Az Otthon Start indulása azonnali változásokat indított el a budapesti lakáspiacon. A vevők részéről erős keresleti hullám jelent meg, miközben az eladók árazási stratégiája is gyorsan alkalmazkodott. A júliusi bejelentést és a július 31-én megjelent jogszabályt a piac gyakorlatilag azonnal beárazta, az árak már a nyár közepén elmozdultak. Ezt augusztus végi elemzésünkben részletesen bemutattuk. Most arra fókuszálunk, mi történt a program tényleges indulása utáni első két hétben (2025.09.01–09.15.): mely kerületek gyorsultak fel, hol látszik a legnagyobb elmozdulás a négyzetméterárakban, és milyen mechanizmusok tartják fenn az árnövekedést még ott is, ahol a 1,5 milliós négyzetméterár-korlát már nem ad teljeskörű hozzáférést a támogatott hitelhez.
Mit látunk az első két hétből? – Fő üzenetek röviden
- Az árimpulzus kitart: a program rajtja nem „leeresztést”, hanem újabb – több kerületben érzékelhető – árfelhajtó lökést hozott. A budai prémium (I., II., XII.) és több, a plafon alatti árövezetbe eső peremkerület (XIV., XV., XVIII., XIX., XXI.) egyaránt további emelkedést mutat.
- Szegmentált gyorsulás: a prémium lokációk kisebb százalékos, de magas bázison mért növekedéssel, a plafon alatti kerületek pedig szélesedő kereslettel, gyorsabb százalékos elmozdulással reagáltak.
- Hirdetési aktivitás élénkült: a rajt utáni hetekben több kerületben láthatóan nőtt a meghirdetett állomány, ami az eladói oldal „időzítését” és az emelkedő eladói árelvárásokat tükrözi. Néhány helyen stagnálás látszik, ami a kínálati szűkösséget és a gyors felszívódást jelezheti.
- Banki értékbecslési kockázat ≠ fék: a becslés és a plafon miatti többletönerő-igény sokaknál növeli a saját forrás szükségletét, mégsem látható általános árcsökkenési kényszer – sőt, a banki korlátok kereslet-átterelést okoznak a plafon alatti körzetekbe, tovább feszítve ott az árakat.
- Közvetlen keresleti sokk: Koncz Zsófia államtitkár nyilatkozata szerint már az első héten több mint 5 000 hiteligénylés futott be a programra. Ha ez az ütem fennmarad, szeptemberben akár 20 ezer igénylés felett is járhatunk. Ez a jegybank által nyáron közölt havi átlag (6 904 darab lakáscélú hitelszerződés) több mint kétszerese lenne. Még ha a most beadott igényléseknek csak a fele jutna is el szerződéskötésig, az is közel 45%-os bővülést jelentene a korábbi szintekhez képest.
Módszertani megjegyzés
Az alábbi megállapítások heti gyakoriságú, kerületi szintre aggregált listázott hirdetési árak alapján készültek (átlagos és medián négyzetméterár). A hirdetésszámot nem közöljük kerületenként, ugyanakkor az állomány növekedése/csökkenése/stagnálása alapján következtetünk a kínálati dinamika irányára. A medián-centrikus értelmezést részesítjük előnyben az extrém értékek torzító hatása miatt.
Hol gyorsult leginkább az árnövekedés? – Kerületi mintázatok
1) Prémium Buda: magas bázison is feljebb (I., II., XII.)
I. kerület: az átlagos nm-ár finoman kúszik feljebb szeptember első felében; a medián is stabilan magas. A prémium lokációkban a program nem a plafon miatti „rohamot”, hanem inkább a vagyonos, hitelképes vevők aktivitásának élénkülését jelzi, akik vagy nem érzékenyek a plafonra, vagy magas önerővel hidalják át.
II. kerület: a trend tovább emelkedő, de a drágább kínálat miatt a százalékos elmozdulás visszafogott. A vevők részben arbitrálják a szomszédos kerületeket: aki itt plafon fölé szorulna, az átterelődik az észak-budai elérhetőbb mikrolokációkba.
XII. kerület: szembeötlő a szeptemberi gyorsulás – a magas bázis ellenére további felár épül be. Ennek oka a szűk kínálat + jövedelemrés: a kereslet jelentős része nem a plafonhoz igazodik, hanem presztízs, lokáció, zöld preferenciák mentén dönt.
