Otthon Start – Budapest második hónap: hogyan folytatódott az emelkedés, lassul az ütem?

Az Otthon Start 3%-os hitelprogram második teljes hónapjában (2025. október) a budapesti lakáspiac továbbra is emelkedő, de differenciálódó képet mutat. A szeptemberi áremelkedés után az október már inkább a lassuló, de stabil szakaszt jelzi: a mediánok többsége még feljebb kúszott, ugyanakkor az ütem mérséklődött, ami a jó árú, könnyen eladható lakások részbeni kifogyására utal.

Trend: az októberi hetekben a mediánárak többsége tovább nőtt, de a növekedési ütem lassult.

Kínálat: a hirdetésszámok szinte minden kerületben tovább emelkedtek, ami a szezonzárás előtti kínálati hullámot mutatja.

Legstabilabb szegmensek: XI., XIII., XIV. – kitartó, kiegyensúlyozott plusz.

Gyorsuló maradványzónák: IV., XV., XXI. – még mindig látványos, de már mérsékeltebb drágulás.

Módszertan: heti gyakoriságú, kerületi szintű listázott hirdetési árak (medián). Az elemzés időtávja: 2025.10.01 → 2025.11.02. A szeptemberi bázis az előző havi záró medián. A számok nem előrejelzések, hanem a rövid távú piaci mozgások indikátorai.

Budai kerületek – prémium lassulás, stabil pályán

I. kerület +1.0% (év.: ~10.8%) Kínálat: nőtt

A szeptemberi lendület után a növekedés lassabb, de kitartó. A prémium lokációkban az eladók még nem engednek az árhorgonyból, a kereslet viszont szelektívebbé vált – a magas minőségű lakások dominálják a forgalmat.

I. kerület októberi medián nm-ár trend — I. kerület: medián **1600 → 1620** eFt/nm; lassuló, de pozitív pálya.

II. kerület +0.8% (év.: ~8.4%) Kínálat: nőtt

Az észak-budai piac tovább erős, de a szeptemberi gyorsulás után kifinomultabb kereslet látszik: az alku csökken, de az áremelkedés üteme mérsékelt. A prémium állomány tartja az értékét.

II. kerület októberi medián nm-ár trend — II. kerület: medián **1533 → 1545** eFt/nm; lassuló emelkedés, magas bázison.

III. kerület +0.8% (év.: ~8.5%) Kínálat: nőtt

Kiegyensúlyozott emelkedés; a szeptemberi tempó itt is megfogott, de nincs visszaesés. A kereslet stabil, a jó elhelyezkedésű panelek és újabb társasházak iránt tartós az érdeklődés.

III. kerület októberi medián nm-ár trend — III. kerület: medián **1192 → 1202** eFt/nm.

XI. kerület +0.9% (év.: ~9.2%) Kínálat: nőtt

Továbbra is a város egyik legstabilabb piacai közé tartozik. Az árak lassan, de következetesen kúsznak feljebb, a hirdetési aktivitás magas. A prémium középsávban az árhorgony erős maradt.

XI. kerület októberi medián nm-ár trend — XI. kerület: medián **1400 → 1413** eFt/nm; tartós, lassú drágulás.

XII. kerület +1.0% (év.: ~11.5%) Kínálat: stagnált

Októberben a prémium övezetben is megmaradt a pozitív pálya, a szeptemberi korrekció után ismét enyhe plusz látható. A jó állapotú lakások gyorsan fogynak, a gyengébbek piaci ideje hosszabb.

XII. kerület októberi medián nm-ár trend — XII. kerület: medián **1840 → 1875** eFt/nm; a prémium szegmens tovább tartja magát.

Belső Pest – lassuló, de kitartó emelkedés

V. kerület +0.6% (év.: ~6.7%) Kínálat: nőtt

A belvárosi zóna stabil, de nem gyorsul; a befektetői kereslet tartja életben a piacot. Az új hirdetések száma magas, az árak pedig enyhén kúsznak feljebb.

V. kerület októberi medián nm-ár trend — V. kerület: medián **1813 → 1825** eFt/nm; stabil plusz, alacsony ütemmel.

VI. kerület +0.7% (év.: ~7.3%) Kínálat: nőtt

Októberben tovább kúszott felfelé, de már kisebb ütemben. A rövid távú bérleti célú lakásoknál újra aktivitás látható, a felújított stock adja a lendületet.

