Otthon Start hatása a magyarországi lakásárakra régiós bontásban - augusztusban


A kormány 2025. július 3-án jelentette be az Otthon Start Programot, amely fix 3%-os támogatott lakáshitellel kívánja segíteni a lakásvásárlókat. A részletes szabályok július 31-én kerültek be a Magyar Közlönybe. Az országos lakáspiac azonnal reagált, de nem minden régió egyformán. Elemzésünkben bemutatjuk, hogyan változtak a négyzetméterárak régiós bontásban, és milyen következtetéseket vonhatunk le az ország egészére.

Módszertan

Az elemzés során ugyanazt a módszert alkalmaztuk, mint a korábbi budapesti vizsgálatnál. Heti bontásban számoltuk ki a minden adott héten aktív hirdetés átlagos és medián négyzetméterárát. Így nem csak az újonnan piacra kerülő ingatlanokat, hanem a teljes kínálatot vizsgáltuk. Ez a megközelítés biztosítja, hogy valós képet kapjunk a piaci árszintről, és pontosabban értelmezhessük a program bejelentésére adott reakciókat.

Miért ez a régiós bontás?

Magyarország lakáspiaca erősen eltérő területi dinamikákat mutat. Ezért hat régiót különítettünk el:

Közép-Magyarország (Pest megye, Budapest nélkül)

Otthon Start program hatása a közép-magyarországi lakásárakra heti bontásban

Április végétől augusztus végéig az átlagos négyzetméterár 829 ezer Ft-ról 866 ezer Ft-ra nőtt, ami közel 4,5%-os emelkedés. A medián szintén 812 ezerről 856 ezerre emelkedett. A piac stabilan növekedett, az árak lassú, de folyamatos drágulást mutattak. Az agglomeráció erős keresletének köszönhetően az eladók már előre beárazták a szeptemberi keresletbővülést.

Érdemes megvizsgálni, hogy milyen volt az átlagos növekedési ütem a hetek között. Májustól augusztusig heti bontásban átlagosan 0,15–0,2 százalék ponttal nőtt az ár (ez 3–4 százalék évesített szinten), de a július és augusztus közötti időszakban ez a heti emelkedés 0,3–0,4 százalékpontig gyorsult, tehát évesítve akár 15–20 százalékos tempót is jelenthetett. Ez jól mutatja, hogy a program bejelentése után fokozatosan zárkózott fel a régió Budapesthez képest – ahogy a kereslet élénkülése már egyre inkább érezhetővé vált.

Továbbá megfigyelhető, hogy a hirdetések száma a vizsgált időszak során kisebb ingadozást mutatott, majd a nyár végére enyhén visszaesett. Ez arra utal, hogy a piacon egyfajta konszolidáció zajlott le, és a kínálati oldalon is megkezdődött az árazás tudatosabb alakítása.

Nyugat-Dunántúl (Győr-Moson-Sopron, Vas, Zala)

Otthon Start program hatása a nyugat-dunántúli lakásárakra heti bontásban

Itt a négyzetméterár 623 ezer Ft-ról 665 ezer Ft-ra nőtt, ami kb. 6,7%-os emelkedés. A medián 586 ezerről 636 ezerre emelkedett. A növekedés különösen erős volt augusztusban, ahol heti szinten is látványos volt a drágulás. A határ menti ingázás és a külföldi kereslet (Sopron, Győr) miatt az eladók gyorsan beárazták a program várható hatását.

Itt különösen látványos volt az árak emelkedése: heti bontásban átlagosan 0,25–0,3 százalékponttal – ami éves szinten akár 20–25 százalékos drágulásnak felelne meg. A leggyorsabb növekedés július végén és augusztus elején volt, amikor a heti ütem 0,35–0,4 százalékpontot is elérte, ami évesítve 25–30 százalékos emelkedést jelentene. Ez azt mutatja, hogy a kereslet fokozatosan beépült a kínálati árazásba, különösen a határmenti és ipari központú településeken.

A vizsgált időszakban a hirdetések száma folyamatosan emelkedett, ami a kínálat dinamikus bővülésére utal. Ez azt mutatja, hogy a tulajdonosok egyre aktívabban reagáltak a piaci átalakulásra, és új hirdetésekkel léptek be a piacra.

