Az Otthon Start 3%-os hitele nemcsak Budapesten, hanem a vidéki megyékben is azonnali árimpulzust váltott ki. A júliusi bejelentés és a július 31-én megjelent jogszabály előre beárazódott, a program tényleges rajtja pedig több megyében újabb felhajtó lökést hozott. Ebben a cikkben az első két hét (2025.09.01–09.15.) megyei mintázatait elemezzük heti gyakoriságú, aggregált hirdetési négyzetméterár adatokon, külön figyelve a plafon alatti szegmensekre, ahol a kereslet-átterelődés a legerősebb.
Mit látunk az első két hétből? – Fő üzenetek röviden
- Az árimpulzus kitart: a program rajtja nem „leeresztés”, hanem újabb, több megyében is látható áremelő lökés. A gyorsulók között Borsod-Abaúj-Zemplén, Baranya, Vas, Komárom-Esztergom emelkedik ki.
- Szegmentált gyorsulás: a magas bázisú ipari/egyetemvárosok (Győr-Moson-Sopron, Veszprém, Hajdú-Bihar) kisebb százalékos, de kitartó drágulást mutatnak; az elérhetőségi öv (Pest, Fejér, Jász-Nagykun-Szolnok) szélesedő kereslettel reagál.
- Hirdetési aktivitás élénkült: sok megyében érződik az eladói időzítés és az áremelés-teszt – a jól árazott, jó állapotú kínálat gyorsabban felszívódik.
- Banki értékbecslési kockázat ≠ fék: a becslés–vételár rés több önerőt kér, mégsem törik meg az árpálya; a kereslet inkább átterelődik a plafon alatti mikrolokációkba.
- Agló + balatoni/termál narratíva: Pest (agglomeráció) és a turisztikai övek (Somogy, Zala, Veszprém) stabil pluszt mutatnak.
- Közvetlen keresleti sokk: a kormányzati kommunikáció szerint már az első héten több ezer igénylés futott be. Ha ez a lendület fennmarad, a program a második hónapra (október) válhat igazán láthatóvá a tranzakciókban is.
Megjegyzés: A százalékok a megyei medián nm-ár 2025.08.31 → 2025.09.14 közötti elmozdulását közelítik. Rövid idősáv, nem előrejelzés.
Módszertani megjegyzés – két nézőpont
- „Indulás utáni” változás: 2025.08.31 → 2025.09.15 közötti medián elmozdulás (≈ két hét).
- „Bejelentéstől” számított változás: 2025.07.06 → 2025.09.15 közötti medián út.
A zárójelben jelzett évesített ütem rövid idősáv felnagyítása – nem előrejelzés, csak intenzitás-mutató.
Megyei trendek – csoportosított áttekintés
1) Gyorsuló felívelés (3% feletti két heti medián-emelkedés)
Borsod-Abaúj-Zemplén (~+4,5%) – szélesedő kereslet az elérhető sávban, a medián látványosan feljebb lép. Baranya (~+3,8%) – nyár végétől fokozódó ütem, szeptember elején újabb ráemelés. Vas (~+3,8%) – kínálati oldalon is élénkülés, a medián feljebb rögzül. Komárom-Esztergom (~+3,2%) – a plafonközeli szegmensekben jól fogható átterelődés. Békés (~+3,0%) – alacsonyabb bázison is erős százalékos elmozdulás.
2) Feszes, 2–2,5% közötti növekedés
Győr-Moson-Sopron (~+2,5%) – magas bázison is további emelkedés, likvid kínálat mellett. Pest (~+2,3%) – széles piac, a medián stabilan feljebb; agglomerációs narratíva erős. Fejér (~+2,2%) – kitartó feljebb állás, jó alkalmazkodás a keresleti sokkhoz. Jász-Nagykun-Szolnok (~+2,4%) – a plafon alatti sávokban élénk átterelődés, mérsékelt alku.
3) Mérsékelt, de egyértelmű plusz (1–2%)
Hajdú-Bihar (~+1,9%) – a nyári beárazás után szeptemberben újabb ráemelés; erős keresleti háttér. Somogy (~+1,5%) – kínálat élénkül, medián feljebb; a minőségi kínálat gyorsan felszívódik. Zala (~+1,6%) – fokozatos, rendezett emelkedés. Csongrád-Csanád (~+1,4%) – a plafon alatti szegmensekben verseny élesedik. Veszprém (~+0,9%) – magas árszint mellett mérsékelt százalékos elmozdulás. Bács-Kiskun (~+0,7%) – feljebb állás majd gyors visszateszt a fél hónap végén; trend összességében pozitív.