2) Elérhetőbb pesti „nyertes zóna”: plafon alatti intenzív átterelődés (XIV., XV., XVIII., XIX., XXI.)
Ezekben a kerületekben az 1,5 milliós nm-ár alatti szegmensben szélesedő kereslet látszik. A júliusi árbeállás után az indulás plusz impulzust adott: a mediánok egyértelműen feljebb lépnek, több helyen az átlag is gyorsul. A hirdetési aktivitás több kerületben nő, ami az eladói oldal időzített piacra lépését jelzi (az erős kereslet „fogadására”).
3) Belváros: magas szint, visszafogottabb százalékos mozgás (V., VI., VII., VIII., IX.)
A belső pesti kerületekben – a már magas árszint miatt – inkább mérsékelt százalékos elmozdulást látunk. Ugyanakkor a mediánok több ponton stabilan feljebb rendeződnek, ami zsugorodó alkura és erősebb vevői versenyre utal a jól árazott, jó állapotú mikrolokációkban. Rövid távú kiadási narratíva, befektetői érdeklődés és turizmusvárakozások egyaránt hatnak.
4) Észak–Nyugat és Dél–Budapest: kiegyensúlyozott, de pozitív trend (III., XI., XIII., XXII.)
III. és XI. kerület: rendezett, felfelé csatornázó árpálya, jelentős kínálat mellett; a szeptemberi ráemelés mérsékelt, de kitartó. XIII. kerület: az egyik legszélesebb kínálatú övezet, jól olvasható trendcsatornával; a medián emelkedése stabil. XXII. kerület: visszafogott százalékos mozgás, de az irány itt is felfelé mutat.
5) Külső pesti öv: hozzáférhetőség + családi házas preferenciák (IV., X., XVI., XVII., XX., XXIII.)
Az Otthon Start egy része lakhatási preferenciarendezést is kivált: a családi házas, zöldebb, nyugodtabb környezet – amennyiben elérhető a plafon alatt – aránytalanul vonzóvá válik. Emiatt több külső kerületben nő a hirdetési aktivitás és feljebb lépnek a mediánok.
Kerületi százalékos összefoglaló – medián négyzetméterár
Módszertan: az „indulás utáni” változás 2025.08.31 → 2025.09.15 közötti medián elmozdulást mutatja; a „bejelentéstől” számított változás 2025.07.06 → 2025.09.15 közötti utat jelzi. A zárójelben szereplő évesített érték rövid idősáv felnagyított üteme – nem előrejelzés, csak összehasonlító intenzitás-mutató.
Miért fontos ez a táblázatos összefoglaló? A grafikonok skálázása miatt a szemünk néha „kisebbre” vagy „nagyobbra” látja az elmozdulást. A kerületi százalékok egyértelműen megmutatják, hogy a program indulása utáni első félhónapban és a júliusi bejelentéstől számítva mekkora volt a tényleges medián-árváltozás. Az évesített mutató csak intenzitást jelez rövid időszakra vetítve – nem előrejelzés, de jó összehasonlító kapaszkodó.
- I.
Szept. 1–15. (medián): −0.13% (~−3% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +1.83% (~16% évesített) - II.
Szept. 1–15.: +0.56% (~15% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +2.93% (~25% évesített) - III.
Szept. 1–15.: +0.12% (~3% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: −0.13% (~−1% évesített) - IV.
Szept. 1–15.: +1.65% (~50% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +4.56% (~40% évesített) - V.
Szept. 1–15.: +0.06% (~1% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +0.67% (~6% évesített) - VI.
Szept. 1–15.: +0.83% (~25% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +3.33% (~29% évesített) - VII.
Szept. 1–15.: +1.85% (~57% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +6.33% (~55% évesített) - VIII.
Szept. 1–15.: +0.15% (~4% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +2.69% (~23% évesített) - IX.
Szept. 1–15.: +1.73% (~53% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +5.40% (~47% évesített) - X.
Szept. 1–15.: +1.38% (~41% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +6.38% (~55% évesített) - XI.
Szept. 1–15.: +0.58% (~17% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +2.37% (~20% évesített) - XII.
Szept. 1–15.: +1.74% (~53% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +4.94% (~43% évesített) - XIII.
Szept. 1–15.: +0.67% (~19% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +2.84% (~24% évesített) - XIV.