VI. kerület októberi medián nm-ár trend — VI. kerület: medián **1404 → 1416** eFt/nm.

VII. kerület +0.9% (év.: ~9.1%) Kínálat: nőtt

A szeptemberi gyors drágulás után az ütem normalizálódott, de pozitív maradt. A kedvező árú, felújított lakások már elfogytak, ami fékezi a további gyors emelkedést.

VII. kerület októberi medián nm-ár trend — VII. kerület: medián **1283 → 1309** eFt/nm; lassabb ütem, de nincs megtorpanás.

VIII. kerület +0.8% (év.: ~8.3%) Kínálat: nőtt

Enyhe, de stabil növekedés. A kereslet a kész, felújított lakásokra koncentrál, a gyengébb állapotú ingatlanoknál már megjelent a kivárás.

VIII. kerület októberi medián nm-ár trend — VIII. kerület: medián **1104 → 1113** eFt/nm.

IX. kerület –1.0% (év.: ~–10.7%) Kínálat: enyhén nőtt

A szeptemberi kiugrás után korrekció következett be: az átlagár tartja magát, de a medián kissé visszacsúszott. Ez elsősorban az újépítések és prémiumok arányváltozásának tudható be.

IX. kerület októberi medián nm-ár trend — IX. kerület: medián **1564 → 1545** eFt/nm; enyhe korrekció.

XIII. kerület +1.2% (év.: ~12.4%) Kínálat: nőtt

Az egyik legkiegyensúlyozottabb piac. Októberben is folytatódott a mérsékelt, de tartós drágulás. A széles kínálat mellett is fennmaradt a kereslet, különösen az újabb házakban.

XIII. kerület októberi medián nm-ár trend — XIII. kerület: medián **1363 → 1379** eFt/nm.

Külső Pest – lassulás, de tartós kereslet

IV. kerület +1.8% (év.: ~18.7%) Kínálat: nőtt

A szeptemberi gyors drágulás után is kitartó feljebb állás, ami arra utal, hogy a plafon alatti kínálat még nem merült ki teljesen. A kereslet továbbra is aktív az elérhetőbb árú lakásokra.

IV. kerület októberi medián nm-ár trend — IV. kerület: medián **1032 → 1054** eFt/nm.

X. kerület +0.9% (év.: ~9.5%) Kínálat: nőtt

A szeptemberi tempó után a drágulás itt is mérséklődött, de továbbra is pozitív. A panellakások iránti kereslet stabil, az alku minimálisra csökkent.

X. kerület októberi medián nm-ár trend — X. kerület: medián **1189 → 1193** eFt/nm.

XIV. kerület +1.4% (év.: ~14.8%) Kínálat: nőtt

Továbbra is élénk piac, a szeptemberi gyorsulás után is meglepően stabil az ártrend. A jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező zónákban még van mozgástér az emelkedésre.

XIV. kerület októberi medián nm-ár trend — XIV. kerület: medián **1165 → 1198** eFt/nm.

XV. kerület +2.3% (év.: ~25.1%) Kínálat: nőtt

Az egyik legélénkebb októberi mozgás: a plafon alatti, jó állapotú lakásokért erősödő verseny, gyors tranzakciók. A szeptemberi lendület kisebb ütemben ugyan, de tovább érvényesült.

XV. kerület októberi medián nm-ár trend — XV. kerület: medián **994 → 1015** eFt/nm; élénk, de rendszereződő emelkedés.

XVI. kerület +1.0% (év.: ~11.0%) Kínálat: nőtt

Fokozatos feljebb lépés, családbarát szegmens stabil kereslettel. A minőségi, azonnal költözhető állomány adja a tartást, az alku mérsékelt.

XVI. kerület októberi medián nm-ár trend — XVI. kerület: medián **1015 → 1025** eFt/nm; lassú, kitartó kúszás.

XVII. kerület +0.6% (év.: ~6.8%) Kínálat: nőtt

Stabilizálódó növekedés; a szeptemberi húzás után októberben óvatosabb feljebb állás. A jó ár-értékű ingatlanok gyorsan fogynak, a mediánt a kész, felújított lakások tartják.

XVII. kerület októberi medián nm-ár trend — XVII. kerület: medián **916 → 921** eFt/nm; enyhe plusz, rendezett piac.

XVIII. kerület +2.5% (év.: ~29.5%) Kínálat: nőtt

Látható októberi erősödés; a családi szegmensben a kész, jól prezentált lakások viszik a prímet. A szeptemberi trend tartósnak bizonyult, az alku tovább szűkül.

XVIII. kerület októberi medián nm-ár trend — XVIII. kerület: medián **941 → 965** eFt/nm; érdemi, de kontrollált drágulás.

