Az Otthon Start második hónapja – az október – lezárult, így a szeptemberi rajt utáni következő négy hét (időablak: 2025-09-28 → 2025-10-26) alapján megyei szinten értékeljük a medián négyzetméterár mozgásokat. A cél változatlan: szétválasztani a valódi áremelkedést attól, amikor „csak” a jó ár/értékű tételek futnak ki, és emiatt összetétel-hatás tolja feljebb a mediánt.
A szeptemberi részben megmutattuk, hol történtek gyors ráárazások. Most arra fókuszálunk, hogy októberben a dinamika hogyan alakult: ahol a medián és az átlag is együtt mozog felfelé (miközben a kínálat élénkül), ott széles körű áremelési fegyelem látszik; ahol a medián emelkedik, de az átlag lapos és/vagy a kínálat nem bővül, ott inkább a „jó árú lakások kifutása” (összetétel) a fő magyarázat.
TL;DR – fő megállapítások (2025-09-28 → 2025-10-26)
Módszertan
- Idősáv (2. hónap): 2025-09-28 → 2025-10-26 (4 egymást követő heti mediánpont).
- Mutató: megyei medián hirdetési nm-ár; értelmezéshez összevetjük az átlag nm-árat és a kínálati aktivitás irányát.
- Évesítés:
(1+Δ)^12 − 1– rövid távú intenzitás, nem előrejelzés. - Megjegyzés: a 2025-11-08-i pont nincs bevonva (csak 10.26-ig számolunk).
Országos összkép és zónák (októberi elmozdulás a mediánban)
A 2. hónapban a 4%+ zónát Csongrád–Csanád uralja kiugró pluszával. A 3–4% sávba Bács-Kiskun, Heves, Tolna került. A 2–3% csoport: Győr–Moson–Sopron, Szabolcs–Szatmár–Bereg, Veszprém. A 0–2% zónában Békés, BAZ, Fejér, Hajdú-Bihar, Jász–Nagykun–Szolnok, Komárom–Esztergom, Pest, Somogy, Vas. Baranya, Nógrád, Zala oldalazott vagy enyhén korrigált.
Megyei bontás (medián nm-ár, 2025-09-28 → 2025-10-26)
Zárójelben az évesített intenzitás. A megjegyzésnél jelöljük, hogy a plusz inkább általános áremelés (medián & átlag együtt, kínálat élénkül)
vagy inkább „jó árú lakások kifutása” (medián > átlag, kínálat nem bővül érdemben).
A képek a /static/blog/OSP-25-10-01/ mappából töltődnek: 25-11-02-{megye-slug}-varmegye.jpg.
1) Erős felívelők (4% felett)
Csongrád–Csanád +9,4% (~195%/év)
Széles körű ráárazás: medián és átlag is erősen nő, a kínálat élénkül → általános áremelkedés, szűkülő alku.
2) Gyorsulók (3–4%)
Bács-Kiskun +3,3% (~47%/év)
Medián > átlag, kínálat stabil–enyhén változik → összetétel + mérsékelt ráárazás; a „jó” tételek gyorsan fogynak.
Heves +3,6% (~53%/év)
Medián és átlag együtt emelkedik; kínálat stabil → árfegyelem, növekvő késztermék-prémium.
Tolna +3,9% (~58%/év)
Medián > átlag; kínálat stabil–enyhén változik → összetételhatás + gyors felszívódás a program-kompatibilis sávban.
3) Feszes plusz (2–3%)
Győr–Moson–Sopron +2,9% (~42%/év)
Medián és átlag együtt, kínálat élénkül → általános áremelés magas bázison is.
Szabolcs–Szatmár–Bereg +2,8% (~39%/év)
Medián ≈ átlag, kínálat élénkül → szélesedő kereslet a plafon alatti sávokban.
Veszprém +2,8% (~39%/év)
Medián és átlag együtt, kínálat enyhén csökken → árfegyelem, a minőségi készlet gyorsan fogy.
4) Mérsékelt plusz (0–2%)
Békés +1,0% (~12%/év)
Medián kicsit feljebb, átlag erősebben; kínálat stabil–enyhén változik → általános emelés, szélesebb bázison.
Borsod–Abaúj–Zemplén +1,4% (~19%/év)
Medián & átlag együtt, kínálat élénkül → általános áremelkedés, csökkenő alku.
Fejér +1,9% (~25%/év)
Medián & átlag együtt; kínálat stabil → árfegyelem, medián-közeli listázás működik.
Hajdú-Bihar +0,24% (~2,9%/év)
Medián enyhén feljebb, átlag lapos; kínálat stabil → jó árú tételek kifutása, nem széles körű áremelés.
Jász–Nagykun–Szolnok +1,7% (~22%/év)
Medián és átlag együtt, kínálat élénkül → általános emelés, rövidülő piaci idő.
Komárom–Esztergom ~+0,6% (~7%/év)
Hullámzó hét/hét, összességében kismértékű plusz; átlag együtt mozog → mérsékelt ráárazás.
Pest +1,4% (~18%/év)
Medián ≈ átlag; kínálat élénkül → széles alapú plusz, agglomerációs narratíva tart.
