Megérkezett a Duna House legfrissebb DH Barométere, benne a 2025. novemberi tranzakciószám-becsléssel és jelzáloghitel-előrejelzéssel. A számok első ránézésre ellentmondásosak: miközben a lakáspiaci forgalom érezhetően visszaesett, a hitelpiac történelmi rekordot döntött az Otthon Start Program (OSP) hatására.
Ebben a cikkben az instantingatlanertek.hu saját elemzéseit is beépítve mutatjuk meg, hogyan illeszkednek a friss Duna House-adatok az általunk mért ár- és forgalmi trendekhez, és mit jelent mindez egy eladónak vagy vevőnek 2025 végén.
Mit mutat a Duna House ábrája? – Tranzakciószám vs. hitelrekord
1. Történelmi kontextus: 2008–2024*
A bal oldali oszlopdiagram a magánszemélyek között létrejött lakástranzakciók éves számát mutatja 2008-tól egészen a 2024-es előzetes becslésig. A vizuálisan is jól látható trendek:
- Válság utáni mélypont: a 2008 körüli magas forgalom után 2012–2013 környékén a tranzakciószám jóval alacsonyabb szinten stabilizálódott.
- 2015–2019: historikus csúcsok – a pálcák 150–160 ezres nagyságrendjével ez volt az egyik legforgalmasabb időszak a hazai lakáspiacon.
- Covid és kamatemelések utáni visszaesés: 2020-tól a forgalom egy alacsonyabb sávba csúszott, 2023 környékén ~100–110 ezer tranzakciós szinten látszik a grafikonon.
- 2024*: a bordó színű pálca jelzi az előzetes becslést – ez valamivel 2023 felett, de a 2017–2019-es csúcsok alatt húzódik.
Ez a történeti ábra jól mutatja, hogy a 2025-ös hónapok még egy fokozatos visszakapaszkodás szakaszában vannak, messze a korábbi boom-szintektől, ugyanakkor nem összeomlott, hanem „vékonyabb” piacról beszélünk.
2. 2025 november: 9 503 tranzakció, mégis „brutális visszaesés”
A jobb oldali grafikon a Duna House havi tranzakciószám-becslését (DH-TB) mutatja 2023, 2024 és 2025 görbéjével. A 2025-ös vonal novemberre 9 503 darab adásvételt jelez országosan.
A cikk szerint ez:
- 15,7%-kal alacsonyabb az előző év azonos hónapjánál,
- 17,5%-os visszaesés az októberi forgalomhoz képest.
Ez a grafikonon is szépen kirajzolódik: a szeptemberi 13 426 tranzakciós csúcs után – ami az elmúlt évek egyik legerősebb hónapja volt – a görbe októberben és novemberben is határozottan lefordul.
A mi értelmezésünk szerint ez nem egyszerű „összeomlás”, inkább egy túlpörgetett szeptemberi csúcs korrekciója. A szeptemberi forgalom az OSP indulása miatt mesterségesen magasra ugrott, részben előrehozott kereslettel. Ehhez képest november már egy „józanabb”, de még így is tavalyinál magasabb árszinten oldalazó piacot mutat.
3. Rekord a hitelpiacon: 300 milliárd forint lakáscélú jelzáloghitel
Miközben a tranzakciószám esett, a jelzáloghitel-piac történelmi rekordot döntött. A Duna House és a Credipass becslése szerint:
- 2025 novemberében 300 milliárd forint körüli lakáscélú jelzáloghitel-szerződés született,
- ez 53%-kal haladja meg az októberi hitelvolument,
- és ~165%-kal magasabb, mint az MNB által mért tavaly novemberi érték.
Vagyis kevesebb adásvétel zajlott, de sokkal több hitel jutott egy-egy tranzakcióra. Ez klasszikus jele annak, hogy az Otthon Start fix 3%-os hitele felpumpálta a hitelből vásárlók arányát, és ezzel együtt az árakat is.
