Az Otthon Start 3%-os hitelprogram harmadik teljes hónapjában (2025. november) a budapesti lakáspiac kettős képet mutat. A kerületi medián négyzetméterárak többsége még mindig enyhén emelkedik, ugyanakkor a hirdetésszám sokkal gyorsabban nő, mint az árak. Ez erősíti azt a képet, hogy az eladói oldalon „pumpálják” a kínálatot és az árakat, miközben a vevők jelentős része kivár.
Trend: novemberben a kerületi mediánok zöme tovább nőtt, de több helyen már csak tizedszázalékos mértékben, sőt akadt enyhe korrekció is. A drágulás üteme tehát tovább lassul.
Kínálat: szinte minden kerületben érezhetően emelkedett a hirdetések száma, több külső pesti kerületben 10% feletti havi növekedéssel. Ez erős túlkínálatra, hosszabb értékesítési időkre és visszafogott vevői aktivitásra utal.
Legstabilabb szegmensek: XI., XIII., XIV. – tartós, de mérsékelt plusz, folyamatosan magas hirdetésszám mellett.
Gyorsuló túlkínálati zónák: XV., XIX., XXI. – jelentősen bővülő kínálat, 3% körüli havi medián-emelkedés, erős eladói árhorgonyokkal.
Módszertan: heti gyakoriságú, kerületi szintű listázott hirdetési árak (medián). Az elemzés időtávja: 2025.11.01 → 2025.11.30. Az októberi bázis az előző havi záró medián. A számok nem előrejelzések, hanem a rövid távú piaci mozgások indikátorai.
Budai kerületek – prémium szektor: árak fent, vevők óvatosan
I. kerület +0,1% (év.: ~7,2%) – Kínálat: mérsékelten nőtt
Az I. kerületben novemberben gyakorlatilag megállt a drágulás: a medián alig mozdult felfelé. A prémium lokációkban az eladók továbbra sem engednek az árhorgonyból, viszont a vevői kosár nagyon szelektív. A hosszabb ideje hirdetett, gyengébb paraméterű lakások gyakorlatilag „beragadnak”.
II. kerület +0,9% (év.: ~7,9%) – Kínálat: nőtt
Észak-Budán a medián tovább emelkedik, de mérsékelt, kontrollált ütemben. A prémium állomány tartja az értékét, ugyanakkor egyre több a piacon lévő lakás. Ez arra utal, hogy a vevők inkább válogatnak, és nem rohannak rá minden új listára – az árak inkább „körülbástyázottak”, mintsem robbanásszerűen növekvők.
III. kerület +0,9% (év.: ~6,4%) – Kínálat: nőtt
Óbudán továbbra is kiegyensúlyozott, kis lépésekben haladó emelkedés látható. A jó elhelyezkedésű panelek és a fiatal társasházi lakások keresettek, ugyanakkor az egyre szélesebb kínálat miatt a vevőknek már nincs érdekük gyorsan dönteni – az alku visszatér, a piaci idő nyúlik.
XI. kerület +0,9% (év.: ~8,1%) – Kínálat: érezhetően nőtt
A XI. kerület továbbra is az egyik legaktívabb budapesti piac. A medián kis lépésben emelkedik, de a hirdetések számának látványos bővülése arra utal, hogy az eladók az Otthon Start adta lendületet kihasználva tömegesen jelennek meg a piacon. A vevői oldal viszont sokkal körültekintőbb, ezért a közepes minőségű lakásoknál nő az értékesítési idő.
XII. kerület +2,4% (év.: ~8,1%) – Kínálat: enyhén csökkent
A hegyvidéki prémium zóna novemberben ismét érezhető pluszt mutatott a mediánban, miközben a hirdetések száma kismértékben csökkent. Ez arra utal, hogy a gyengébb állapotú, túlárazozott lakásokat egy részben már visszavonták, a maradó kínálat pedig magas minőségű, így felfelé húzza a mediánt.
Belső Pest – ártartás magas kínálat mellett
V. kerület +0,5% (év.: ~4,2%) – Kínálat: nőtt
A belváros szíve továbbra is stabil, de nem száguld: a medián alig fél százalékkal emelkedett, miközben a hirdetések száma ismét feljebb ment. A befektetői kereslet szelektív, sok projektet csak erősebb alkuk árán lehet lezárni.