Somogy +1,8% (~24%/év)
Medián feljebb, átlag lapos; kínálat enyhén csökken → összetétel-hatás domináns.
Vas +0,44% (~5%/év)
Kis plusz mediánban; átlag mérsékelten emelkedik, kínálat élénkül → órászerű, fegyelmezett piac.
5) Korrektorok / oldalazás (≤0%)
Baranya −1,3% (~−14%/év)
Medián lejjebb, átlag kicsit feljebb → összetétel-érzékenység; a „jobb” tételek aránya csökkent az októberi kosárban.
Nógrád ~0% (~0%/év)
Oldalazás; átlag kismértékben nő → kis piaci mélység, egyedi tételek jobban „rángatják” a mutatókat.
Zala −0,6% (~−6,5%/év)
Medián kicsit lejjebb, átlag lényegében lapos → enyhe lehűlés/összetétel.
Összefoglaló táblázat – októberi medián elmozdulás
- Csongrád–Csanád: +9,4% (~195%/év) – általános áremelkedés
- Tolna: +3,9% (~58%/év) – összetétel + gyors felszívódás
- Heves: +3,6% (~53%/év) – árfegyelem
- Bács-Kiskun: +3,3% (~47%/év) – összetétel + mérsékelt ráárazás
- Győr–Moson–Sopron: +2,9% (~42%/év) – általános áremelés
- Szabolcs–Szatmár–Bereg: +2,8% (~39%/év) – szélesedő kereslet
- Veszprém: +2,8% (~39%/év) – árfegyelem
- Borsod–Abaúj–Zemplén: +1,4% (~19%/év) – általános emelés
- Fejér: +1,9% (~25%/év) – árfegyelem
- Hajdú-Bihar: +0,24% (~2,9%/év) – jó vételek kifutása
- Jász–Nagykun–Szolnok: +1,7% (~22%/év) – általános emelés
- Komárom–Esztergom: ~+0,6% (~~7%/év) – mérsékelt ráárazás
- Pest: +1,3% (~18%/év) – széles alapú plusz
- Somogy: +1,8% (~24%/év) – összetétel-hatás
- Vas: +0,44% (~5%/év) – fegyelmezett piac
- Baranya: −1,3% (~−14%/év) – összetétel-érzékeny korrekció
- Nógrád: ~0% (~~0%/év) – oldalazás
- Zala: −0,6% (~−6,5%/év) – enyhe lehűlés
Mechanizmusok és értelmezés (október)
1) „Elfogytak a jó árú lakások” vs. „emelkednek az árak”?
- Általános áremelkedés jele: medián és átlag együtt nő, a kínálat élénkül (Csongrád–Csanád, GyMS, BAZ, JNSz, Pest).
- Összetétel-hatás jele: medián nő, átlag lapos/le van maradva, kínálat nem bővül (Hajdú-Bihar, Somogy).
- Medián-érzékeny korrekció: medián csökken vagy oldalaz, átlag stabil (Baranya, Nógrád, Zala).
2) Alku és piaci idő
A plafon-kompatibilis tételekben a mediánhoz közel árazott listák gyorsan fogynak, az alku-tartomány több megyében tovább szűkül. A szeptemberben látott licitfegyelem (időzített megtekintés, határidős ajánlat) októberre normalizálódott, de fennmaradt a késztermék-prémium.
3) Kínálati alkalmazkodás
Ahol a kínálat egyértelműen élénkült (pl. GyMS, BAZ, Csongrád–Csanád, JNSz, Vas), ott a medián-plusz nem csak kifutás, hanem ráárazás. Ahol stagnált vagy csökkent, ott a medián emelkedését gyakran az összetétel vezette (Somogy, Veszprém enyhén csökkenő készlettel).
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Vevőknek
- Előminősítés + gyors döntés: a program-kompatibilis tételek nagy részénél napok alatt eldől a verseny.
- Lokáció–funkció cserearány: ha a medián gyorsul, érdemes egyel kijjebb keresni azonos funkcióval.
- Árképzés-ellenőrzés: ha az átlag lapos, de a medián nő, akkor kifutás-hatás lehet – ne fizess túl a „tömeg után”.
Eladóknak
- Medián-közeli listázás: októberben is ez hozta a leggyorsabb érdeklődést a legtöbb megyében.
- Prezentáció: teljes alaprajz + korrekt állapot + profi fotó → késztermék-prémium realizálható.
- Értékesítési protokoll: időzített megtekintés + határidős ajánlat fegyelmezi a licitet.
Előretekintés (november)
A szeptember–október páros alapján a program hatása pozitív, de megyénként szerkezetfüggő. Ahol a kínálat bővül, a mostani ütemek normalizálódhatnak; ahol nem, ott a késztermék-prémium fennmarad. November kulcsa: a kínálati frissülés tempója és az átlag követi-e a mediánt.
Technikai megjegyzés: a számok heti mediánpontokra épülnek (2025-09-28 → 2025-10-26). Az évesítés rövid távú intenzitást jelez, nem prognózis. A mennyiségi változásokat irányként közöljük (élénkül / stabil / csökken), darabszámot nem.