Otthon Start: kifulladt a boom, vagy csak átrendeződik a piac?
Az OSP beindította a keresletet – de meddig tart a hatás?
A Duna House is kiemeli, hogy az Otthon Start Program augusztusban és szeptemberben látványosan felpörgette a tranzakciókat. Az instantingatlanertek.hu saját idősoros adatai alapján ugyanezt látjuk: a hirdetésállományban és a becsült eladási árakban is jól érzékelhető volt a 20% feletti átlagos áremelkedés rövid idő alatt.
Novemberre azonban a forgalom visszaesett, miközben az árak nem korrigáltak érdemben – több budapesti kerületben és számos megyei nagyvárosban emelkedést vagy oldalazást mértünk a novemberi elemzéseinkben:
- Otthon Start – Budapest, harmadik hónap (2025. november)
- Otthon Start – vidék, 2025. november, megyénkénti elemzés
Következtetésünk: a kereslet ugyan mérséklődött, de árkorrekció gyakorlatilag még nem történt. A piac inkább „magasra tett léc” mellett próbál normalizálódni.
Túlkínálat és „beragadt” ingatlanok
Az Instant Ingatlan Érték adatbázisában a hirdetési mennyiségek alapján több térségben is túlkínálatot látunk. Ez azt jelenti, hogy:
- a jó áron hirdetett lakások gyorsan elfogynak,
- miközben egyre nagyobb halmazt alkotnak a túlárazott, hetek-hónapok óta beragadt ingatlanok,
- a statisztikailag számolt „átlagár” így inkább a drágán kinn maradó hirdetések felé torzul.
Ez a kombináció – magas ár + csökkenő forgalom – tipikusan egy magasan túlárazott piac képe. Ebben a közegben az OSP hitelrekordjai nem egészséges, organikus növekedést jeleznek, hanem inkább egy politikai program által felpumpált, sérülékeny keresletet.
Rent-to-price ráta: többéves mélyponton
Saját, budapesti és országos rent-to-price ráta (bérleti hozam) számításaink már jó ideje csökkenő trendet mutatnak: a bérleti díjak emelkedése nem tartja a lépést a lakásárak ugrásával. A hozam több térségben többéves mélypont közelében van.
Ez befektetői szemmel azt jelenti, hogy:
- a most megvett ingatlanok kockázat/hozam aránya sokkal rosszabb, mint néhány évvel ezelőtt,
- ha a hozamokat nézzük, nem feltétlenül most a legjobb belépési pont hosszú távú bérbeadásra.
Lesz-e egyáltalán árkorrekció, vagy ezen a szinten áll be a piac?
1. Forgalom: valószínűleg a tavalyinál magasabb szinten stabilizálódik
Óvatos becslésünk szerint a mostani visszaesés inkább a felfújt szeptemberi csúcs korrekciója, mint egy tartós összeomlás előszobája. Várakozásunk:
- 2025 végére a piac valószínűleg a 2024-esnél valamivel magasabb forgalmi szinten áll be,
- de messze a 2017–2019 közötti 150–160 ezres éves csúcstól, amit a DH ábrája is jelez.
2. Árkorrekció: miért nem látjuk, és miért lehet, hogy nem is jön?
Több tényező szól amellett, hogy az árak ezekről a szintekről nem fognak érdemben visszacsúszni:
- OSP-hatás a hiteloldalon: a 3%-os fix hitel a mai kamatkörnyezetben olyan erős kedvezmény, ami árprémiumot épít be az új és jó minőségű lakásokba.
- Újépítésű lakások 1,5 millió Ft/nm alatt: Budapesten több új projekt is kifejezetten úgy pozicionál, hogy beleférjen az OSP négyzetméterár-plafonjába. Ezek a projektek a vevők szemében „jobb dealnek” tűnnek, mint a sokszor drágább, régi állomány.
- Áthúzódó szerződések januárra: nem kizárt, hogy egy részük szándékosan csúszik át 2026 elejére – például a nyereségadó-optimalizálás vagy különböző adótechnikai megfontolások miatt.
