Otthon Start – második hónap: mi történt a vármegyei ingatlanpiacon?

Az Otthon Start második hónapja – az október – lezárult, így a szeptemberi rajt utáni következő négy hét (időablak: 2025-09-28 → 2025-10-26) alapján megyei szinten értékeljük a medián négyzetméterár mozgásokat. A cél változatlan: szétválasztani a valódi áremelkedést attól, amikor „csak” a jó ár/értékű tételek futnak ki, és emiatt összetétel-hatás tolja feljebb a mediánt.

A szeptemberi részben megmutattuk, hol történtek gyors ráárazások. Most arra fókuszálunk, hogy októberben a dinamika hogyan alakult: ahol a medián és az átlag is együtt mozog felfelé (miközben a kínálat élénkül), ott széles körű áremelési fegyelem látszik; ahol a medián emelkedik, de az átlag lapos és/vagy a kínálat nem bővül, ott inkább a „jó árú lakások kifutása” (összetétel) a fő magyarázat.

TL;DR – fő megállapítások (2025-09-28 → 2025-10-26)

Országos kép: az októberi hónapban a vármegyék többsége pluszban zárt; a plafon alatti sávokban a kereslet fegyelmezetten áraz.

Top gyorsuló: Csongrád–Csanád +9,4% (~195%/év) – széles körű ráárazás, élénkülő kínálattal.

Erős plusz (3–4%): Bács-Kiskun, Heves, Tolna – eltérő okok: általános emelés vs. összetétel-hatás.

Korrektorok/oldalazás: Baranya (−1,3%), Nógrád (~0%), Zala (−0,6%) – medián-érzékeny, vegyes összetétel.

Módszertan

Idősáv (2. hónap): 2025-09-28 → 2025-10-26 (4 egymást követő heti mediánpont).
Mutató: megyei medián hirdetési nm-ár; értelmezéshez összevetjük az átlag nm-árat és a kínálati aktivitás irányát.
Évesítés: (1+Δ)^12 − 1 – rövid távú intenzitás, nem előrejelzés.
Megjegyzés: a 2025-11-08-i pont nincs bevonva (csak 10.26-ig számolunk).

Országos összkép és zónák (októberi elmozdulás a mediánban)

A 2. hónapban a 4%+ zónát Csongrád–Csanád uralja kiugró pluszával. A 3–4% sávba Bács-Kiskun, Heves, Tolna került. A 2–3% csoport: Győr–Moson–Sopron, Szabolcs–Szatmár–Bereg, Veszprém. A 0–2% zónában Békés, BAZ, Fejér, Hajdú-Bihar, Jász–Nagykun–Szolnok, Komárom–Esztergom, Pest, Somogy, Vas. Baranya, Nógrád, Zala oldalazott vagy enyhén korrigált.

Megyei bontás (medián nm-ár, 2025-09-28 → 2025-10-26)

Zárójelben az évesített intenzitás. A megjegyzésnél jelöljük, hogy a plusz inkább általános áremelés (medián & átlag együtt, kínálat élénkül) vagy inkább „jó árú lakások kifutása” (medián > átlag, kínálat nem bővül érdemben). A képek a /static/blog/OSP-25-10-01/ mappából töltődnek: 25-11-02-{megye-slug}-varmegye.jpg.

1) Erős felívelők (4% felett)

Csongrád–Csanád +9,4% (~195%/év)

Széles körű ráárazás: medián és átlag is erősen nő, a kínálat élénkül → általános áremelkedés, szűkülő alku.

Csongrád–Csanád októberi heti medián nm-ár — Csongrád–Csanád: kiemelkedő októberi lendület, fegyelmezett ajánlattétel.

2) Gyorsulók (3–4%)

Bács-Kiskun +3,3% (~47%/év)

Medián > átlag, kínálat stabil–enyhén változik → összetétel + mérsékelt ráárazás; a „jó” tételek gyorsan fogynak.

Bács-Kiskun októberi heti medián nm-ár — Bács-Kiskun: fokozatos feljebb állás, kontrollált alku.

Heves +3,6% (~53%/év)

Medián és átlag együtt emelkedik; kínálat stabil → árfegyelem, növekvő késztermék-prémium.

Heves októberi heti medián nm-ár — Heves: egyenletes feljebb lépés, gyorsuló lezárások.