Közép- és Dél-Dunántúl (Fejér, Komárom-Esztergom, Tolna, Baranya, Somogy, Veszprém)

Otthon Start program hatása a közép- és dél-dunántúli lakásárakra heti bontásban

Az átlagár 644 ezerről 672 ezer Ft-ra nőtt, ami 4,3%-os drágulás. A medián viszont sokkal alacsonyabb szintről indult (552 ezer Ft) és 587 ezer Ft-ra emelkedett. A Balaton környékén szezonális kereslet is hajtotta az árakat, miközben Pécs és Székesfehérvár stabil, de mérsékeltebb növekedést mutatott. Az eltérés a medián és az átlag között arra utal, hogy a felső kategóriás ingatlanok jobban drágultak.

A növekedés heti üteme 0,15–0,2 százalékpont között mozgott május–július között, de augusztus elejére gyorsult, elérve a 0,3 százalékpontot is (ami éves szinten kb. 15 százalékos drágulásra utal). A balatoni ingatlanpiac szezonalitása miatt az árak inkább stabilak voltak júniusban, de július–augusztus között az emelkedés markánsabbá vált, különösen a nagyobb városokban.

A vizsgált időszak első felében a hirdetések száma stabilan alakult, majd nyár végére kisebb visszaesés volt megfigyelhető. Ez arra utalhat, hogy egyes eladók tudatosan visszatartották kínálatukat, inkább a szezonális szelekcióra és az árak pozicionálására fókuszálva.

Észak-Magyarország (Heves, Nógrád, Borsod-Abaúj-Zemplén)

Otthon Start program hatása a észak-magyarországi lakásárakra heti bontásban

A térség továbbra is a legalacsonyabb árakkal rendelkezik. Az átlagos négyzetméterár 345 ezerről 360 ezer Ft-ra emelkedett, ami mindössze 4,3%-os növekedés. A medián gyakorlatilag stagnált 289 ezerről 295 ezer Ft-ra. Ez arra utal, hogy a piaci várakozások itt sokkal visszafogottabbak, a kereslet gyengesége miatt az eladók kevésbé tudták érvényesíteni az áremelést.

A heti növekedési ütem ennél a régiónál csupán 0,1 százalékpont körül maradt, ami éves szinten alig 5 százalékos emelkedést jelent. Ez jól rámutat arra, hogy ahol a vásárlói kereslet kevésbé intenzív, ott a program hatására is visszafogottabb volt az árazási reakció. Ez nem csak a gyenge gazdasági helyzet, hanem a vevői elvárások alacsonyabb szintje miatt is van.

A vizsgált időszakban a hirdetések száma csak mérsékelt változást mutatott, ami arra utal, hogy a kínálat bővülése korlátozott volt, és nem indult meg jelentős spekulatív hirdetéskínálat.

Észak-Alföld (Szabolcs-Szatmár-Bereg, Hajdú-Bihar, Jász-Nagykun-Szolnok)

Otthon Start program hatása a észak-alföldi lakásárakra heti bontásban

Itt az átlagár 474 ezerről 506 ezer Ft-ra nőtt, ami kb. 6,7%-os emelkedés. A medián is emelkedett 371 ezerről 394 ezer Ft-ra. Debrecen erős gazdasági bázisa, a repülőtér és az egyetemi kereslet felfelé húzta a régiót, míg a szabolcsi települések olcsósága mérsékelte a teljes átlagot. A kereslet élénkülésére azonban egyértelműen reagáltak az eladók.

Itt a heti emelkedési ütem 0,2–0,25 százalékpont között mozgott, ami éves szintre vetítve 15–17 százalékos drágulást jelentene. Debrecen húzó szerepe és a régió élénkülő gazdasága (egyetem, repülőtér, ipari fejlesztések) hozzájárultak ahhoz, hogy az Átlagnál gyorsabb áremelkedés következett be.

A vizsgált időszakban a hirdetések száma fokozatosan emelkedett, ami azt jelzi, hogy az ingatlanpiaci aktivitás erősödése a kínálati oldalon is megjelent, és egyre több új hirdetés került a piacra az áralakulásokra reagálva.

Dél-Alföld (Csongrád-Csanád, Bács-Kiskun, Békés)

Otthon Start program hatása a dél-alföldi lakásárakra heti bontásban

A térségben az árak 429 ezerről 464 ezer Ft-ra nőttek, ami 8%-os emelkedést jelent. A medián 349 ezerről 375 ezer Ft-ra nőtt. A növekedés mértéke kiemelkedő az országos átlaghoz képest, elsősorban Kecskemét és Szeged keresletének köszönhetően. A békési térség olcsósága továbbra is lefelé húzza a mediánt, de a kereslet erősödése miatt az eladók itt is megkezdték az áremelést.