- Eladói ragaszkodás a csúcsárakhoz: a hirdetők jelentős része inkább kivár, mintsem hogy 5–10%-ot engedjen – ez felfelé „ragasztja” az árszintet, még ha ez forgalomcsökkenéssel is jár.
Összességében nem valószínű, hogy látványos nominális árkorrekció jönne. Sokkal inkább az várható, hogy reálértelemben (inflációval kiigazítva) lapos vagy enyhén csökkenő pálya alakul ki – miközben a fizetőképes kereslet szűkül.
Mit tegyen most az eladó, vevő, befektető?
Eladóknak: a „jó ár” most nem a legmagasabb ár
Ebben a közegben a „jó ár” az, amely:
- illik a környék valós tranzakciós szintjéhez,
- figyelembe veszi az ingatlan állapotát és eladhatóságát,
- és nem a túllicitált OSP-csúcshoz, hanem a reális kereslethez van igazítva.
Az Instant Ingatlan Érték professzionális becslése ebben segít: saját, több százezres adatbázisunkra és matematikai modellekre támaszkodva adjuk meg azt a reálisan elérhető, piaci árkörnyezetet, amely mellett tényleges vevő is várható – nem csak kattintások.
Vevőknek: ne csak a kamatlábat, a hozamot is nézd
Vevőként érdemes nem csak az OSP 3%-os kamatára koncentrálni. Fontos kérdések:
- Milyen várható bérleti hozamot ér el az ingatlan (rent-to-price)?
- Reálisan el tudod-e adni 3–5 év múlva ugyanezen az árszinten?
- Nem jobb-e egy olcsóbb, de energetikailag vállalható ingatlant választani a „prémium” címke helyett?
Ha a hozamok többéves mélyponton vannak, akkor a kockázatod nő: könnyen előfordulhat, hogy egy ma „szuper olcsónak” tűnő hitel mellett is gyenge befektetést veszel, ha túlárazott az ingatlan.
Befektetőknek: szűkebb mozgástér, nagyobb kiválasztási kényszer
Befektetőként 2025 végén a hangsúly a precíz kiválasztáson van:
- inkább kevés, de jó minőségű deal, mint sok középszerű,
- különösen fontos a valós, lokális összehasonlító adatok használata,
- a hozam-számításnál ne felejtsd el a üresen állás kockázatát sem – túlkínálatnál ez könnyen nő.
Összegzés: felpumpált árak, korrekció utáni magas plató
A friss Duna House Barométer üzenete röviden:
- Tranzakciószám: novemberben 9 503 adásvétel, ~16%-os éves és ~18%-os havi visszaeséssel a szeptemberi OSP-csúcs után.
- Hitelpiac: 300 milliárd forintos, rekord jelzáloghitel-volumen, 53%-kal október felett és 165%-kal tavaly november fölött.
- Árak: a mi novemberi elemzéseink alapján nincs érdemi korrekció, inkább túlárazott, beragadó hirdetéseket látunk.
- Rent-to-price: többéves mélypont közelében járó hozamok, romló befektetői kockázat/hozam arány.
Mi úgy látjuk, hogy a piac nem ezen az árszinten fog hosszú távon normalizálódni – ehhez vagy a jövedelmeknek, vagy az áraknak, vagy a programfeltételeknek kellene érdemben változniuk. Rövid távon viszont az OSP még fenntarthat egy magas, de feszült árplafont, miközben a forgalom a tavalyinál valamivel magasabb, de a korábbi boomnál jóval alacsonyabb szinten stabilizálódhat.
Ha szeretnéd megtudni, mennyit érhet a saját ingatlanod ebben a túlárazott, OSP által felpörgetett környezetben, készíts online értékbecslést az Instant Ingatlan Értéken – adatbázis-alapú, transzparens, marketingzaj nélküli becslést kapsz, ahol a számítás a Te érdekeidet szolgálja!