Tolna +3,9% (~58%/év)

Medián > átlag; kínálat stabil–enyhén változik → összetételhatás + gyors felszívódás a program-kompatibilis sávban.

Tolna októberi heti medián nm-ár — Tolna: szeptemberi visszateszt után határozott visszapattanás.

3) Feszes plusz (2–3%)

Győr–Moson–Sopron +2,9% (~42%/év)

Medián és átlag együtt, kínálat élénkül → általános áremelés magas bázison is.

Győr–Moson–Sopron októberi heti medián nm-ár — GyMS: premium szegmensek is tartják a lendületet.

Szabolcs–Szatmár–Bereg +2,8% (~39%/év)

Medián ≈ átlag, kínálat élénkül → szélesedő kereslet a plafon alatti sávokban.

Szabolcs-Szatmár-Bereg októberi heti medián nm-ár — SzSzB: fokozatos, stabil feljebb állás.

Veszprém +2,8% (~39%/év)

Medián és átlag együtt, kínálat enyhén csökken → árfegyelem, a minőségi készlet gyorsan fogy.

Veszprém októberi heti medián nm-ár — Veszprém: lépcsőzetes emelkedés, prémium mikrolokációk tartása.

4) Mérsékelt plusz (0–2%)

Békés +1,0% (~12%/év)

Medián kicsit feljebb, átlag erősebben; kínálat stabil–enyhén változik → általános emelés, szélesebb bázison.

Békés októberi heti medián nm-ár — Békés: csendes, de következetes plusz.

Borsod–Abaúj–Zemplén +1,4% (~19%/év)

Medián & átlag együtt, kínálat élénkül → általános áremelkedés, csökkenő alku.

BAZ októberi heti medián nm-ár — BAZ: fokozatos feljebb állás, mélyülő piac.

Fejér +1,9% (~25%/év)

Medián & átlag együtt; kínálat stabil → árfegyelem, medián-közeli listázás működik.

Fejér októberi heti medián nm-ár — Fejér: rendezett emelkedés, kontrollált ajánlati verseny.

Hajdú-Bihar +0,24% (~2,9%/év)

Medián enyhén feljebb, átlag lapos; kínálat stabil → jó árú tételek kifutása, nem széles körű áremelés.

Hajdú-Bihar októberi heti medián nm-ár — Hajdú-Bihar: inkább összetétel-hatás, mint árfelhajtás.

Jász–Nagykun–Szolnok +1,7% (~22%/év)

Medián és átlag együtt, kínálat élénkül → általános emelés, rövidülő piaci idő.

Jász–Nagykun–Szolnok októberi heti medián nm-ár — JNSz: fegyelmezett licithelyzetek.

Komárom–Esztergom ~+0,6% (~7%/év)

Hullámzó hét/hét, összességében kismértékű plusz; átlag együtt mozog → mérsékelt ráárazás.

Komárom–Esztergom októberi heti medián nm-ár — K-E: medián-közeli listázás marad előny.

Pest +1,4% (~18%/év)

Medián ≈ átlag; kínálat élénkül → széles alapú plusz, agglomerációs narratíva tart.

Pest októberi heti medián nm-ár — Pest: kiegyensúlyozott feljebb állás, erős kereslet.

Somogy +1,8% (~24%/év)

Medián feljebb, átlag lapos; kínálat enyhén csökken → összetétel-hatás domináns.

Somogy októberi heti medián nm-ár — Somogy: a „jó vételek” gyors kifutása emeli a mediánt.

Vas +0,44% (~5%/év)

Kis plusz mediánban; átlag mérsékelten emelkedik, kínálat élénkül → órászerű, fegyelmezett piac.

Vas októberi heti medián nm-ár — Vas: szeptemberi ugrás után egyenletes, kis léptékű plusz.

5) Korrektorok / oldalazás (≤0%)

Baranya −1,3% (~−14%/év)

Medián lejjebb, átlag kicsit feljebb → összetétel-érzékenység; a „jobb” tételek aránya csökkent az októberi kosárban.

Baranya októberi heti medián nm-ár — Baranya: technikai lecsorgás, várható visszaépülés jobb készlettel.

Nógrád ~0% (~0%/év)

Oldalazás; átlag kismértékben nő → kis piaci mélység, egyedi tételek jobban „rángatják” a mutatókat.

Nógrád októberi heti medián nm-ár — Nógrád: medián-érzékeny, kevés tranzakció formálja a képet.

