Otthon Start hatása a lakásárakra - augusztusban


A kormány 2025. július 3-án jelentette be az Otthon Start Programot, amely fix 3%-os támogatott lakáshitellel kívánja segíteni a lakásvásárlókat. A hivatalos jogszabályi keretek pedig július 31-én kerültek be a Magyar Közlönybe. Az ingatlanpiac szereplői azonnal kíváncsiak voltak, vajon ez a bejelentés hogyan hat a budapesti lakásárak alakulására. Elemzésünkben bemutatjuk, hogyan változott a kínálat átlagos négyzetméterára a júliusi bejelentések idején és után. Az alábbi elemzés kifejezetten a budapesti ingatlanpiacra fókuszál, így az adatok és következtetések a fővárosban tapasztalható trendeket mutatják.

Otthon Start program hatása a budapesti lakásárakra heti bontásban

Módszertan: hogyan számoltunk?

Az elemzéshez heti bontásban vizsgáltuk az ingatlanhirdetések átlagos négyzetméterárait. Fontos hangsúlyozni, hogy minden adott héten aktív budapesti hirdetést figyelembe vettünk, függetlenül attól, hogy mikor került feltöltésre vagy mikor inaktiválták. Ezáltal nem csak az újonnan piacra került lakások ára jelenik meg az átlagban, hanem a teljes, akkor elérhető kínálat képe is. Így tehát egy valódi, teljes piaci átlag rajzolódik ki.

A vizsgálat időszaka május 1-től augusztus 22-ig tartott, így nyomon követhető, hogyan alakultak az árak az Otthon Start program első kommunikációs lépéseitől kezdve a Közlönyben való megjelenésig.

Árdinamika a bejelentés környékén

A júliusi hetek áradatai jól mutatják a piaci reakciót:

Ha az áraknak ezt a július elejétől augusztus közepéig tartó emelkedési ütemét éves szintre vetítjük, még látványosabb képet kapunk. Az elemzett hat hét alatt az átlagos négyzetméterár közel 3%-kal nőtt. Ha ugyanezt a dinamikát 12 hónapon keresztül tartotta volna a piac, az éves drágulás megközelítené a 15–18%-ot. Természetesen ez csupán elméleti számítás, hiszen a piaci folyamatok nem ilyen lineárisak, de az összehasonlíthatóság érdekében érdemes évesítve bemutatni a hatást.

Négy kiemelt időpontot vizsgálva jól látszik a gyorsulás: május elején az átlagos négyzetméterár 1,39 millió Ft körül alakult, július 3-án, a bejelentés hetében már 1,417 millió Ft, július 31-én, a Közlöny megjelenésekor 1,431 millió Ft, míg augusztus 22-én 1,461 millió Ft volt. Ez heti átlagban 0,2–0,3%-os ütemnek felel meg, amely évesítve nagyjából 15–18% közötti áremelkedést jelentene.

A gyorsuló áremelkedés arra utal, hogy a piac érzékenyen reagált a kormányzati kommunikációra, és az eladók rövid időn belül beárazták a kereslet várható bővülését. Ez a tempó ugyan hosszú távon fenntarthatatlan, de rövid távon jól mutatja a várakozások erejét.

Érdemes azonban az összehasonlíthatóság érdekében a bejelentést megelőző időszakot is vizsgálni. Május elejétől július elejéig az átlagos négyzetméterár mindössze 1,39–1,40 millió Ft körül stagnált, a heti változás üteme ekkor alig 0,05–0,1% volt. Ha ezt a mérsékeltebb növekedést vetítjük éves szintre, az mindössze 3–5%-os drágulást jelentene. Ez világosan mutatja, hogy a július 3-i bejelentés után nemcsak a nominális szintek kezdtek emelkedni, hanem az áremelkedés sebessége is többszörösére gyorsult.

Másképpen fogalmazva: a piac a kormányzati program előtt lassú, fokozatos áremelkedést mutatott, a hír hatására azonban hirtelen „gyorsítópályára” állt. Az évesített ütem így a korábbi 3–5%-ról 15–18%-ra ugrott, ami már rövid távon is jelentős különbséget jelent az eladók és a vevők várakozásaiban.

A piaci dinamika értelmezése

A kérdés, amely sokakat foglalkoztat: az eladók előre beárazták a várható keresletélénkülést? Az adatok alapján úgy tűnik, hogy igen. A bejelentés után röviddel, de még a program tényleges indulása előtt is látható áremelkedés következett be. Az eladók vélhetően kalkulálnak azzal, hogy szeptembertől sokkal több vevő jelenhet meg a piacon, akik a kedvezményes hitel segítségével nagyobb vásárlóerővel fognak rendelkezni.

Érdekes jelenség, hogy a medián ár lassabban emelkedett, mint az átlag. Ez arra utal, hogy a piac felső szegmensében, a drágább lakásoknál nagyobb volt az áremelés, míg az alacsonyabb árkategóriákban a változás visszafogottabb volt.