VI. kerület +1,0% (év.: ~9,2%) – Kínálat: érezhetően nőtt
A VI. kerületben novemberben is folytatódott a lassú emelkedés. A rövid távú bérbeadás körüli bizonytalanság ellenére a felújított, jól kiadható lakások iránt tart a kereslet, de a jelentősen bővülő hirdetésszám jelzi, hogy a vevők nem rohannak – több lakás versenyez ugyanazért a fizetőképes körért.
VII. kerület +2,3% (év.: ~13,6%) – Kínálat: erősen nőtt
Erzsébetvárosban a medián novemberben ismét érdemi pluszt mutatott, miközben a hirdetésszám közel 10%-kal nőtt. Ez klasszikus túlkínálati helyzetet jelez: az eladók magasra teszik a lécet, a befektetői és lakáscélú kereslet viszont óvatos – egyre több lakás kering a piacon hosszabb ideig.
VIII. kerület +0,8% (év.: ~7,8%) – Kínálat: nőtt
A VIII. kerületben enyhe, de stabil emelkedés látható. A kész, jó állapotú lakások még mindig viszonylag gyorsan gazdára találnak, ugyanakkor a kevésbé vonzó mikrolokációkban már egyre hosszabb a hirdetési idő. A kínálat bővülése itt is megelőzi a keresletet.
IX. kerület –0,3% (év.: ~5,1%) – Kínálat: enyhén nőtt
A IX. kerületben novemberben kismértékű korrekció történt: a medián minimálisan visszacsúszott, miközben a hirdetések száma nőtt. Ez tipikus jelenség túlkínálat esetén: a prémium és újépítésű lakások aránya csökken a kínálatban, a középsáv nagyobb súlyt kap, és lefelé húzza a mediánt.
XIII. kerület +1,5% (év.: ~9,1%) – Kínálat: erősen nőtt
A XIII. kerület továbbra is a legaktívabb budapesti piacok egyike. A medián 1–2% közötti mértékben nőtt, a hirdetések száma pedig érezhetően emelkedett. A széles kínálat fennmarad, a vevők válogathatnak, ezért az igazán jó lakások gyorsan elmennek, a többiek viszont hosszabb ideig ragadnak a portálokon.
Külső Pest – túlkínálat a plafon alatti szegmensben
IV. kerület +2,0% (év.: ~12,5%) – Kínálat: erősen nőtt
Újpesten a medián novemberben is érdemi pluszt mutatott, a hirdetések száma pedig jóval az átlag felett, nagyjából 8% körüli ütemben nőtt. Ez tipikus „plafon alatti” túlkínálati környezet: sok elérhető árú lakás versenyez, a vevők igyekeznek lefelé alkudni, de az eladók még tartják a magasabb elvárásokat.
X. kerület +1,0% (év.: ~14,0%) – Kínálat: kiugróan nőtt
Kőbányán novemberben erős kínálati hullám látható, a hirdetések száma egy hónap alatt több mint 10%-kal nőtt. A medián eközben csak 1% körüli mértékben emelkedett, ami arra utal, hogy az eladói árhorgony felfelé tolódik, de a vevők egyre válogatósabbak, és az alku ismét erősödik.
XIV. kerület +2,6% (év.: ~13,7%) – Kínálat: erősen nőtt
Zugló továbbra is az egyik legkeresettebb külső pesti lokáció, de most már inkább túlkínálatról beszélhetünk. A medián 2–3%-kal emelkedett, miközben a hirdetések száma egyetlen hónap alatt közel 10%-kal nőtt. Ez azt jelzi, hogy a jó tömegközlekedés és a családbarát környezet miatt sok eladó próbálja „megcsípni” a magasabb árakat, de nem minden lakás talál azonnal vevőt.
XV. kerület +3,2% (év.: ~17,5%) – Kínálat: kiugróan nőtt
A XV. kerületben novemberben is látványos medián-emelkedés történt, miközben a hirdetések száma 10% felett bővült. Ez a szegmens az egyik legjobb példája annak, hogy a plafon alatti árkategóriákban egyszerre jelenik meg a hitelprogramból profitáló eladói optimizmus és a vevői óvatosság – több lakás kínálkozik, de nem mindegy, hogy milyen áron.
