Az Otthon Start program 2025 július eleji bejelentése, majd a július 31-én elfogadott törvény és a szeptember 1-től elérhető támogatott hitelcsomag jelentősen átrendezte a budapesti ingatlanpiacot. A 3%-os kamatozású konstrukció egyszerre terelte a keresletet bizonyos ársávokba és fokozta a piaci aktivitást. Az árak azonban nem minden kerületben reagáltak egyformán: volt, ahol erőteljes drágulás indult, máshol stagnálás vagy átmeneti csökkenés következett. Az alábbiakban kerületenként vizsgáljuk meg a folyamatokat, majd elhelyezkedés és lakásállomány alapján is levonjuk a tanulságokat.
Módszertan: hogyan számoltunk?
Az elemzéshez heti bontású ár- és kínálati adatokat vizsgáltunk, áprilistól augusztus végéig. Így jól látható, hogyan alakultak a trendek a bejelentés előtti hónapokban, közvetlenül a törvény megszületésekor, majd az igényelhetőség előtti várakozási időszakban. Az átlag- és medián négyzetméterárakat, valamint a hirdetések számát elemeztük. Ez lehetővé teszi annak bemutatását, hogy a kerületekben mennyire gyorsult fel vagy lassult le az árváltozás, és milyen kínálati reakciók kísérték a folyamatot.
Kerületi áttekintés
I. kerület
A budai Vár környékén az árak fokozatosan, de kitartóan emelkedtek. A prémium lokáció ellenállt mindenféle árkorrekciónak, a kereslet stabil maradt. Az évesített növekedés kifejezetten magas, a kerület egyértelmű nyertese a programnak.
A bejelentés előtti időszakban is mérsékelt emelkedés volt érzékelhető, de a júliusi törvény után a drágulás gyorsult, mintegy 3–4%-kal rövid időn belül. A hirdetések száma enyhén nőtt, de nem okozott kínálati nyomást, hiszen a prémium vevőkör kevésbé árérzékeny. A háttérben a befektetési célú vásárlások és a nemzetközi kereslet is szerepet játszhat.
II. kerület
A budai hegyvidék hagyományos családi házas övezeteiben erős kereslet mutatkozott. Az árak minden hónapban felfelé kúsztak, a vevők hosszabb távon is hajlandóak prémiumot fizetni a lokációért. A kínálat bővülése sem törte meg a trendet.
A program bejelentése előtt már 1–2%-os havi növekedés látszott, július után ez 5% körüli emelkedésbe fordult évesített alapon. A hirdetések száma fokozatosan emelkedett, ami azt mutatja, hogy az eladók bíztak a támogatás által felerősített keresletben. A zöldövezeti adottságok és a jó infrastruktúra hosszabb távon is stabil keresletet generálnak.
III. kerület
A Duna-parti részek és az észak-budai lakóövezetek árstabilitást mutattak, majd a nyár végére lassú drágulás indult. Az árak mérsékelten, de folyamatosan emelkednek, ami kiegyensúlyozott keresletet jelez. A kerület inkább stabilizáló, semmint kiugró növekedési pont.
A júliusi bejelentést követően kb. 2%-os gyorsulás figyelhető meg, de az árak nem ugrottak meg látványosan. A hirdetések száma nőtt, főleg a panelek és a középkategóriás lakások terén. Ez azt sugallja, hogy a kerület főleg a középosztályi vásárlóknál vált vonzóvá, akik a támogatási feltételeknek megfelelő ingatlanokat keresték.
IV. kerület
Újpesten a medián árak hónapról hónapra emelkedtek. Az Otthon Start itt látványosan aktivizálta a keresletet, különösen a támogatási plafon alatti kategóriákban. Éves szinten is jelentős bővülés látszik.
A bejelentés előtti hónapokban 1% körüli havi növekedés látszott, július után ez 4–5%-ra gyorsult. A hirdetések száma is megugrott, ami arra utal, hogy sok tulajdonos próbálta kihasználni a hirtelen felerősödő keresletet. Az árnövekedés hátterében a jó közlekedés és az elérhető árszint áll.