Az eladói oldal pszichológiáját figyelembe véve a bejelentések egyfajta „előrehozott piaci korrekciót” idéztek elő. Sokan úgy gondolkodhattak, hogy szeptemberben a vevők nagyobb hitelfelvételi képességgel érkeznek, ezért most, még a tényleges keresleti hullám előtt emelni lehet az árakon. Ez a jelenség nem egyedi: a korábbi állami programok (például a CSOK) idején is tapasztalható volt, hogy az eladók előre beárazták a támogatás hatását.

Érdemes azt is kiemelni, hogy a piaci szereplők nem egyformán reagáltak. Az új építésű projektek és a prémium lokációban található lakások gyorsabban és erőteljesebben követték a bejelentést, míg a régebbi, kevésbé keresett ingatlanoknál mérsékeltebb árkorrekció történt. Ez arra utal, hogy a vevők által leginkább célzott szegmensekben a kínálati oldal jóval agresszívabb árazást alkalmazott.

Következtetések

A lakásárak növekedése egyértelműen összefüggésbe hozható az Otthon Start program bejelentésével és jogszabályi megjelenésével. Az eladók előre reagáltak, az árak pedig mintegy 5%-kal emelkedtek alig három és fél hónap alatt. Ez a piaci dinamika alátámasztja azt a feltételezést, hogy a keresleti oldal erősödésének hírére a kínálati oldal gyorsan áraz. Ha ezt az ütemet éves szintre vetítjük, az nagyjából 15–18%-os drágulást jelentene.

A számok alapján a bejelentés és a Közlöny megjelenése közötti időszakban a piac szinte azonnal reagált. Az árak növekedési üteme azt mutatja, hogy a szereplők erősen hisznek a kereslet élénkülésében. Ha azonban a program gyakorlati bevezetésekor valamilyen adminisztratív vagy gazdasági akadály lassítaná a hitelfelvételt, a mostani előre beárazás akár túlzott optimizmusnak is bizonyulhat.

Az eladók jelenleg úgy pozicionálják az áraikat, mintha a vevők szeptembertől egyértelműen erősebb vásárlóerővel lépnének a piacra. Ez a várakozás önbeteljesítő is lehet: a magasabb árak önmagukban is tovább erősíthetik a drágulási trendet, amennyiben a kereslet valóban megjelenik.

A jövő: mi várható szeptember 1-től?

Bár az árak már most reagáltak, fontos kiemelni, hogy az Otthon Start Program tényleges indulása csak 2025. szeptember 1-jén lesz. Ezért a következő hetek piaci mozgásai még képlékenyek, és számos tényező – a hitelkérelmek volumene, a bankok árazási gyakorlata, illetve a vevői kereslet tényleges megjelenése – befolyásolhatja az árakat.

Ha a kereslet valóban megugrik, az további áremelkedést hozhat, különösen a belvárosban és a kisebb alapterületű lakásoknál, amelyek a fiatal első lakásvásárlók fő célpontjai. Ugyanakkor, ha a gazdasági környezet vagy a hitelhez jutás feltételei szigorodnak, az fékezheti is a drágulást.

Szeptember 1-jén minden a tényleges kereslettől fog függeni. Ha az Otthon Start Program valóban széles körben elérhető lesz, és a banki folyósítás gördülékenyen zajlik, akkor az árak további emelkedése valószínű. A kereslet növekedése különösen a központi, közlekedési csomópontokhoz közeli lakásokat érintheti, amelyek a fiatal első lakásvásárlók kedvencei.

Ha azonban a hitelhez jutás lassabb vagy bonyolultabb a vártnál, az fékezheti az árrobbanást. Ebben az esetben a mostani árprémium részben korrigálódhat, és egy átmeneti stagnálás is elképzelhető. A következő hónapok tehát kritikusak lesznek a trend tartósságának szempontjából.

Összefoglalás

Az Otthon Start Program hírére a budapesti ingatlanpiac már a hivatalos indulás előtt emelkedő pályára állt. A piaci dinamika világosan mutatja: az eladók előre beárazták a program hatását. A pontos kép azonban csak szeptembertől rajzolódik ki, amikor a vevők ténylegesen megjelennek a piacon a kedvezményes hitellel. Addig is az ingatlanárak további óvatos növekedése valószínűsíthető.

A bejelentéstől a Közlöny megjelenéséig tartó időszak adatai világosan mutatják: az Otthon Start Program hírére a piac rövid idő alatt jelentős drágulásba kezdett. Bár ez a dinamika elméletileg évesítve drámai, a gyakorlatban vélhetően nem fenntartható. Ugyanakkor erős jelzés arra, hogy a piaci szereplők érzékenyen reagálnak a kormányzati intézkedésekre.

Szeptember 1-jét követően derül majd ki, hogy az előre beárazott drágulás mennyire igazolódik be a valós keresletben. Addig az eladók és a vevők is kivárnak, a trendek azonban egyértelműen felfelé mutatnak.

Fontos hangsúlyozni, hogy ezek az eredmények a budapesti piacot mutatják, más térségekben eltérő lehet a dinamika

Cikkeink az Otthon Start témában



Mutasd a többi cikket! Hogy néz ki az értékbecslés? ÉRTÉKBECSLÉST KÉSZÍTEK