XVI. kerület +1,0% (év.: ~5,7%) – Kínálat: nőtt
A XVI. kerületben a medián lassú, de stabil feljebb lépést mutat, a kínálat pedig folyamatosan bővül. A családi házas, kertvárosias szegmensben a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanok mennek jobban, a felújítandóaknál egyre fontosabb az árrealitás.
XVII. kerület +0,9% (év.: ~4,6%) – Kínálat: mérsékelten nőtt
A XVII. kerületben novemberre normalizálódott a drágulás üteme: a medián alig 1% körüli mértékben nőtt. A kínálat itt is bővül, de nem olyan ütemben, mint néhány más külső pesti kerületben – inkább rendezett, kiegyensúlyozott piacról beszélhetünk.
XVIII. kerület +1,8% (év.: ~10,6%) – Kínálat: erősen nőtt
A XVIII. kerület családi szegmense novemberben is szemmel látható drágulást hozott, miközben a hirdetések száma közel 10%-kal nőtt. A jó állapotú, kertkapcsolatos házakért még mindig komoly verseny van, de a vevők itt is érzékelik, hogy egyre több alternatíva áll rendelkezésre.
XIX. kerület +3,6% (év.: ~12,6%) – Kínálat: kiugróan nőtt
Kispest a novemberi hónap egyik legnagyobb nyertese medián-szempontból, miközben a hirdetések száma szintén kétszámjegyű ütemben nőtt. Ez klasszikus „árat emelő túlkínálat”: az eladók erősen feljebb árazzák a friss hirdetéseket, de nem mindegyik talál azonnal vevőt – a tranzakciók lassabbak, a piaci idő hosszabb.
XX. kerület +1,0% (év.: ~9,5%) – Kínálat: nőtt
A XX. kerületben a medián visszafogott ütemben kúszik feljebb, miközben a megfizethető szegmens iránti kereslet stabil. A hirdetések száma tovább nő, így a vevők alkupozíciója erősödik – aki reális, medián közeli áron kínál, az hamarabb talál vevőt.
XXI. kerület +3,3% (év.: ~15,5%) – Kínálat: kiugróan nőtt
Csepelen novemberben jelentős medián-emelkedés történt, a hirdetések száma pedig szintén kétszámjegyű ütemben bővült. Az elérhető ár és a javuló közlekedés kombinációja továbbra is vonzza a vevőket, de a túlkínálat miatt sok lakás hosszabb ideig marad a piacon.
XXII. kerület +0,5% (év.: ~5,5%) – Kínálat: enyhén nőtt
Budafokon a medián novemberben alig fél százalékkal emelkedett, miközben a kínálat csak mérsékelten bővült. A piac itt inkább „kivárós”: a vevőknek fontos a jó ár-érték arány, az erősen túlárazott hirdetések viszont könnyen a piacon ragadnak.
XXIII. kerület +0,2% (év.: ~5,0%) – Kínálat: gyakorlatilag stagnál
Soroksáron a medián novemberben alig mozdult, a kínálat pedig csak minimálisan bővült. Itt inkább a kivárás dominál: sem az eladók, sem a vevők nem tolják jelentősen egyik irányba sem a piacot, így technikai jellegű, nagyon kismértékű elmozdulásokat látunk.
Mit jelez most a kínálati oldal?
Novemberben a hirdetésszámok városszinten szinte minden kerületben tovább nőttek, több külső pesti kerületben 10% feletti ütemben. Ez egy klasszikus túlkínálati helyzetet rajzol ki:
- az eladók a 3%-os hitelprogram által felpörgetett hangulatot próbálják kihasználni,
- a vevők viszont a magas kamat-előzmények, a bizonytalan jövedelmi kilátások és a sok alternatíva miatt kivárnak és keményebben alkudnak,
- a „jó” lakások – jó lokáció, állapot, reális ár – továbbra is gyorsan fogynak, de a többi ingatlan piaci ideje hónapokra nyúlhat.
Összességében: a kínálat már láthatóan gyorsabban nő, mint a kereslet, ami hosszabb távon fékezheti az árak további emelkedését.
Új építésű lakások vs. építési engedélyek – a piac lereagálta, de idő, mire megérkezik a kínálat
Fontos külön látni a most piacon lévő lakásokat és a még csak tervezett, építés alatt álló projekteket:
- Országos szinten 2025 első félévében kevesebb új lakást adtak át, mint egy évvel korábban, miközben a kiadott építési engedélyek száma több mint 40%-kal nőtt.
