Rövid válasz: A XXII. kerületben egy lakás értéke 2026 közepén nagyjából 1106 ezer Ft/m² mediánár körül alakul (átlagár 1123 ezer Ft/m²). Ez azt jelenti, hogy egy 50 m²-es lakás tipikusan ~55 millió, egy 65 m²-es ~72 millió, egy 80 m²-es pedig ~88 millió forint körül ér – kínálati áron számolva. A tényleges érték az állapottól, emelettől, tájolástól és felszereltségtől függően ettől 15–25 százalékkal is eltérhet, ezért a pontos becsléshez adatvezérelt online értékbecslés ajánlott.
A XXII. kerület (Budafok–Tétény) a budai oldal megfizethetőbb, kertvárosias, borvidéki hangulatú kerülete. Ha itt van lakása, és tudni szeretné, mennyit ér 2026-ban, ez az oldal friss, kerületi szintű adatokkal segít. Végigvesszük az aktuális négyzetméterárakat, hogy mit jelentenek ezek a konkrét lakásméretekre, és mitől függ, hogy az Ön lakása az átlag felett vagy alatt van-e.
Mennyit ér egy lakás a XXII. kerületben 2026-ban?
2026 második negyedévének végén a XXII. kerületi kínálati négyzetméterárak így alakultak: a mediánár 1106 ezer Ft/m², az átlagár 1123 ezer Ft/m². A medián a „tipikus" lakás árát mutatja: a lakások fele ennél olcsóbb, fele drágább. Éves szinten a drágulás 9% körüli volt, a piacon lévő lakások mennyisége pedig egy év alatt mintegy 52% bővült – vagyis a kínálat jelentősen nőtt, ami erősíti a vevők alkupozícióját.
Az alábbi táblázat megmutatja, mekkora értéket jelent ez a különböző alapterületű lakásokra, a medián- és az átlagár alapján.
| Alapterület | Becsült érték (medián, 1106 e Ft/m²) | Átlagár alapján (1123 e Ft/m²) |
| 40 m² | ~44 M Ft | ~45 M Ft |
| 50 m² | ~55 M Ft | ~56 M Ft |
| 65 m² | ~72 M Ft | ~73 M Ft |
| 80 m² | ~88 M Ft | ~90 M Ft |
| 100 m² | ~111 M Ft | ~112 M Ft |
Mitől lesz az Ön lakása az átlag felett vagy alatt?
A kerületi medián a kerület összes lakását átlagolja, az Ön konkrét lakása viszont ezektől a paraméterektől függően tér el felfelé vagy lefelé: az ingatlan állapota (felújított, jó állapotú vagy felújítandó), az emelet és a lift megléte, a tájolás és a panoráma, az épület típusa és kora (tégla, panel, új építésű), valamint az erkély, terasz és a fűtés típusa. A felújított, panorámás és az újabb építésű lakások az átlag felett, a régebbi ingatlanok az átlag közelében árazódnak. A tipikus lakásár 2026 közepén az 1100 ezer Ft/m²-es szint körül stabilizálódott.
Éppen ezért a nyers négyzetméteres becslés csak nagyságrendet ad. Ha pontosan szeretné tudni, mennyit ér az Ön XXII. kerületi lakása, egy adatvezérelt online értékbecslés a konkrét paramétereket is figyelembe veszi, több ezer hasonló hirdetés és tranzakció alapján, és percek alatt ársávot ad. Indítsa el a XXII. kerületi értékbecslést itt.
Kínálati ár és tényleges eladási ár a XXII. kerületben
A fenti árak kínálati (hirdetési) árak, amelyek jellemzően a tényleges adásvételi árak felett vannak. 2026 közepén a budapesti lakáspiac pangó szakaszba lépett: a lakások tömegesen kerülnek piacra, de lassabban kelnek el, ezért a hirdetési ár és a végül elfogadott vételár közötti alku tere nagyobb a szokásosnál. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a tényleges eladási ár gyakran érzékelhetően a meghirdetett ár alatt zárul – vevőként érdemes ezzel kalkulálni, eladóként pedig reális kezdőárral indítani.
Ha a főváros egészének kerületi árszintjét is látni szeretné, nézze meg a budapesti négyzetméterárak kerületenkénti összesítőjét, vagy a részletes, grafikonos 2026 Q2-es lakásár-elemzést.
Gyakran ismételt kérdések (GYIK)
Mennyit ér egy lakás a 22. kerületben 2026-ban?
2026 közepén a XXII. kerületi kínálati mediánár 1106 ezer Ft/m², az átlagár 1123 ezer Ft/m². Egy 65 m²-es lakás így tipikusan 72 millió forint körül ér, de a tényleges érték az állapottól és a paraméterektől függően ettől eltér.
Emelkedtek vagy csökkentek az árak a XXII. kerületben 2026-ban?
A XXII. kerületben a kínálati mediánár a 2026 második negyedévében +1,6% irányba mozdult, éves szinten pedig 9% körüli volt a drágulás. A piacon lévő lakások mennyisége egy év alatt mintegy 52% bővült, ami a vevők alkupozícióját erősíti.
Jó most eladni a XXII. kerületben?
A bővülő kínálat miatt a vevők alkupozíciója erős, ezért eladóként a reális árazás kulcsfontosságú: a túlárazott hirdetés a bővülő kínálatban könnyen beragad, míg a piaci áron indított lakás kel el. A pontos, reális árhoz érdemes adatvezérelt értékbecslést kérni.
Hogyan tudom pontosan megbecsülni a lakásom értékét?
A kerületi mediánár × alapterület gyors nagyságrendi becslést ad, de a pontos értékhez figyelembe kell venni az állapotot, emeletet, tájolást és felszereltséget. Egy adatvezérelt online értékbecslés ezeket a paramétereket is beszámítja, és percek alatt személyre szabott ársávot ad.
Ez a cikk általános tájékoztatás, nem minősül hivatalos banki értékbecslésnek. A megadott árak kínálati (hirdetési) árak 2026 második negyedévének végén, és tájékoztató jellegűek. A pontos piaci érték az ingatlan egyedi paramétereitől függ.
