A 27%-os áfa visszatérése az új lakásokra jól csengő szalagcím, a valóság azonban jóval kevésbé drámai. 2027. január 1-jétől főszabály szerint tényleg megszűnik az 5%-os kedvezményes kulcs, de az átmeneti szabályok, a lassuló kereslet és a fokozatos hatásmechanizmus miatt sem hirtelen árrobbanás, sem összeomlás nem várható. Az alábbi elemzésben végigvesszük, mit jelent pontosan a változás, kinek számít igazán, és miért gondoljuk, hogy a döntéshozó valódi célja nem a sokk, hanem a lakáspiac lassú normalizálása.
Mit jelent pontosan a 27%-os áfa 2027-től?
2027. január 1-jétől főszabály szerint 27%-ra emelkedik az új építésű lakóingatlanok áfája a jelenlegi 5% helyett. A dátum azonban félrevezető lehet, mert a kedvezmény nem a vásárláshoz, hanem a beruházás engedélyezéséhez kötött. Akinek a projektje építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik – vagy az egyszerű bejelentést a törvényi határidőig tudomásul veszik –, az egészen 2030. december 31-ig még 5%-os áfával értékesíthet, beleértve a 2027 után átvett előlegeket és teljesített eladásokat is. A kijelölt rozsdaövezeti akcióterületek lakásprojektjei szintén megtarthatják a kedvezményt.
Ebből következik, hogy 2027. január 1. nem egy éles szakadék: a most futó és időben engedélyeztetett projektek jelentős része évekig 5%-os áfával marad a piacon. Nem a szerződéskötés dátuma dönt, hanem a projekt engedélyi státusza és az adójogi teljesítés időpontja. A változás igazán azoknak számít, akik nem szereznek engedélyt 2026 végéig – az ő 2027 utáni értékesítéseikre már a 27%-os kulcs vonatkozik.
Miért nem éri meg a többletet a vevőre terhelni?
A beruházók logikus reakciója az lenne, hogy a magasabb áfát a vevőkre terhelik. A gond az, hogy a jelenlegi piacon ez nem járható út. Ha a nettó árat változatlanul hagynák, az 5-ről 27%-ra emelt áfa önmagában közel 21%-kal növelné a bruttó vételárat – egy ma bruttó 100 millió forintos lakásnál ez nagyjából 21 millió forintos ugrás. Ekkora drágulást egy lassuló, egyre árérzékenyebb kereslet nem nyel le, ráadásul a magasabb bruttó ár könnyen kiviheti a lakást az Otthon Start ártámogatási sávjából is, ami tovább szűkíti a vevőkört.
Ha viszont a beruházó nem tudja emelni a bruttó árat, mert a piac nem engedi, akkor a különbözetet a saját nettó bevételéből kell kigazdálkodnia. Ez a lényeg, amit egy egyszerű példa is jól mutat: ugyanazon a bruttó eladási áron a 27%-os kulcs mellett jóval kevesebb pénz marad a fejlesztőnél.
| Tétel (100 millió Ft-os bruttó eladási ár mellett) | 5%-os áfa | 27%-os áfa |
|---|---|---|
| Bruttó vételár (amit a vevő fizet) | 100,00 M Ft | 100,00 M Ft |
| Ebből áfa (az államé) | 4,76 M Ft | 21,26 M Ft |
| Nettó bevétel (a beruházónál marad) | 95,24 M Ft | 78,74 M Ft |
Vagyis változatlan, 100 millió forintos eladási ár mellett a beruházó nettó bevétele 95,2 millióról 78,7 millió forintra, közel 17%-kal esik vissza. Ez a legtöbb fejlesztésnél elviszi a hasznot: a beruházás kockázata változatlan, a rajta elérhető nyereség viszont drasztikusan csökken. Ezért 2027-től az engedéllyel le nem fedett új fejlesztések egyszerűen kevésbé lesznek jó üzlet – nem az árak robbannak, hanem a beruházási kedv csökken.
Mire számíthatunk: szűkülő kínálat és gyenge használt piac
A valódi hatás nem az árakban, hanem a kínálatban jelentkezik majd – fokozatosan. A hazai lakásépítés már most történelmi mélyponton mozog: a 2020-as, csaknem 28 ezres csúcs után 2024-re nagyjából 13 ezerre, 2025-re pedig 12 ezer köré esett az átadott lakások száma. Ez töredéke a hetvenes-nyolcvanas évek 80 ezret is meghaladó volumenének, és jóval elmarad attól a nagyjából évi 40 ezertől, ami a közel 4,5 milliós lakásállomány egészséges megújulásához kellene (bővebben a lakásépítési kínálat alakulásáról szóló elemzésünkben). A 2020-as, mindössze egy évig tartó 27%-os visszaállás idején egyes fejlesztők akár 75%-os kínálatvisszaesést vetítettek előre; a zuhanás végül elmaradt, mert 2021-ben visszatért az 5%-os kulcs – ez viszont jól mutatja, mennyire érzékenyen reagál a kínálat az áfaszabályra.
A magasabb áfa tehát a gyengébb megtérülésen keresztül fogja vissza az új fejlesztéseket. Mivel a bérleti díjak az árakhoz képest visszafogottan emelkedtek, a rent-to-price mutató alacsony (erről részletesen a rent-to-price arányt bemutató írásunkban), vagyis az újlakás-befektetés hozama önmagában sem versenyképes – ma számos jobb befektetési alternatíva létezik. Emiatt a kereslet egy része a használt lakások felé fordulhat, ami ott elvben áremelő hatású. A gyakorlatban azonban a használt piac most gyenge: visszaesett a tranzakciószám, bővült a kínálat, nőtt az alku mértéke és lassultak az eladások. Ilyen környezetben az átterelődő kereslet érdemi áremelkedés helyett inkább csak szinten tartja a forgalmat, nagyjából a jelenlegi havi 8–10 ezres tranzakciószám körül.
Miért nem lesz árrobbanás, és mi lehet a döntéshozó célja?
Összességében a 27%-os áfa jól hangzó szalagcím, de a mögötte lévő mechanizmus fokozatos. Az átmeneti szabály miatt évekig párhuzamosan lesz jelen 5%-os és 27%-os áfatartalmú új kínálat, a valódi árhatás pedig – ha egyáltalán megjelenik – csak egy-három éves távon, elsősorban a 2027 után engedélyezett fejlesztéseknél csapódik le. Ez sem éles áremelkedést, sem összeomlást nem valószínűsít.
Véleményünk szerint ez nem véletlen, hanem szándék. A fokozatos, átmeneti szabályokkal puhított kivezetés inkább arról szól, hogy a döntéshozó lassan normalizálja és egészségesebb pályára állítsa az ingatlanpiacot, mintsem hogy sokkot okozzon. A kedvezmény megszüntetése kivezeti a mesterséges ösztönzőt, miközben a 2030-ig tartó átmenet időt hagy a piacnak az alkalmazkodásra.
Miért bízhat az előrejelzéseinkben?
Az ingatlanpiaci előrejelzés hálátlan műfaj, ezért a saját korábbi jóslatainkat is rendszeresen mérlegre tesszük. Hogy lássa, mennyire váltak be az eddigi elemzéseink, érdemes átnéznie a lakáspiaci előrejelzések mérlege 2026 összeállításunkat – ezen a nyilvános önértékelésen mérhető le leginkább, miért érdemes komolyan venni a mostani következtetéseinket is.
