2025 decemberében (a december 28-án záródó hét adatai alapján) a vidéki lakáspiac látványosan „átfordult” egy tipikus év végi mintázatba: az árszint több vármegyében tovább emelkedett, miközben a kínálat (aktív hirdetések száma) a legtöbb helyen visszahúzódott. A két jelenség együtt fontos üzenet: nem egyszerűen „mindenki drágábban hirdet”, hanem a decemberi hónapban a piacon maradó kínálat összetétele is megváltozott (kevesebb, jellemzően jobb állapotú / jobb lokációjú / magasabb árazású hirdetés marad fent), miközben a kereslet a támogatott konstrukciók (Otthon Start) miatt továbbra is aktívabb, mint amit egy klasszikus év végi szezonban várnánk.
Decemberi minta (nov→dec)
Árak többnyire emelkedtek
A havi árváltozás jellemzően +1% és +3% között mozgott.
Decemberi minta (nov→dec)
Kínálat gyakran csökkent
A hónap vége felé sok helyen -5% és -10% körüli visszaesés látszik.
Tavasztól (ápr→dec)
Országosan trend: fel
A legtöbb vármegyében +5% és +18% közötti átlagos árszint-emelkedés mérhető.
Módszertan – hogyan olvasd a számokat?
Az alábbi vármegyei bontás heti záró adatokból épül. A „decemberi változás” a 2025.11.30-án záródó hét és a 2025.12.28-án záródó hét közti elmozdulást mutatja (nov→dec). A „tavasztól” mutató a 2025.04.26-án záródó hét és a 2025.12.28-i hét közti elmozdulást jelzi (ápr→dec). A kínálatot a hirdetésszám százalékos változásával mutatjuk; darabszámokat nem publikálunk.
Fontos: a kínálat csökkenése önmagában nem „árrobbanás”, de erősíti az áremelkedést, mert kevesebb alternatívából válogat a vevő. Decemberben ráadásul a szezonális hatások (ünnepek, lassabb hirdetésfrissítés) is felerősítik a kínálatszűkülést.
Vármegyei gyors áttekintő tábla (2025.12.28)
| Vármegye | Decemberi átlag (ezer Ft/m²) | Decemberi medián (ezer Ft/m²) | Havi átlagváltozás (nov→dec) | Havi mediánváltozás (nov→dec) | Kínálatváltozás (nov→dec) | Átlagváltozás (ápr→dec) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bács-Kiskun | 500 | 400 | +3.2% | +2.3% | −9.5% | +24.3% |
| Baranya | 621 | 601 | +1.6% | +3.2% | −6.9% | +18.0% |
| Békés | 303 | 242 | +0.7% | +0.0% | −7.0% | +5.8% |
| Borsod-Abaúj-Zemplén | 374 | 313 | +2.0% | +3.8% | +1.7% | +9.2% |
| Csongrád-Csanád | 713 | 737 | +1.4% | +0.8% | −9.6% | +22.2% |
| Fejér | 707 | 678 | +1.7% | +1.4% | −7.8% | +14.4% |
| Győr-Moson-Sopron | 854 | 872 | +1.2% | +1.8% | +4.8% | +11.8% |
| Hajdú-Bihar | 741 | 757 | +2.0% | +3.3% | −8.6% | +15.3% |
| Heves | 447 | 357 | +2.3% | +2.7% | −9.1% | +13.1% |
| Jász-Nagykun-Szolnok | 379 | 317 | +3.2% | +3.5% | +1.0% | +14.0% |
| Komárom-Esztergom | 678 | 667 | +1.5% | +2.0% | −8.7% | +10.5% |
| Nógrád | 319 | 270 | +1.3% | +0.0% | −8.8% | +5.7% |
| Pest | 919 | 912 | +0.6% | +0.7% | −7.4% | +11.1% |
| Somogy | 810 | 628 | +2.6% | +1.2% | −6.4% | +8.7% |
| Szabolcs-Szatmár-Bereg | 430 | 321 | +2.1% | +1.6% | −7.7% | +16.1% |
| Tolna | 394 | 333 | +0.4% | +0.9% | −9.3% | +5.0% |
| Vas | 607 | 577 | +0.9% | +1.3% | +2.6% | +11.1% |
| Veszprém | 896 | 789 | +2.4% | +1.3% | −5.5% | +10.2% |
| Zala | 624 | 589 | +1.9% | +2.5% | −6.0% | +10.7% |
Gyors olvasat: decemberben a legnagyobb havi kínálatcsökkenések tipikusan -7% és -10% közé estek, miközben az átlagárak sokszor még így is emelkedtek. Ez erős, keresleti oldali „tartást” jelez.