Szept. 1–15.: +1.95% (~60% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +5.21% (~45% évesített) - XV.
Szept. 1–15.: +1.86% (~58% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +5.29% (~46% évesített) - XVI.
Szept. 1–15.: −0.27% (~−7% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +0.30% (~3% évesített) - XVII.
Szept. 1–15.: 0.00% (~0% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +1.33% (~12% évesített) - XVIII.
Szept. 1–15.: +1.99% (~63% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +4.70% (~41% évesített) - XIX.
Szept. 1–15.: +2.09% (~66% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +4.63% (~40% évesített) - XX.
Szept. 1–15.: +1.84% (~58% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +2.88% (~25% évesített) - XXI.
Szept. 1–15.: +2.62% (~86% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +7.25% (~63% évesített) - XXII.
Szept. 1–15.: +0.10% (~3% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +2.10% (~18% évesített) - XXIII.
Szept. 1–15.: +0.66% (~18% évesített)
Júl. 6 → szept. 15.: +1.19% (~10% évesített)
Mi hajtja az árakat a plafon felett is?
- Várakozások és horgonyzás: a bejelentés óta az eladói oldal magasabb árhorgonyt használ; a tényleges rajt ezt validálta, így a „visszaárazás” helyett további ráemelés történt.
- Kereslet-átterelődés: a plafon miatti finanszírozási korlát nem törli a vásárlási szándékot – a vevők egy része olcsóbb mikrolokációba, kisebb alapterületre vagy felújítandó kategóriába mozdul, ott pedig árversenyt generál.
- Banki értékbecslés és önerő: az értékbecslés gyakran a hirdetési ár alatt állapít meg piaci értéket; ilyenkor a finanszírozás a becsült érték arányaira ül át, ami többletönerőt kér. Ez önmagában fékező tényező lehetne, de a kínálati szűk keresztmetszet és a felhalmozott kereslet miatt a fajlagos árak mégis feljebb tolódnak.
- Jövedelmi és vagyoni polarizáció: a prémium zónákban a vevők egy része nem plafonérzékeny; magasabb saját forrásból és „all-cash” ügyletekből érkező kereslet is tartja az árszintet.
- Inflációs menedék + bérleti hozam: a lakás továbbra is reálvagyon, bérleti piacra támaszkodó hozameszköz. A hozamszint nem mindenütt kiemelkedő, de a finanszírozási kondíciók javulása nettó vonzóbbá teszi a tranzakciót.
Hirdetési aktivitás: miért nő több kerületben?
- Eladói időzítés: az eladók jelentős része a program rajtjára időzítette a listázást – a vevői kereslet hullámának „megfogása” érdekében. Ez több kerületben növekvő hirdetési állományban jelenik meg.
- Árszint-váltás tesztelése: az első hetekben gyakori az áremelés-teszt (magasabb induló ár), amelyet a medián feljebb állása visszaigazol.
- Átterelődő vevői kosár: a plafon feletti kerületekből a kereslet plafon alatti zónákba vándorol, ahol az eladók aktívabban jelennek meg új hirdetésekkel.
Mit jelent ez a gyakorlatban vevőnek és eladónak?
Vevőknek
- Alku zsugorodik: a jól árazott ingatlanoknál rövidül a piacon töltött idő és csökken az alkutér.
- Értékbecslés-kockázat beárazása: már az ajánlatadás előtt érdemes konzervatív finanszírozási forgatókönyvvel számolni (becslés–vételár különbség fedezete).
- Lakhatási preferencia > lokáció-fétis: érdemes szélesíteni a keresési kört: több kerületben hasonló életminőség érhető el a plafon alatti sávban.
Eladóknak
- Árazási horgony emelkedett: a rajt utáni hetek megerősítették a magasabb eladói elvárást – de a túlárazás gyorsan lemorzsolja az érdeklődést. A medián-közeli beárazás ma is nyerő.
- Időzítés és prezentáció: a fokozott kereslet mellett a minőségi prezentáció (fotó, alaprajz, valós állapot) különösen megtérül, mivel a vevők gyorsabban szelektálnak.
- Értékesítési stratégia: nagy kínálatú kerületekben kereslet-vezérelt aukciós logika is működhet (időzített megtekintés, átlátható ajánlattétel).
Október lehet az igazi roham?