4) Oldalazók és kivételek
Szabolcs-Szatmár-Bereg (~+0,5%) – enyhe plusz, vegyes mikrolokációs képpel. Nógrád (~+0,4%) – gyakorlatilag oldalaz; a kereslet szelektíven céloz. Tolna (~+0,1%) – technikai plusz, ténylegesen stagnáló közeg. Heves (~−0,35%) – enyhe visszalépés a mediánban, részben kínálati összetétel-hatás.
Megyei százalékos összefoglaló – medián négyzetméterár (2025.08.31 → 2025.09.14)
A rövid, két hetes ablak intenzitást jelez, nem előrejelzés. A számok a rendelkezésre álló heti medián-pontokból képzett közelítések.
- Bács-Kiskun:
Szept. 1–15. (medián): +0.70% (~20% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +0.72% (~4% évesített) - Baranya:
Szept. 1–15. (medián): +3.80% (~164% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +9.47% (~60% évesített) - Békés:
Szept. 1–15. (medián): +3.00% (~116% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +2.02% (~11% évesített) - Borsod-Abaúj-Zemplén:
Szept. 1–15. (medián): +4.50% (~214% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +7.94% (~49% évesített) - Csongrád-Csanád:
Szept. 1–15. (medián): +1.40% (~44% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +4.86% (~28% évesített) - Fejér:
Szept. 1–15. (medián): +2.20% (~76% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +2.94% (~16% évesített) - Győr-Moson-Sopron:
Szept. 1–15. (medián): +2.50% (~90% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +5.31% (~31% évesített) - Hajdú-Bihar:
Szept. 1–15. (medián): +1.90% (~63% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +5.07% (~29% évesített) - Heves:
Szept. 1–15. (medián): -0.35% (~-9% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +3.46% (~19% évesített) - Jász-Nagykun-Szolnok:
Szept. 1–15. (medián): +2.40% (~85% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +7.55% (~46% évesített) - Komárom-Esztergom:
Szept. 1–15. (medián): +3.20% (~127% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +4.93% (~29% évesített) - Nógrád:
Szept. 1–15. (medián): +0.40% (~11% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +1.35% (~7% évesített) - Pest:
Szept. 1–15. (medián): +2.30% (~81% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +5.04% (~29% évesített) - Somogy:
Szept. 1–15. (medián): +1.50% (~47% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +6.91% (~42% évesített) - Szabolcs-Szatmár-Bereg:
Szept. 1–15. (medián): +0.50% (~14% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +1.73% (~9% évesített) - Tolna:
Szept. 1–15. (medián): +0.10% (~3% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): -5.46% (~-25% évesített) - Vas:
Szept. 1–15. (medián): +3.80% (~164% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +7.87% (~48% évesített) - Veszprém:
Szept. 1–15. (medián): +0.90% (~26% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +3.45% (~19% évesített) - Zala:
Szept. 1–15. (medián): +1.60% (~51% évesített)
Júl. 6 → szept. 15. (medián): +3.56% (~20% évesített)
Mi húzza az árakat a plafon felett is?
- Várakozások és árhorgony: a nyári bejelentés feljebb tolta az eladói horgonyt; a rajt validálta, ezért ráemelés látszik sok megyében.
- Kereslet-átterelődés: a plafon nem szünteti meg a vásárlási szándékot; a kereslet olcsóbb mikrolokációkba és kisebb alapterületre mozdul, árversenyt generálva.
- Banki értékbecslés–önerő: amikor a becslés alálő a hirdetési árnak, a finanszírozás a becsült értékre ül át; ez több saját forrást kér, de a kínálati szűkösség miatt a fajlagos árak sok esetben így is feljebb tolódnak.
- Bérleti hozam és reálvagyon-narratíva: a lakás továbbra is infláció-hedge és hozameszköz; a javuló finanszírozás növeli a nettó vonzerőt.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Vevőknek
- Alku zsugorodik: a plafon alatti, jól árazott ingatlanoknál rövidül a piaci idő, az alkutér szűkül.
- Értékbecslés-kockázat kezelése: ajánlatadás előtt érdemes konzervatív finanszírozási forgatókönyvvel számolni (becslés–vételár rés).
- Keresési kör szélesítése: több megyei járásban hasonló életminőség érhető el a plafon alatti sávban – lokáció helyett funkció.
Eladóknak
- Árazási horgony magasabban: a rajt utáni piac megerősítette a medián-közeli beárazás versenyelőnyét; a túlárazás gyors lemorzsolódást okoz.