Vármegyei bontás – decemberi értelmezés, képekkel
Bács-Kiskun vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~500 ezer Ft/m², medián ~400 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +3.2%, medián +2.3%.
- Kínálat (nov→dec): −9.5% – klasszikus év végi szűkülés.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +24.3% – országosan is a legerősebb felzárkózók között.
Értelmezés: Bács-Kiskunban decemberben „kínálat le, ár fel” mintázat látszik. Ez tipikusan akkor történik, ha a kereslet nem esik vissza a szezonhoz képest – vagyis a támogatási környezet (Otthon Start) a vidéki piacra is ráült.
Baranya vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~621 ezer Ft/m², medián ~601 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +1.6%, medián +3.2%.
- Kínálat (nov→dec): −6.9%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +18.0%; medián alapon még erősebb felzárkózás látszik.
Értelmezés: a medián gyorsabb emelkedése arra utal, hogy a „tipikus” (középső) kínálatban nagyobb volt az árazási nyomás, miközben a kínálat decemberben szűkült. Ez a megfizethetőséget inkább rontja, mint javítja.
Békés vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~303 ezer Ft/m², medián ~242 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +0.7%, medián +0.0% (gyakorlatilag stagnálás).
- Kínálat (nov→dec): −7.0%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +5.8%.
Értelmezés: Békésben a decemberi árreakció tompább, miközben a kínálat itt is szűkült. Ez arra utal, hogy a fizetőképes kereslet korlátja erősebb, az Otthon Start hatása pedig kevésbé „árfelhajtó”, inkább csak stabilizáló.
Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~374 ezer Ft/m², medián ~313 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +2.0%, medián +3.8%.
- Kínálat (nov→dec): +1.7% (ritkább decemberi kivétel).
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +9.2%, miközben a kínálat tavaszhoz képest kiugróan bővült.
Értelmezés: itt a decemberi kép nem a kínálatszűkülésről szól, hanem arról, hogy a piac „fel tudott venni” több hirdetést is úgy, hogy közben a medián érdemben emelkedett. Ez inkább szerkezeti átalakulást jelez (több, jobb árazású ingatlan kerül piacra), nem feltétlen tömeges megfizethetőségi javulást.
Csongrád-Csanád vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~713 ezer Ft/m², medián ~737 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +1.4%, medián +0.8%.
- Kínálat (nov→dec): −9.6%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +22.2% – az egyik legerősebb trend.
Értelmezés: az erős hosszú távú (ápr→dec) emelkedés és a decemberi kínálatszűkülés együtt tipikusan „tartós kereslet” képet ad. Ebben a környezetben egy támogatás könnyen beépül az árakba.
Fejér vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~707 ezer Ft/m², medián ~678 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +1.7%, medián +1.4%.
- Kínálat (nov→dec): −7.8%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +14.4%.
Értelmezés: Fejérben a decemberi drágulás mérsékelt, de a kínálat szűkülése mellett így is felfelé tart. Ez inkább „lassú, stabil felárasodás” – kevésbé látványos, de a vevőnek ettől még ugyanúgy rossz hír.
Győr-Moson-Sopron vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~854 ezer Ft/m², medián ~872 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +1.2%, medián +1.8%.
- Kínálat (nov→dec): +4.8% (decemberben ritkább jelenség).
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +11.8%.
Értelmezés: itt egyszerre nőtt a kínálat és emelkedett az árszint is – ez erős, „felszívó” keresletet jelez. Az Otthon Start ilyen közegben jellemzően nem lefelé nyomja az árakat, hanem inkább segít a vevőknek „tartani a lépést” (már ha tudják).