- Budapesten a KSH gyorsjelentése szerint az építési engedélyek száma több mint duplájára emelkedett az előző évhez képest, egyes kerületekben – különösen a XI. és XIII. kerületben – kiugróan sok új projekt kapott zöld lámpát.
Mit jelent ez a budapesti vevők és eladók számára?
- Rövid távon az új építésű lakások száma továbbra is alacsony, a kész és közel kész projektek viszonylag szűk kínálatban versenyeznek egymással és a használt lakásokkal.
- Középtávon viszont az engedélyezett, most még épülő házak 2–4 év múlva egyszerre jelenhetnek meg a piacon. Ez akkorra érdemi kínálatbővülést hozhat az új építésű szegmensben, különösen a nagy budapesti beruházásokkal érintett kerületekben.
- Az Otthon Start által felpörgetett jelenlegi drágulás tehát könnyen „előre hozott” árnövekedés lehet: mire a mostani engedélyekből elkészülő lakások valóban piacra kerülnek, a vevők már sokkal szélesebb újépítésű választékkal fognak találkozni.
Összefoglalva: kínálati oldalon a piac már lereagálta a programot – az engedélyek száma ezt jelzi –, de ennek a hatása csak évekkel később fog megjelenni a tényleges kész lakásállományban. A mostani túlkínálat tehát elsősorban a használt lakások piacán érzékelhető.
Értelmezés – átmeneti túlkínálat vagy új egyensúly?
- Lassuló medián-emelkedés: a legtöbb kerületben novemberre tizedszázalékos–párszázalékos drágulásra váltott a piac. Ez nem összeomlás, inkább átmeneti fékeződés, amit a túlkínálat és a vevői kivárás okoz.
- Túlkínálatos plafon alatti szegmensek: a IV., X., XIV., XV., XVIII., XIX., XXI. kerületben egyszerre látunk 2–4%-os mediánpluszt és két számjegyű hirdetésszám-növekedést. Itt a vevőknek erős alkupozíciója van.
- Prémium övezet: az I., II., XI., XII. kerületben az árak magas bázison, lassan emelkednek tovább, de a hirdetési idők nyúlnak. Az igazán jó lakásokat még megveszik, a többi beragad.
- Középtávú kockázat: ha az építési engedélyekből valóban sok új projekt valósul meg, akkor pár éven belül az újépítésű szegmensben is kínálati fordulat jöhet, ami lefelé nyomhatja a jelenlegi, optimista árazást.
Összegzés és 1–3 hónapos kilátások
November üzenete röviden: az árak még mennek, a vevők már kevésbé. A mediánok többsége tovább emelkedett, de az ütem látványosan lassul, miközben a hirdetések száma erősen nő. A piac ezzel egy túlkínálati–kivárós fázisba lépett, ahol a gyors értékesítés kulcsa a reális ár és a profi prezentáció.
Alapesetben a következő 1–3 hónapban:
- inkább enyhe további emelkedés, vagy egyes kerületekben oldalazás várható,
- a túlkínálatos külső kerületekben a drágulás üteme tovább lassulhat, sőt rövid korrekciók is jöhetnek,
- a prémium zónákban az árak tartása mellett a piaci idők hosszabbodása lehet a fő kockázat.
Gyakorlati üzenet
Vevőknek: a mostani túlkínálatos helyzetben érdemes időt hagyni a keresésre, több kerületet, mikrolokációt összehasonlítani, és határozott, de reális alkut kínálni. A jó lakások még mindig gyorsan elmennek, de rengeteg olyan hirdetés van, ahol a túlzott ár várja a racionalizálódást.
Eladóknak: a novemberi adatok alapján nem az a nyertes stratégia, aki a legmagasabb árat írja be, hanem aki medián-közeli, indokolható árazással, jó fotókkal és transzparens leírással lép piacra. A túlkínálat miatt különösen fontos a helyes kezdőár – ebben segít egy aktuális, sokparaméteres, adatalapú értékbecslés.
Következő lépés: ha pontos, kerület- és paraméter-szintű árazást szeretnél az aktuális hirdetések és eladások alapján, kérd le a Profi értékbecslést. Néhány ezer forintos befektetés most is több millió forinttal javíthatja a végső eladási árat, és lerövidítheti az értékesítési időt.