Zala −0,6% (~−6,5%/év)

Medián kicsit lejjebb, átlag lényegében lapos → enyhe lehűlés/összetétel.

Zala októberi heti medián nm-ár — Zala: oldalazás, mérsékelt kilengéssel.

Összefoglaló táblázat – októberi medián elmozdulás

Csongrád–Csanád: +9,4% (~195%/év) – általános áremelkedés
Tolna: +3,9% (~58%/év) – összetétel + gyors felszívódás
Heves: +3,6% (~53%/év) – árfegyelem
Bács-Kiskun: +3,3% (~47%/év) – összetétel + mérsékelt ráárazás
Győr–Moson–Sopron: +2,9% (~42%/év) – általános áremelés
Szabolcs–Szatmár–Bereg: +2,8% (~39%/év) – szélesedő kereslet
Veszprém: +2,8% (~39%/év) – árfegyelem
Borsod–Abaúj–Zemplén: +1,4% (~19%/év) – általános emelés
Fejér: +1,9% (~25%/év) – árfegyelem
Hajdú-Bihar: +0,24% (~2,9%/év) – jó vételek kifutása
Jász–Nagykun–Szolnok: +1,7% (~22%/év) – általános emelés
Komárom–Esztergom: ~+0,6% (~~7%/év) – mérsékelt ráárazás
Pest: +1,3% (~18%/év) – széles alapú plusz
Somogy: +1,8% (~24%/év) – összetétel-hatás
Vas: +0,44% (~5%/év) – fegyelmezett piac
Baranya: −1,3% (~−14%/év) – összetétel-érzékeny korrekció
Nógrád: ~0% (~~0%/év) – oldalazás
Zala: −0,6% (~−6,5%/év) – enyhe lehűlés

Mechanizmusok és értelmezés (október)

1) „Elfogytak a jó árú lakások” vs. „emelkednek az árak”?

Általános áremelkedés jele: medián és átlag együtt nő, a kínálat élénkül (Csongrád–Csanád, GyMS, BAZ, JNSz, Pest).
Összetétel-hatás jele: medián nő, átlag lapos/le van maradva, kínálat nem bővül (Hajdú-Bihar, Somogy).
Medián-érzékeny korrekció: medián csökken vagy oldalaz, átlag stabil (Baranya, Nógrád, Zala).

2) Alku és piaci idő

A plafon-kompatibilis tételekben a mediánhoz közel árazott listák gyorsan fogynak, az alku-tartomány több megyében tovább szűkül. A szeptemberben látott licitfegyelem (időzített megtekintés, határidős ajánlat) októberre normalizálódott, de fennmaradt a késztermék-prémium.

3) Kínálati alkalmazkodás

Ahol a kínálat egyértelműen élénkült (pl. GyMS, BAZ, Csongrád–Csanád, JNSz, Vas), ott a medián-plusz nem csak kifutás, hanem ráárazás. Ahol stagnált vagy csökkent, ott a medián emelkedését gyakran az összetétel vezette (Somogy, Veszprém enyhén csökkenő készlettel).

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Vevőknek

Előminősítés + gyors döntés: a program-kompatibilis tételek nagy részénél napok alatt eldől a verseny.
Lokáció–funkció cserearány: ha a medián gyorsul, érdemes egyel kijjebb keresni azonos funkcióval.
Árképzés-ellenőrzés: ha az átlag lapos, de a medián nő, akkor kifutás-hatás lehet – ne fizess túl a „tömeg után”.

Eladóknak

Medián-közeli listázás: októberben is ez hozta a leggyorsabb érdeklődést a legtöbb megyében.
Prezentáció: teljes alaprajz + korrekt állapot + profi fotó → késztermék-prémium realizálható.
Értékesítési protokoll: időzített megtekintés + határidős ajánlat fegyelmezi a licitet.

Előretekintés (november)

A szeptember–október páros alapján a program hatása pozitív, de megyénként szerkezetfüggő. Ahol a kínálat bővül, a mostani ütemek normalizálódhatnak; ahol nem, ott a késztermék-prémium fennmarad. November kulcsa: a kínálati frissülés tempója és az átlag követi-e a mediánt.

Technikai megjegyzés: a számok heti mediánpontokra épülnek (2025-09-28 → 2025-10-26). Az évesítés rövid távú intenzitást jelez, nem prognózis. A mennyiségi változásokat irányként közöljük (élénkül / stabil / csökken), darabszámot nem.