Az első két hét számai alapján már most erős keresleti sokkról beszélhetünk, de a tapasztalatok szerint az igazi felfutás sokszor csak a második hónapban jön el. Koncz Zsófia államtitkár szerint már az első héten több mint 5 ezer igénylés futott be, és reális forgatókönyv, hogy szeptember végére a szám meghaladja a 20 ezret. Ha ez teljesül, akkor a program októberben még látványosabb hatással lehet az árakra és a tranzakciós volumenre.
A korábbi állami konstrukciók (például a babaváró hitel 2019-ben, vagy a munkáshitel 2024 elején) mintája is azt mutatta, hogy a második hónapban ugrásszerűen nő a szerződések száma. Ez arra utal, hogy az Otthon Start esetében is az igazi roham csak októberben érkezhet, amikor a kezdeti igénylések egy része tényleges szerződéssé válik, és a piaci szereplők szélesebb köre is belép a programba.
Következmény: októberben a plafon alatti szegmensekben újabb, gyorsuló medián-emelkedés és alkuszűkülés valószínű, míg a prémium zónákban inkább stabil, kisebb százalékos árelmozdulás várható. Ez kettős piacot eredményezhet: a támogatott sávban árrobbanás, a magas ársávban árstabilitás.
Rövid távú kilátások (3–6 hónap)
- Ártrend: városszinten pozitív trend; a plafon alatti kerületekben gyorsabb ütem, prémiumban lassabb, de felfelé mutató pálya.
- Kínálat: a hirdetési aktivitás – különösen a plafon alatti zónákban – magas maradhat, a gyors felszívódás miatt ugyanakkor a „jó” ingatlanok rövid ideig lesznek elérhetők.
- Finanszírozás: az értékbecslés–vételár rését a vevők egyre gyakrabban előre beárazzák, ami mérsékli a meghiúsult ügyletek arányát, de az átterelődést tovább erősíti a plafon alatti körzetek felé.
- Újépítés vs. használt: a kivitelezési költségek és az átadási bizonytalanságok miatt a használtpiac rövid távon relatív nyertes, különösen a jó állapotú, azonnal költözhető lakások szegmensében.
Összegzés
Az Otthon Start indulásának első két hete nem hűtötte, hanem megerősítette a július óta épülő árhorgonyt. A plafon alatti kerületekben szélesedő kereslet és medián-emelkedés látszik, miközben a prémium zónák magas bázison is feljebb léptek. A banki értékbecslés okozta többletönerő-igény önmagában nem törte meg az árfelfutást; inkább kereslet-átterelődést váltott ki. Októberben – a folyamatok természetes csúszását figyelembe véve – újabb erős körre számítunk a plafon alatti szegmensekben, mérsékeltebb, de pozitív pályával a prémium lokációkban.
Cikkeink az Otthon Start témában
- Budapesti lakásárak változása az Otthon Start indulásának első két hetében:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-budapest-elso-ket-het-2025-szeptember - Vidéki ingatlanárak változása az Otthon Start indulásának első két hetében:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-magyarorszag-elso-ket-het-megyei-2025-szeptember - Budapesti lakásárak változása az Otthon Start indulása előtt (augusztus vége):
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-budapesti-keruletek-elemzes-2025-augusztus - Vidéki ingatlanárak változása az Otthon Start indulása előtt (augusztus vége):
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-lakasarak-magyarorszag-2025-augusztus - Hogyan hatott az Otthon Start az árakra? Aggregált kitekintés:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-lakasarak-hatas-2025-augusztus - Hogyan hitelez a bank? Vételár vs. banki értékbecslés:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/veteli-banki-ertekbecsles-kulonbseg-otthon-start - Mennyire éri meg ingatlant vásárolni Otthon Starttal? Mi a matek?:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/megeri-3-szazalekos-otthon-start-hitel - Új lakások építési hullámai az 1960-as évektől napjainkig – miért kevés az új ingatlan?:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/lakasepites-kinalat-novelese-magyarorszag-1960-2024 - Nemzetközi, hasonló programok: tapasztalatok és kimenetek:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-nemzetkozi-peldak-elemzes - Jót tesz a gazdaságnak az Otthon Start? Költségek és mellékhatások:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/3-szazalekos-lakashitel-hatasai - Készüljünk-e egy újabb 2008-as válságra? Otthon Start–2008 párhuzam:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-2008-paruhzam