők érzelmeit.
A kutatás két fő indexet hozott létre: a jövőbeli várakozásokra épülő Future Sentiment Index (FSI), valamint a múltbeli ármozgásokat tükröző Past Sentiment Index (PSI). A kettő közül a múltbeli index szorosabb korrelációt mutatott a tényleges lakásár-változásokkal, míg a jövőbeli index hasznos eszköznek bizonyult a lakáspiaci politikák hatásának értelmezésében.
Például 2013 elején a kínai kormány szigorú szabályozásokat vezetett be az ingatlanpiacon, és ezt követően az FSI gyorsan esett vissza. Később, amikor az állam ösztönözni kezdte az ingatlanpiaci keresletet, az index ismét emelkedni kezdett. Ez azt mutatja, hogy a közösségi médiás hangulatindexek érzékenyen reagálnak a szabályozói beavatkozásokra.
Magyarországon is érezhető, hogy az emberek közérzete befolyásolja a lakásárakat, még ha ez kevésbé látványos is, mint Kínában. A közösségi média – különösen a Facebook, YouTube kommentek, TikTok, és a hazai fórumok – tele vannak ingatlanpiaci véleményekkel. Ezek elemzése révén hazánkban is megalkotható lenne egy hasonló szentimentindex, ami:
Egy ilyen rendszer fejlesztése mesterséges intelligenciát, gépi tanulási algoritmusokat és nyelvfeldolgozást (NLP) igényelne, de már a kezdeti manuális elemzés is értékes lehet. Az ingatlanértékbecslők számára például fontos információ, hogy egy adott településen vagy régióban épp optimista vagy pesszimista hangulat uralkodik.
A kínai tanulmány bebizonyítja, hogy a narratívák ereje nemcsak a politikai közvélemény formálásában, hanem a lakáspiaci ármozgások előrejelzésében is kiemelkedő lehet. A jövőbeli várakozások indexe akár a klasszikus kérdőíves módszereket is helyettesítheti. Hazánkban – ahol az adatgyűjtés gyakran nehézségekbe ütközik – a nyilvános, közösségi médiából nyert szöveges adatok valós alternatívát jelenthetnek.
A digitalizáció és az AI megnyitja az utat az értékbecslés új dimenziója felé: ahol nemcsak a négyzetméterár és az elhelyezkedés, hanem a társadalmi hangulat is szerepet kap az érték meghatározásában.
Zhu, E., Wu, J., Liu, H., & Li, K. (2022). A Sentiment Index of the Housing Market in China: Text Mining of Narratives on Social Media. The Journal of Real Estate Finance and Economics. DOI: 10.1007/s11146-022-09900-5