V. kerület
A belváros szívében az árak újabb csúcsokra értek. A program inkább megerősítette a magas árszintet, mintsem új vásárlókat vonzott volna. Az évesített drágulás itt a legmagasabbak közé tartozik, a kerület tipikus nyertese.
A bejelentés előtti hónapokban a havi emelkedés mérsékelt, 1–2% körüli volt, a júliusi törvény után viszont hirtelen 6–8%-os évesített gyorsulás mutatkozott. A hirdetések száma enyhén nőtt, de nem annyira, hogy ez nyomást gyakoroljon az árakra, mivel a belvárosi kereslet elsősorban befektetői jellegű. A drágulás mögött a presztízs-érték, a turisztikai vonzerő és az intézményi kereslet áll.
VI. kerület
A turisztikai központban a befektetői kereslet erősen élénkült. Az árak fokozatosan emelkedtek, a medián is tartós növekedést mutatott. A hirdetésszámok is bővültek, ami egészséges piaci aktivitást jelez.
A bejelentés előtt 1% körüli havi emelkedés látszott, július után ez 3–5%-ra gyorsult évesítve. A hirdetések számának bővülése arra utal, hogy sok tulajdonos próbált kihasználni a rövid távú befektetési kereslet élénkülését. A háttérben főként a kiadhatóság és a központi elhelyezkedés áll.
VII. kerület
A belső-Erzsébetvárosban ezzel szemben átmeneti stagnálás és kisebb csökkenések is előfordultak. Sok eladó igyekezett a támogatási határértékek alá árazni lakását, ami visszafogta az árnövekedést. A piac itt inkább átstrukturálódott.
A bejelentést követően az árak nem indultak meg látványosan, évesített szinten csak 1–2%-os plusz rajzolódik ki. A hirdetések száma ugyanakkor jelentősen nőtt, ami kínálati nyomást eredményezett. A kerület piaca emiatt kevésbé reagált a támogatás pozitív keresleti hatására, inkább az árpozicionálás dominált.
VIII. kerület
A VIII. kerületben erős árnövekedés indult, különösen a rehabilitált részeken. A program érezhetően vevőket vonzott, a medián ár fokozatosan emelkedett. Az éves ütem itt is kifejezetten élénk.
A bejelentés előtt a havi drágulás kb. 1% körül mozgott, a július utáni időszakban ez 4–6%-ra gyorsult évesítve. A hirdetések száma is emelkedett, főként a felújított lakások körében. A keresletet itt az ár/érték arány és a belvárosi közelség húzta felfelé.
IX. kerület
A IX. kerületben hullámzó, de összességében emelkedő trend látható. A Duna-part és a belvároshoz közeli lakások erősen drágultak, míg a külsőbb részek lassabban követték a folyamatot. A kereslet átrendeződése itt különösen látványos.
A bejelentés előtt mérsékelt, 1–2%-os növekedés zajlott, július után viszont 5% körüli évesített emelkedés rajzolódott ki. A hirdetések száma szintén nőtt, főleg az újépítésűeknél. Az árak gyorsulásának hátterében a Duna-parti fejlesztések és a jó közlekedési kapcsolatok állnak.
X. kerület
Kőbányán inkább mérsékelt drágulás zajlott. A medián árak ingadoztak, de összességében növekedés rajzolódott ki. Az Otthon Start hatása itt kevésbé volt áttörő, inkább lassú erősödés figyelhető meg.
A bejelentés előtti hónapokban szinte alig látszott mozgás, július után viszont 2–3%-os évesített növekedés érzékelhető. A hirdetések száma fokozatosan emelkedett, ami arra utal, hogy az eladók felismerték a kereslet enyhe bővülését. A háttérben a viszonylag alacsony árszint és a központi régiókhoz képest kedvező ár/érték arány állhat.
XI. kerület
Újbuda árnövekedése folyamatos és egyenletes volt. A nagyszámú újépítésű lakás és a kiváló közlekedés miatt a kerület tartósan vonzó a vevők számára. A hirdetések száma nem akadályozta az árak felfutását.
