Rövid válasz: A XIII. kerületben (Angyalföld–Újlipótváros) egy lakás értéke 2026 közepén nagyjából 1484 ezer Ft/m² mediánár körül alakul (átlagár 1510 ezer Ft/m²). Ez azt jelenti, hogy egy 50 m²-es lakás tipikusan ~74 millió, egy 65 m²-es ~96 millió, egy 80 m²-es pedig ~119 millió forint körül ér – kínálati áron számolva. A tényleges érték az állapottól, emelettől, tájolástól és felszereltségtől függően ettől 15–25 százalékkal is eltérhet, ezért a pontos becsléshez adatvezérelt online értékbecslés ajánlott.
A XIII. kerület a budapesti lakáspiac egyik legfontosabb és legnagyobb kínálatú kerülete – sokan „a piac lakmuszpapírjának" is nevezik, mert az itteni trendek jól előrejelzik a főváros egészének mozgását. Ha Angyalföldön vagy Újlipótvárosban van lakása, és tudni szeretné, mennyit ér 2026-ban, ez az oldal friss, kerületi szintű adatokkal segít. Végigvesszük az aktuális négyzetméterárakat, hogy mit jelentenek ezek a konkrét lakásméretekre, és mitől függ, hogy az Ön lakása az átlag felett vagy alatt van-e.
Mennyit ér egy lakás a XIII. kerületben 2026-ban?
2026 második negyedévének végén a XIII. kerületi kínálati négyzetméterárak így alakultak: a mediánár 1484 ezer Ft/m², az átlagár 1510 ezer Ft/m². A második negyedévben az árszint mérsékelten, mintegy 2 százalékkal emelkedett – ez elmarad az előző negyedév 3,5–4,5 százalékos ütemétől, vagyis a kerület árnövekedése is lassult. A medián a „tipikus" lakás árát mutatja: az angyalföldi lakások fele ennél olcsóbb, fele drágább.
Az alábbi táblázat megmutatja, mekkora értéket jelent ez a különböző alapterületű lakásokra, a mediánár alapján számolva.
| Alapterület | Becsült érték (medián, 1484 e Ft/m²) | Felső sáv (átlag, 1510 e Ft/m²) |
| 40 m² | ~59 M Ft | ~60 M Ft |
| 50 m² | ~74 M Ft | ~76 M Ft |
| 65 m² | ~96 M Ft | ~98 M Ft |
| 80 m² | ~119 M Ft | ~121 M Ft |
| 100 m² | ~148 M Ft | ~151 M Ft |
Angyalföld vagy Újlipótváros? A kerületen belüli különbségek
A XIII. kerület nem egységes. Újlipótváros, a Duna-parti, patinás, polgári rész jellemzően a kerületi átlag felett árazódik – itt a felújított, klasszikus polgári lakások ára érdemben meghaladhatja a mediánt. Angyalföld belső, régebbi része átlag közeli, míg a Váci út menti és a vizafogói új építésű lakóparkok külön szegmenst alkotnak, gyakran prémium áron. Ezért a puszta kerületi medián csak kiindulópont: a pontos érték attól is függ, a kerület melyik részén, milyen épületben van a lakás.
A XIII. kerület emellett a főváros legnagyobb kínálatú kerülete: 2026 közepén itt volt a legnagyobb, éves szinten mintegy 66 százalékos kínálatbővülés. Ez azt jelenti, hogy rekordmennyiségű lakás verseng a vevőkért – a vevők alkupozíciója itt különösen erős, az eladóknak pedig reálisan kell árazniuk, hogy ne ragadjanak be a bővülő kínálatban.
Mitől lesz az Ön lakása az átlag felett vagy alatt?
A kerületi medián a kerület összes lakását átlagolja, az Ön konkrét lakása viszont ezektől a paraméterektől függően tér el felfelé vagy lefelé: az ingatlan állapota (felújított, jó állapotú vagy felújítandó), az emelet és a lift megléte, a tájolás és a panoráma (Duna-parti vagy udvari), az épület típusa és kora (klasszikus polgári, régi tégla, panel vagy új építésű), valamint az erkély, terasz és a fűtés típusa. Egy felújított, magas emeleti, liftes újlipótvárosi lakás könnyen 15–20 százalékkal a medián felett lehet, míg egy felújítandó, földszinti angyalföldi lakás ugyanennyivel alatta.
Éppen ezért a nyers négyzetméteres becslés csak nagyságrendet ad. Ha pontosan szeretné tudni, mennyit ér az Ön XIII. kerületi lakása, egy adatvezérelt online értékbecslés a konkrét paramétereket is figyelembe veszi, több ezer hasonló hirdetés és tranzakció alapján, és percek alatt ársávot ad. Indítsa el a XIII. kerületi értékbecslést itt.
Kínálati ár és tényleges eladási ár a XIII. kerületben
A fenti árak kínálati (hirdetési) árak, amelyek jellemzően a tényleges adásvételi árak felett vannak. 2026 közepén a budapesti – és különösen a nagy kínálatú XIII. kerületi – piac pangó szakaszba lépett: a lakások tömegesen kerülnek piacra, de lassabban kelnek el, ezért a hirdetési ár és a végül elfogadott vételár közötti alku tere nagyobb a szokásosnál. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a tényleges eladási ár gyakran érzékelhetően a meghirdetett ár alatt zárul – vevőként érdemes ezzel kalkulálni, eladóként pedig reális kezdőárral indítani.
Gyakran ismételt kérdések (GYIK)
Mennyit ér egy lakás a 13. kerületben 2026-ban?
2026 közepén a XIII. kerületi kínálati mediánár 1484 ezer Ft/m², az átlagár 1510 ezer Ft/m². Egy 65 m²-es lakás így tipikusan 96 millió forint körül ér, de a tényleges érték az állapottól és a paraméterektől függően ettől eltér.
Drágább Újlipótváros, mint Angyalföld?
Általában igen. Újlipótváros, a Duna-parti polgári rész jellemzően a kerületi medián felett árazódik, különösen a felújított klasszikus polgári lakások esetében. Angyalföld belső része átlag közeli, a Váci úti és vizafogói új építésű lakóparkok pedig külön, gyakran prémium szegmenst alkotnak.
Jó most eladni a XIII. kerületben?
A kerület a főváros legnagyobb kínálatú piaca, éves szinten mintegy 66 százalékos kínálatbővüléssel, ezért a vevők alkupozíciója erős. Eladóként a reális árazás kulcsfontosságú: a túlárazott hirdetés a rekordméretű kínálatban könnyen beragad, míg a piaci áron indított lakás kel el.
Hogyan tudom pontosan megbecsülni a lakásom értékét?
A kerületi mediánár × alapterület gyors nagyságrendi becslést ad, de a pontos értékhez figyelembe kell venni az állapotot, emeletet, tájolást és felszereltséget. Egy adatvezérelt online értékbecslés ezeket a paramétereket is beszámítja, és percek alatt személyre szabott ársávot ad.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül hivatalos banki értékbecslésnek. A megadott árak kínálati (hirdetési) árak 2026 második negyedévének végén, és tájékoztató jellegűek. A pontos piaci érték az ingatlan egyedi paramétereitől függ.