A legnagyobb heti emelkedést itt tapasztaltuk: 0,3 százalékpont körüli növekedési ütem (ami éves szinten akár 20–25 százalékos drágulásnak is megfelelhet). Szeged és Kecskemét piacán élénk kereslet és erős lakásforgalom hajtotta az áremelkedést.

A vizsgált időszakban a hirdetések száma csak mérsékelt növekedést mutatott. Ez arra utal, hogy az eladók nem tömegesen, hanem inkább árazással reagáltak a keresleti erősödésre.

Országos összefoglalás

Az Otthon Start program hírére az ország valamennyi régiójában drágultak a lakások, de a mérték különböző volt. A legnagyobb emelkedést a Dél-Alföld és a Nyugat-Dunántúl mutatta, ahol 6–8%-kal nőttek az árak. Közép-Magyarország és a Dunántúl más térségei mérsékeltebb, 4–5%-os növekedést láttak. Észak-Magyarország viszont alig reagált, itt a piac gyengébb kereslete miatt a program várható hatását az eladók kevésbé árazták be.

Összességében az adatok azt mutatják, hogy az eladók az egész országban előre áraznak, a mérték azonban a régiók gazdasági erejétől és keresleti bázisától függ. Ha az árak mostani ütemét éves szintre vetítjük, az országos szinten 10–15%-os drágulást jelentene. A tényleges trend szeptember 1. után derül ki, amikor a kedvezményes hitelek ténylegesen megjelennek a piacon.

Az országos átlagos heti áremelkedés az összes régió átlagából számítva jellemzően 0,2 százalékpont körül mozgott, ami éves szinten 10–12 százalékos drágulásnak felel meg. Ez mutatja, hogy bár Budapest volt a leggyorsabb drágulás felhajtója, a vidék is képes volt reagálni a piaci hírekre, különösen a dinamikusabban fejlődő térségek.

A hirdetések számának összesített alakulása is arra utal, hogy míg egyes régiókban (pl. Észak-Magyarország) stagnálás vagy enyhe csökkenés volt, máshol (Észak-Alföld, Nyugat-Dunántúl) a kínálat bővülése is egybekapcsolódott az áremelkedéssel. Ez országosan is azt mutatja, hogy az eladók — ha nem is azonnal, de fokozatosan — beárazták a támogatási program hatását.

Következtetés

Az Otthon Start program egyértelműen erős várakozásokat generált a piacon. Az eladók többsége már most beárazta a keresletbővülést, különösen azokban a régiókban, ahol a gazdasági potenciál és a vevői kereslet eleve erősebb (Nyugat-Dunántúl, Dél-Alföld, Észak-Alföld). A gyengébb gazdasági hátterű régiókban (Észak-Magyarország) az árak jóval lassabban mozdultak. A következő hónapok meghatározóak lesznek: ha a kereslet ténylegesen beérkezik, a jelenlegi trend folytatódhat, de ha elmarad, egyes régiókban visszakorrigálhatnak az árak.

Összegzésképpen: az Otthon Start Program bejelentése országos szinten árnövekedést váltott ki, de a mérték és az intenzitás régiónként jelentősen eltért. A gazdaságilag erősebb régiók (pl. Dél-Alföld, Nyugat-Dunántúl) gyorsabban reagáltak, míg a gyengébb kereslettel bíró térségek (Észak-Magyarország) visszafogottabb áremelkedést mutattak.

Ez arra enged következtetni, hogy az eladók nem csupán országosan, hanem régiónként differenciáltan árazták be a várható keresletnövekedést. A „képzeletbeli” évesített emelkedés mértéke 10–25 százalék között szóródik, ami régiótól függően jelentős különbség a piacon.

A tényleges trend csak szeptember 1 után mutatkozik meg teljesen: ha a program sikeres, akkor a kereslet tovább erősödhet — különösen a nagyvárosok és erős régiók irányában. Viszont ha a hitelfelvétel lassabb lesz, vagy a kereslet nem ugrik meg, akkor az árnövekedések egyes térségekben – például Észak-Magyarországon – visszakorrigálhatnak.

Cikkeink az Otthon Start témában



Mutasd a többi cikket! Hogy néz ki az értékbecslés? ÉRTÉKBECSLÉST KÉSZÍTEK