Hajdú-Bihar vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~741 ezer Ft/m², medián ~757 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +2.0%, medián +3.3%.
- Kínálat (nov→dec): −8.6%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +15.3%.
Értelmezés: a medián gyorsabb havi emelkedése arra utal, hogy a „tömeges” szegmensben erősebb az árazási nyomás. Ez megint inkább az a forgatókönyv, ahol a támogatás részben beépül az árba.
Heves vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~447 ezer Ft/m², medián ~357 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +2.3%, medián +2.7%.
- Kínálat (nov→dec): −9.1%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +13.1%.
Értelmezés: Heves decemberben „tankönyvi”: kínálat vissza, ár fel. Ha a kereslet gyenge lenne, a kínálatcsökkenés mellett inkább stagnálás jönne – itt nem ez történt.
Jász-Nagykun-Szolnok vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~379 ezer Ft/m², medián ~317 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +3.2%, medián +3.5% (az erősebb havi mozgások között).
- Kínálat (nov→dec): +1.0% (enyhe bővülés).
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +14.0%.
Értelmezés: ritka kombináció: árak fel, kínálat nem esik. Ez azt jelzi, hogy a piac képes volt „felszívni” az újonnan bejövő hirdetéseket is, tehát a keresleti oldal nem gyengült le decemberben sem.
Komárom-Esztergom vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~678 ezer Ft/m², medián ~667 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +1.5%, medián +2.0%.
- Kínálat (nov→dec): −8.7%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +10.5%.
Értelmezés: erősen Budapest-közeli logika: a kínálatszűkülés decemberben itt is gyorsabban fordul át árszint-emelkedésbe. Ez megint a „támogatás árba épül” kockázatát növeli.
Nógrád vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~319 ezer Ft/m², medián ~270 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +1.3%, medián +0.0%.
- Kínálat (nov→dec): −8.8%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +5.7%.
Értelmezés: a medián stagnálása azt jelzi, hogy a „tipikus” szegmensben nincs akkora árazási erő, mint a felkapottabb térségekben – hiába csökken a kínálat decemberben.
Pest vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~919 ezer Ft/m², medián ~912 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +0.6%, medián +0.7% (visszafogottabb havi mozgás).
- Kínálat (nov→dec): −7.4%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +11.1%.
Értelmezés: a Pest megyei árszint már magas, ezért a havi ugrások kisebbek, de a kínálatszűkülés miatt a piac így is felfelé „csorog”. Itt az Otthon Start inkább a belépési küszöböt tolja el (a drága belépő még drágább), mintsem érdemben olcsóvá teszi a lakhatást.
Somogy vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~810 ezer Ft/m², medián ~628 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +2.6%, medián +1.2%.
- Kínálat (nov→dec): −6.4%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +8.7%.
Értelmezés: Somogyban (különösen a vízparti logikák miatt) a kínálat szűkülése gyorsan átárazódást hoz. Decemberben a „tömeg” kevésbé mozog, de az árszint így is emelkedett.
Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~430 ezer Ft/m², medián ~321 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +2.1%, medián +1.6%.
- Kínálat (nov→dec): −7.7%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +16.1%.
Értelmezés: ez az a régiótípus, ahol a program „papíron” a megfizethetőséget célozná – mégis áremelkedést látunk. Ha a támogatás nem jár együtt kínálatbővüléssel, akkor a hatás egy része nagyon könnyen árnövekedésként csapódik le.
Tolna vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~394 ezer Ft/m², medián ~333 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +0.4%, medián +0.9%.
- Kínálat (nov→dec): −9.3%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +5.0%.
Értelmezés: decemberben a kínálat erősen szűkült, de az ármozgás kicsi. Ez jellemzően keresleti korlátra utal: nem lehet „bármeddig” feljebb tolni, mert nem veszik meg.
Vas vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~607 ezer Ft/m², medián ~577 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +0.9%, medián +1.3%.
- Kínálat (nov→dec): +2.6% (enyhe bővülés).
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +11.1%.
Értelmezés: a kínálat enyhén nőtt, de az árszint így is felfelé ment. Ez megint azt jelzi, hogy a kereslet tartósabb, mint amit egy sima decemberi szezonban várnánk.