A bejelentést követően a növekedés felgyorsult, éves szinten 5–6% körüli többletet mutatva. A hirdetések száma mérsékelten nőtt, ami jelzi, hogy a kínálat bővült, de nem tudta kielégíteni a megnövekedett keresletet. A háttérben a fiatal családok és befektetők fokozott érdeklődése állhat.
XII. kerület
A budai hegyvidék prémium övezetében az árak kiemelkedően drágultak. A kereslet itt kevésbé árérzékeny, a támogatás inkább új vevői köröket vont be. Az évesített növekedés a legmagasabbak között van.
A bejelentés után az árak évesített szinten 8–9%-kal ugrottak meg. A hirdetések száma csak enyhén változott, ami arra utal, hogy a kínálat itt szűkös, a kereslet pedig stabil. A drágulás mögött a hegyvidék presztízse, zöldövezeti jellege és magas életminősége áll.
XIII. kerület
A hatalmas lakásállománnyal rendelkező XIII. kerületben kezdeti stagnálás után lassú drágulás következett. A belső részek erősebben, a külső övezetek mérsékeltebben emelkedtek. A kerület kiegyensúlyozott, de stabil növekedést mutatott.
A bejelentés előtti időszakban szinte változatlan árak voltak, a júliusi törvény után viszont 3–4%-os évesített emelkedés bontakozott ki. A hirdetések száma jelentősen nőtt, ami a nagy lakásállományból fakad. A háttérben a befektetői és bérlői kereslet együttesen áll.
XIV. kerület
Zuglóban az árak folyamatosan kúsztak felfelé. A családias lakóövezetek vonzereje megmaradt, a támogatás főleg a középkategóriás lakásoknál élénkített. A medián érték éves szinten stabil emelkedést mutat.
A bejelentés előtt mérsékelt, 1–2%-os havi növekedés látszott, ami július után 4–5%-ra gyorsult évesítve. A hirdetések száma erőteljesen nőtt, ami azt mutatja, hogy sok eladó bízott a kereslet erősödésében. A háttérben a jó közlekedés és a széles lakáskínálat áll.
XV. kerület
A XV. kerületben az árak inkább oldalaztak, kisebb emelkedésekkel. A kínálat bővülése fékezte a drágulást, sok eladó a támogatási küszöbökhöz igazította árait. A piac itt lassabb dinamikát mutatott.
A bejelentés után éves szinten csak 1–2%-os emelkedés rajzolódott ki. A hirdetések száma erőteljesen nőtt, ami túlkínálathoz vezetett, így a vevők alkuereje is nagyobb lett. A háttérben a periférikus elhelyezkedés és a kevésbé vonzó imázs állhat.
XVI. kerület
A XVI. kerületben a kereslet stabil maradt, az árak kisebb hullámzásokkal, de összességében emelkedtek. A családi házas övezet mérsékelt, de biztos drágulást könyvelhetett el. A támogatás főleg az átlagos ársávokra volt hatással.
A júliusi törvény után az árak évesített szinten 3–4%-kal nőttek. A hirdetések száma alig változott, ami a piac stabilitását jelzi. A háttérben a családbarát környezet és a nagyobb alapterületű házak iránti kereslet állhat.
XVII. kerület
Rákosmente esete különleges: többször is árcsökkenés jelent meg. Sok eladó igyekezett a támogatási plafon alá szorítani ingatlanját, ami lefelé húzta a medián árakat. Ez átmeneti nyomást okozott, de hosszabb távon várhatóan korrekció követi.
A bejelentés után az árak évesített szinten 1–2%-kal estek vissza, szemben más kerületek növekedésével. A hirdetések száma megugrott, ami túlkínálatot jelez. Az árpozicionálás tehát kulcsszerepet játszott, a kereslet rövid távon máshová áramlott.
XVIII. kerület
A XVIII. kerületben mérsékelt, de folyamatos áremelkedés történt. A támogatás élénkítette a keresletet, főleg a családi házas részeken. A piac stabilizálódott, árcsökkenés nem jelent meg.
A bejelentés után évesített szinten 3–4%-os növekedés látszott. A hirdetések száma szintén nőtt, de a kereslet elegendő volt ezek felszívására. A háttérben a viszonylag alacsony árszint és a családos vásárlók megjelenése állhatott.