- Időzítés és prezentáció: a keresleti hullám mellett a minőségi prezentáció (fotó, alaprajz, korrekt állapotleírás) különösen megtérül.
- Értékesítési taktika: likvid megyékben működhet időzített megtekintés és átlátható ajánlattétel, ami fegyelmezett versenyt teremt.
Október lehet az igazi roham?
Az első két hét alapján már most erős keresleti sokk látszik vidéken is, de a tapasztalat az, hogy az igazi felfutás a második hónapban érkezik: az első körös igénylések ekkor válnak tömegesen szerződéssé, az eladói oldal pedig ehhez időzíti az új listázásokat és az áremelés-teszteket.
- Plafon alatti szegmensek: októberre újabb medián-emelkedés és alkuszűkülés valószínű; a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanok különösen gyorsan felszívódnak.
- Magas bázisú megyék: a drágább, likvidebb piacokon (Győr-Moson-Sopron, Veszprém) inkább kisebb százalékos, de kitartó feljebb lépés várható.
- Agló és ipari-öv: Pest, Fejér, Komárom-Esztergom továbbra is kap „kereslet-átterelődést” a plafon miatt, ami tartósan feszesíti a mediánt.
- Kockázatok: értékbecslési „alálövés”, kivitelezői csúszások (újépítés), és az év végi hitelbírálati kapacitás. Ezek inkább az időzítést befolyásolják, mintsem az irányt.
A program előtti bejelentés–jogszabály időszak árváltozásairól már írtunk; ez a mostani cikk annak a folytatása, immár a tényleges rajt utáni első két hét tapasztalataival. Itt találod az augusztusi megyei elemzést.
Rövid távú kilátások (3–6 hónap)
- Ártrend: országosan pozitív irány; a plafon alatti megyékben gyorsabb, a magas bázisúaknál lassabb felívelés valószínű.
- Kínálat: a hirdetési aktivitás magas maradhat, de a „jó” ingatlanok rövid ideig érhetők el – a felszívódás gyors.
- Finanszírozás: a becslés–vételár rését a vevők egyre gyakrabban előre beárazzák, mérsékelve a meghiúsulást, de erősítve az átterelődést.
- Újépítés vs. használt: a kivitelezési kockázatok miatt rövid távon a jó állapotú használt szegmens relatív nyertes.
Összegzés
Az Otthon Start első két hete vidéken nem hűtötte a nyári árhorgonyt, hanem megerősítette azt. A legtöbb megyében a medián emelkedett; a leggyorsabb felívelést Borsod-Abaúj-Zemplén, Baranya, Vas és Komárom-Esztergom mutatta. A plafon alatti sávokban továbbra is erős a kereslet-átterelődés, az alkutér szűkül, a minőségi ingatlanok gyorsan felszívódnak. Rövid távon a trend országosan pozitív, az ütem megyei szerkezetfüggő: elérhetőség és kínálati szűkösség együtt rajzolják a pályát.
Cikkeink az Otthon Start témában
- Budapesti lakásárak változása az Otthon Start indulásának első két hetében:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-budapest-elso-ket-het-2025-szeptember - Vidéki ingatlanárak változása az Otthon Start indulásának első két hetében:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-magyarorszag-elso-ket-het-megyei-2025-szeptember - Budapesti lakásárak változása az Otthon Start indulása előtt (augusztus vége):
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-budapesti-keruletek-elemzes-2025-augusztus - Vidéki ingatlanárak változása az Otthon Start indulása előtt (augusztus vége):
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-lakasarak-magyarorszag-2025-augusztus - Hogyan hatott az Otthon Start az árakra? Aggregált kitekintés:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-lakasarak-hatas-2025-augusztus - Hogyan hitelez a bank? Vételár vs. banki értékbecslés:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/veteli-banki-ertekbecsles-kulonbseg-otthon-start - Mennyire éri meg ingatlant vásárolni Otthon Starttal? Mi a matek?:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/megeri-3-szazalekos-otthon-start-hitel - Új lakások építési hullámai az 1960-as évektől napjainkig – miért kevés az új ingatlan?:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/lakasepites-kinalat-novelese-magyarorszag-1960-2024 - Nemzetközi, hasonló programok: tapasztalatok és kimenetek:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-nemzetkozi-peldak-elemzes - Jót tesz a gazdaságnak az Otthon Start? Költségek és mellékhatások:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/3-szazalekos-lakashitel-hatasai - Készüljünk-e egy újabb 2008-as válságra? Otthon Start–2008 párhuzam:
https://www.instantingatlanertek.hu/blog/otthon-start-2008-paruhzam