Veszprém vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~896 ezer Ft/m², medián ~789 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +2.4%, medián +1.3%.
- Kínálat (nov→dec): −5.5%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +10.2%.
Értelmezés: Veszprémben a magas árszint mellett is megmaradt a decemberi áremelkedés. A kínálat csökkenése itt is „rásegít” arra, hogy a támogatás hatása könnyen árban jelenjen meg.
Zala vármegye
- Decemberi árszint: átlag ~624 ezer Ft/m², medián ~589 ezer Ft/m².
- Decemberi változás (nov→dec): átlag +1.9%, medián +2.5%.
- Kínálat (nov→dec): −6.0%.
- Tavasztól (ápr→dec): átlag +10.7%.
Értelmezés: Zala decemberben szépen hozza a „mérsékelt drágulás + kínálatszűkülés” képletet. Ez stabil árkörnyezetet jelez – de nem megfizethetőségi javulást.
Következtetések: mire volt jó az Otthon Start – és kinek?
1) Mit okozott eddig a program a számok alapján?
A decemberi adatok a legtöbb vármegyében azt mutatják, hogy az árszint nem engedett, sőt jellemzően még emelkedett is, miközben a kínálat gyakran szűkült. Ez a kombináció tipikusan azt jelenti, hogy a támogatás a keresleti oldalon „tartást” ad, viszont a kínálati oldal (eladói aktivitás, új hirdetések, valódi kínálatbővülés) nem nyit ki elég gyorsan ahhoz, hogy az árakat lehűtse. A támogatás tehát rövid távon inkább árstabilizáló/árfelhajtó, nem pedig „árletörő”.
2) Mire következtetünk a kínálat változásából?
Decemberben sok vármegyében a kínálat visszaesése erős (gyakran ~−7%…−10% körüli). Ennek egy része szezonális, de az a lényeg, hogy miközben kevesebb a választék, az árszintek mégis feljebb mennek. Ez arra utal, hogy a vevők egy része nem kivár, hanem „megveszi, ami van” – különösen akkor, ha támogatott konstrukcióval szeretne lépni. Ez a jelenség önmagában is gyorsítja az áremelkedést.
3) Valóban segített a szegényebbeknek?
A számok alapján a program nem univerzális megfizethetőségi javulást hoz. Ahol a kínálat szűk, ott a támogatás könnyen beépül az árakba, vagyis a vevő egy része „többet fizet ugyanazért”. A valóban alacsony jövedelmű csoportoknál a belépési korlát gyakran nem az, hogy hiányzik egy kis plusz forrás, hanem hogy nem bankképesek, illetve az önerő/rezsi/élethelyzet korlátai miatt nem tudnak belépni. Nekik az Otthon Start közvetlenül kevésbé segít, miközben az árszint emelkedése közvetetten akár ronthat is a helyzetükön (mert feljebb kerül a belépő).
4) Akkor mire volt jó?
Röviden: azoknak volt igazán hasznos, akik már eleve közel voltak a vásárláshoz (stabil jövedelem, bankképesség, meglevő önerő), csak a finanszírozási feltételek miatt halogattak. Náluk a program „időzítést” javított: hamarabb tudtak lépni. A rendszer-szintű cél (széles rétegek megfizethető lakhatása) viszont kínálatoldali intézkedések nélkül ritkán teljesül, mert a plusz kereslet egy része árnövekedésként csapódik le.
Hogyan használd ezt eladóként vagy vevőként?
Ha eladó vagy: a decemberi adatok alapján sok vármegyében a piac „tart”, még szűkülő kínálat mellett is. Ez jó tárgyalási pozíció – de csak akkor, ha a te ingatlanod valóban versenyképes (állapot, lokáció, energia/rezsi, jogi rendezettség). Ha vevő vagy: a támogatás nem feltétlenül „olcsóbbá” teszi a piacot, inkább a versenyt fokozza. Ilyenkor a legnagyobb pénz a pontos ár- és lokációs benchmarkoláson van: nézd meg, mennyi a reális árszint a te céltelepüléseden / környékeden, és ne a hirdetési árból indulj ki.