XIX. kerület +2.0% (év.: ~22.9%) Kínálat: nőtt

Meggyőző októberi plusz a középsávban is; a szeptemberi lendület itt is kitartott. A felújított lakások gyorsabban fordulnak, a medián feljebb húz, az átlag pedig stabilizál.

XIX. kerület októberi medián nm-ár trend — XIX. kerület: medián **964 → 983** eFt/nm; erős, de fenntartható ütem.

XX. kerület +1.6% (év.: ~18.6%) Kínálat: nőtt

Megfizethető szegmens, tartós kereslettel. A jó ár-értékű készlet apad, a medián lassan, de biztosan kúszik feljebb; az alku minimálisra szűkül.

XX. kerület októberi medián nm-ár trend — XX. kerület: medián **863 → 877** eFt/nm; stabil feljebb állás.

XXI. kerület +1.7% (év.: ~19.7%) Kínálat: nőtt

A szeptemberi „ugrás” után októberben is pozitív maradt a trend. Az elérhetőség és a jó közlekedés kombinációja továbbra is vonzza a vevőket a plafon alatti sávban.

XXI. kerület októberi medián nm-ár trend — XXI. kerület: medián **900 → 915** eFt/nm; mérsékelt, de tartós plusz.

XXII. kerület +0.8% (év.: ~9.3%) Kínálat: nőtt

Visszafogott emelkedés; a családi házas részpiac stabilan keresett, de a szeptemberi ütem itt már mérséklődött. A medián kúszik, az átlag rendezett.

XXII. kerület októberi medián nm-ár trend — XXII. kerület: medián **1028 → 1035** eFt/nm; óvatos feljebb állás.

XXIII. kerület –0.1% (év.: ~–1.7%) Kínálat: enyhén nőtt

Enyhe korrekció októberben; a szeptemberi gyorsulás után összetétel-hatás és árazási fegyelem okozhatta a medián kisebb visszacsúszását. A kereslet ugyanakkor nem tűnt el, a minőségi készlet gyorsan fogy.

XXIII. kerület októberi medián nm-ár trend — XXIII. kerület: medián **791 → 790** eFt/nm; technikai korrekció, élő kereslet mellett.

Mit jelez most a kínálati oldal?

A hirdetésszámok októberben tovább emelkedtek a legtöbb kerületben. Ez egyszerre jelez (1) eladói időzítést az év végi zárás előtt, és (2) árhorgony-emelkedést, ami bátorítja a magasabb induló árat. A „jó” lakások gyorsan fogynak, az alku tovább szűkül, különösen a plafon alatti és a jó közlekedésű mikrolokációkban.

Értelmezés – tartós drágulás vagy kifutó készlet?

Lassuló, de pozitív medián: a szeptemberi ugrás után októberben konszolidáció látszik. Ez nem kifulladás, inkább a jó ár-értékű készlet részbeni kifogyása.
Plafon alatti szegmensek: IV., XV., XVIII., XXI. továbbra is húznak – itt a finanszírozhatóság és az elérhetőség a kulcs.
Prémium övezet: I., II., XI., XII. magas bázison, makacsul pozitív pályán. A vevői kosár itt kevésbé plafon-érzékeny, az alku kicsi.
Technikai korrekciók: a IX. és XXIII. kerületben a medián enyhén visszaállt, összetétel- és listázási hatások miatt; trendfordulót ez önmagában nem jelez.

Összegzés és 1–3 hónapos kilátások

Októberben a budapesti mediánárak városszinten pozitívak maradtak, de a növekedés mérséklődött. A plafon alatti szegmensek még bírják a tempót, míg a prémium zónák kisebb ütemben kúsznak tovább. A mennyiségi oldal (hirdetések) alapján az eladók aktívak, a vevők pedig egyre inkább a kész, finanszírozható lakásokat preferálják. Alapesetben a következő 1–3 hónapban mérsékelt további emelkedés várható, kerület- és minőségfüggő ütemmel.

Gyakorlati üzenet

Vevőknek: előminősítés, realista költségvetés, és alternatív mikrolokációk bevonása – a jó lakások gyorsan elkelnek. Eladóknak: medián-közeli, transzparens ár, profi prezentáció és gyors reagálás hozza a legtöbbet – október tanulsága, hogy a piac a kész megoldásokat díjazza.

Következő lépés: ha pontos, sokparaméteres árazást szeretnél aktuális eladások alapján, kérd le a Profi értékbecslést. Egy pár ezres befektetés most milliókat tehet a végárhoz – és lerövidíti az értékesítési időt.