XIX. kerület
Kispesten az árak inkább stagnáltak, időnként enyhén csökkentek is. Az eladók sokszor a határértékekhez igazították áraikat. A kereslet viszont folyamatos, így hosszabb távon stabilizáció várható.
A bejelentés után az árak éves szinten alig változtak, 0–1% körüli növekedést mutatva. A hirdetések száma nőtt, ami nyomást gyakorolt az árakra. Az árpozicionálás és a középső pesti elhelyezkedés miatt itt kevésbé érvényesült a támogatás felhajtó hatása.
XX. kerület
Pesterzsébeten mérsékelt növekedés bontakozott ki. Az árak lassan emelkedtek, a hirdetésszám viszont jelentősen nőtt. Ez azt mutatja, hogy sokan próbálnak a támogatás szűk sávjába beférni.
A júliusi törvény után az évesített növekedés kb. 2–3% volt. A hirdetések számának növekedése erőteljes, de a kereslet elbírta ezt, így az árak enyhén felfelé mozdultak. A háttérben a családi házas övezetek és a megfizethető árszint állt.
XXI. kerület
Csepelen az árak stabilan emelkedtek, a medián érték fokozatosan kúszott felfelé. A kerületben érezhető a kereslet növekedése, a támogatás hatása itt is pozitív. Éves szinten jelentős drágulás rajzolódott ki.
A bejelentés után 4–5%-os évesített emelkedés jelent meg. A hirdetések száma is nőtt, főként a panelállományban. A háttérben a közepes árszint és a jó közlekedési kapcsolatok álltak, amelyek a vevőket vonzották.
XXII. kerület
Budafok–Tétény vegyes képet mutatott. Az árak nem tudtak folyamatosan emelkedni, több átmeneti visszaesés is előfordult. A piac inkább hullámzott, mint tartósan drágult volna.
A bejelentés után évesített szinten 1–2%-os növekedés látszott, de közben több hét stagnálás és kisebb csökkenés is előfordult. A hirdetések száma nőtt, ami túlkínálatot eredményezett. A háttérben a vegyes lakásállomány és a periférikus elhelyezkedés áll.
XXIII. kerület
Soroksár esetében több időszakban árcsökkenés látszott. A kínálatban sok eladó a támogatási plafon alatti árpozíciót kereste, ami lefelé húzta a medián értékeket. Ez a régió inkább a program alkalmazkodó, mint nyertes szegmense.
A bejelentés után évesített szinten 2–3%-os visszaesés rajzolódott ki. A hirdetések száma emelkedett, ami szintén lefelé húzta az árakat. A háttérben a túlkínálat és a kisebb presztízsű városrész imázsa állhat.
Régiók szerinti csoportosítás
Belváros (V., VI., VII., VIII., IX. kerület)
A belvárosi kerületek vegyes képet mutatnak: a V. és VI. kerület látványosan drágult, a VII. stagnált, míg a VIII. és IX. fokozatosan emelkedett. A közös pont a magas aktivitás, a hirdetések száma nőtt, a kereslet folyamatosan jelen volt.
A bejelentést megelőzően itt is kisebb növekedés zajlott, de július után 5–8%-os évesített drágulás alakult ki a belváros egyes részein. A VII. kerületben a hirdetések erősen nőttek, de az árak inkább stagnáltak, mert sokan próbálták a támogatási határokhoz igazítani kínálatukat. Az V. kerületben ezzel szemben a befektetői kereslet felfelé tolta az árakat.
Buda (I., II., III., XI., XII.)
A budai kerületek egyértelmű nyertesei a programnak. A prémium lokációkban (I., II., XII.) erőteljes drágulás zajlott, míg a III. és XI. kerületben mérsékeltebb, de stabil növekedés bontakozott ki. A kereslet árérzékenysége itt a legkisebb.
A júliusi törvény után minden budai kerületben gyorsult a drágulás, éves szinten 6–10%-os többletnövekedést eredményezve. A hirdetések száma mérsékelten nőtt, de nem teremtett árleszorító nyomást, mert a prémium kereslet mindent felszívott. A háttérben a biztonság, a zöldövezet és a hosszú távú értéknövekedés várakozása áll.
