Az utóbbi hónapokban az ingatlanpiac egyik legnagyobb vitát kiváltó kérdése az új Otthon Start 3%-os hitel. Mennyien tudnak élni vele, milyen mértékű áremelkedés lesz vagy épp tapasztalható a piacon, pontosan ki fognak tudni élni a lehetőséggel, mennyire forgatja fel az eladási és akor a bérleti piacot?! A bejelentést követően saját korábbi elemzésünkben is bemutattuk, hogy éves szintre vetítve már 15–18%-os áremelkedést tapasztaltunk a piacon. Ez önmagában is erős hatás, de a kérdés továbbra is fennáll: valóban megéri a 3%-os kamatozás, vagy az árak drágulása elviszi az előnyét?
Számításaink szerint egy 25 éves futamidejű, 10% önerő mellett felvett lakáshitelnél 45%-os áremelkedés kellene ahhoz, hogy a 3%-os és a 7%-os hitel teljes kifizetett összege megegyezzen. Fontos hangsúlyozni, hogy ebben a modellben kizárólag a teljes visszafizetett összeget vizsgáltuk, nem pedig a havi törlesztőrészletet.
Sokan felvetik, hogy a piacon nem mindig volt elérhető 7%-os hitel 10% önerő mellett, vagy hogy a törlesztőrészletek alapján más eredmény születne. Ez igaz, de ha minden tényezőt különböző feltételekkel módosítanánk, az összehasonlítás alma-körte lenne. Ezért a standardizált modellben az egyetlen összevetési pont a teljes visszafizetett összeg lett, így látható tisztán, milyen árszintnél egyenlítődnek ki a két konstrukció költségei.
| Ingatlan ára (Ft) | Teljes visszafizetés 7%-os hitellel (Ft) | Ingatlan ára 3%-os hitelnél (45%-kal drágábban) (Ft) | Teljes visszafizetés 3%-os hitellel (Ft) |
|---|---|---|---|
| 10 000 000 | 20 083 038 | 14 549 020 | 20 083 038 |
| 20 000 000 | 40 166 077 | 29 098 039 | 40 166 077 |
| 50 000 000 | 100 415 192 | 72 745 099 | 100 415 192 |
| 100 000 000 | 200 830 383 | 145 490 197 | 200 830 383 |
| 150 000 000 | 301 245 575 | 218 235 296 | 301 245 575 |
A modell leegyszerűsítve a kamatra és a teljes visszafizetésre épült. A valóságban azonban számos rejtett költség is szerepet játszik:
Ezek mind befolyásolják a tényleges végső összeget, de a jelen számításnál szándékosan nem vettük figyelembe őket, hogy a két kamatszint tisztán összehasonlítható legyen.
A 3%-os hitel nem mindenki számára automatikusan elérhető. Az önerő mértéke meghatározó: bár a modellben 10%-kal számoltunk, elképzelhető, hogy a gyakorlatban szigorúbb, akár 20%-os önerő is szükséges lesz. Emellett a konstrukcióhoz kapcsolódhatnak szankciók is, például ha a lakást a meghatározott időn belül eladják.
Amennyiben a minimális önerő 20%-ra emelkedik, a vásárlónak kisebb hitelösszeget kell felvennie. Ez önmagában csökkenti a teljes visszafizetett összeget, és emiatt az az árszint, ahol a 3%-os hitel és a 7%-os konstrukció kiegyenlítődne, már nem 45%, hanem becsléseink szerint nagyjából 30–35%-os áremelkedésnél következne be. Ez is jelzi, hogy a konstrukció előnye a tényleges piaci feltételektől is függ.
A 3%-os Otthon Start hitel továbbra is komoly előnyt jelent a piaci 7%-os kamatokhoz képest, még akkor is, ha az árak a bejelentést követően érezhetően emelkedtek. A 45%-os „breakeven” szint egy standardizált modell alapján jött ki, ahol a teljes visszafizetést vizsgáltuk, rejtett költségeket és különböző önerő-szinteket nem számolva. A valóságban azonban a kedvező hitel előnye még alacsonyabb árnövekedés mellett is jól érzékelhető, különösen 25 éves távlatban.
Összességében tehát a 3%-os konstrukció jelenleg is kedvező lehetőség, de a vásárlóknak érdemes figyelembe venniük a piaci árak alakulását, az önerő mértékét és a rejtett költségeket, mielőtt döntést hoznak.