Pest belső középső része (IV., X., XIII., XIV.)
Ezek a kerületek kiegyensúlyozottan emelkedtek. Újpest és Zugló látványosan profitált a programból, míg Kőbányán és a XIII. kerület külső részein inkább lassú növekedés látható. A középkategóriás lakások iránti kereslet erősödött.
A júliusi törvény előtt az árak 1–2%-kal kúsztak fel havonta, utána ez 3–5%-ra gyorsult. A hirdetések száma több kerületben látványosan nőtt, ami azt mutatja, hogy az eladók gyorsan reagáltak a kereslet fokozódására. Zuglóban a családi házak, a XIII. kerületben a panelek vitték előre az áremelkedést.
Külső Pest (XV–XXIII.)
A külső pesti kerületekben vegyes képet látunk: a XVIII. és XXI. kerület drágult, a XVII. és XXIII. kerület inkább csökkent. A támogatási plafonhoz igazodó árpozicionálás sok helyen lefelé húzta az átlagárakat. Ezek a kerületek inkább alkalmazkodtak, mintsem profitáltak.
A bejelentést követően több kerületben a hirdetések száma erősen nőtt, mert sokan próbáltak a keresletre rámozdulni. Az árak viszont ott csökkentek, ahol a kínálat túlnőtt a vevői erőn. Évesített szinten a külső pesti övezet átlagosan 1–3%-kal maradt el a belső régiók növekedésétől.
Összegzés: Budapest egészének dinamikája
Az Otthon Start összességében felfelé húzta a budapesti lakásárakat, de a hatás nem volt homogén. A belváros és a budai hegyvidék a legnagyobb nyertesek, míg a külső kerületekben több helyen inkább korrekció zajlott. Az árak évesített szinten a legtöbb városrészben emelkedtek, ami azt mutatja, hogy a program összességében erősítette a fővárosi ingatlanpiacot. Hosszabb távon várható, hogy a külső kerületek is felzárkóznak, de rövid távon a kereslet elsősorban a belváros és a budai területek árainak növekedését gyorsította fel.
Összegezve: a júliusi bejelentést követően Budapest egészére vetítve 5–7%-os áremelkedés alakult ki rövid időn belül, amit szeptembertől a hitel tényleges elérhetősége tovább erősíthet. A hirdetések száma szinte mindenhol nőtt, a piac tehát élénkült, a vevői várakozások magasak. A főváros lakáspiaca ezzel új, gyorsuló pályára állt.
Cikkeink az Otthon Start témában
- Budapesti lakásárak változása az Otthon Start indulásának első két hetében:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-budapest-elso-ket-het-2025-szeptember - Vidéki ingatlanárak változása az Otthon Start indulásának első két hetében:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-magyarorszag-elso-ket-het-megyei-2025-szeptember - Budapesti lakásárak változása az Otthon Start indulása előtt (augusztus vége):
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-budapesti-keruletek-elemzes-2025-augusztus - Vidéki ingatlanárak változása az Otthon Start indulása előtt (augusztus vége):
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-lakasarak-magyarorszag-2025-augusztus - Hogyan hatott az Otthon Start az árakra? Aggregált kitekintés:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-lakasarak-hatas-2025-augusztus - Hogyan hitelez a bank? Vételár vs. banki értékbecslés:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/veteli-banki-ertekbecsles-kulonbseg-otthon-start - Mennyire éri meg ingatlant vásárolni Otthon Starttal? Mi a matek?:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/megeri-3-szazalekos-otthon-start-hitel - Új lakások építési hullámai az 1960-as évektől napjainkig – miért kevés az új ingatlan?:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/lakasepites-kinalat-novelese-magyarorszag-1960-2024 - Nemzetközi, hasonló programok: tapasztalatok és kimenetek:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-nemzetkozi-peldak-elemzes - Jót tesz a gazdaságnak az Otthon Start? Költségek és mellékhatások:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/3-szazalekos-lakashitel-hatasai - Készüljünk-e egy újabb 2008-as válságra? Otthon Start–2008 párhuzam:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-2008-paruhzam