Magyarországon 2025-ben elindult a 3%-os kamattámogatott Otthon Start program, amelynek célja a fiatalok lakhatásának elősegítése. A konstrukció papíron kedvező: alacsony kamatkörnyezetet biztosít, ami a banki hitelekhez képest jelentős könnyebbséget jelenthet. A kérdés azonban nem az, hogy rövid távon népszerű lesz-e, hanem az, hogy valóban eléri-e a kitűzött célt, vagyis javítja-e a lakhatási lehetőségeket. Ehhez érdemes nemzetközi kitekintést tenni, és megnézni, hogy 2000 után más országokban milyen hasonló programokat indítottak, és azok milyen hatásokat váltottak ki.
Az Egyesült Királyságban a Help to Buy programot 2013-ban indították, amelynek célja az volt, hogy az első lakásukat vásárló fiatalok könnyebben jussanak ingatlanhoz. A konstrukció állami kezességvállalással és kedvezményes hitellehetőséggel működött, amely a 5%-os önerőt is elégnek tekintette. A program rövid távon jelentős keresleti bővülést eredményezett, a lakásárak azonban gyorsan reagáltak: 2013 és 2016 között Londonban például 30%-os áremelkedés volt tapasztalható.
A kínálati oldal csak késve reagált: az új lakásépítések száma emelkedett ugyan, de nem követte a kereslet ütemét. Az eredmény az lett, hogy a támogatás inkább az árakat hajtotta fel, mintsem a hozzáférhetőséget javította volna.
Spanyolországban a Vivienda Protegida (védett lakás) program célja az alacsony jövedelműek támogatása volt. A konstrukció lényege, hogy a lakások bizonyos hányadát szabályozott áron kínálták, valamint állami kedvezményes hitelek is elérhetők voltak. A 2000-es évek közepén, a spanyol ingatlanpiaci buborék idején, a program paradox módon inkább hozzájárult az árak elszabadulásához, mivel a támogatásokat a piac azonnal beárazta.
A kínálat ebben az esetben bővült, hiszen rengeteg új lakás épült, azonban a túlzott építési boom végül az ingatlanpiaci válság egyik fő okává vált 2008 után.
A francia Prêt à Taux Zéro (PTZ+, kamatmentes kölcsön) konstrukció 2005-ben indult, kifejezetten a fiatal családok támogatására. Az állam kamattámogatást nyújtott, így a hitelfelvevők egy részétől átvállalta a kamatterhet. A program rövid távon élénk keresletet váltott ki, főként a nagyvárosi agglomerációkban, ahol a lakásárak már eleve magasak voltak. Az árak ennek következtében tovább emelkedtek.
Kínálati oldalról Franciaországban lassan reagált az építési szektor, a szabályozási környezet miatt. Így a PTZ+ program sem tudta érdemben javítani a hozzáférhetőséget, hosszabb távon inkább a keresleti nyomás erősödött.
A német Baukindergeld program a gyermekes családok lakáshoz jutását támogatta. 2018 és 2020 között 12 000 eurós támogatást nyújtott gyermekenként, amelyet lakásvásárlásra lehetett fordítani. A cél az volt, hogy a fiatal családok könnyebben tudjanak ingatlant vásárolni. A program hatása kettős volt: a keresleti oldal rövid időn belül erősen élénkült, az árak pedig megemelkedtek, különösen a nagyvárosokban. A kínálat lassan követte, de a bővülés mértéke elmaradt a kereslettől.
Szingapúr esete különösen érdekes, hiszen itt a lakáspolitika kifejezetten a kínálati bővítésre épült. Az HDB állami lakásépítési program keretében az állam maga építette a lakásokat, amelyeket szabályozott áron kínált a lakosságnak. Ez nemcsak a keresletet, hanem a kínálatot is közvetlenül kezelte. Az eredmény: Szingapúrban a lakástulajdon aránya 90% körül van, és az állam képes volt stabilan biztosítani a kínálatot a növekvő kereslethez.
A modell lényege, hogy a kereslet-kínálat egyensúlyát nem csak hitelezési kedvezményekkel, hanem konkrét építési kapacitással biztosítják. Ez hosszú távon stabilabb lakáspiaci környezetet teremtett.
A lengyel lakáspolitikában a 2000 utáni időszakban két fontos, keresletélénkítő jellegű program emelhető ki.
Rodzina na Swoim (Család a saját lakásával, 2007–2012)
A program kamattámogatást biztosított az első lakást vásárló fiatal pároknak: a hitelkamat egy részét az állam nyolc éven keresztül átvállalta. Rövid időn belül drámai keresletélénkülést váltott ki: a felvett hitelek értéke 2007-ben mintegy 435 millió PLN volt, 2011-re azonban meghaladta a 10 milliárd PLN-t. A kínálat nem tudta azonnal lekövetni a keresletet, így az árak gyors emelkedése vált jellemzővé. A programot 2012 végén lezárták, de a költségvetési kifizetések egészen 2021-ig folytatódtak.
Mieszkanie dla Młodych (Lakás a fiatalok számára, 2014–2018)
Ez a konstrukció a 35 év alatti fiatalokra fókuszált, önerő- és kamattámogatással. A program rövid távon szintén élénk keresletet generált, amelynek hatására az árak ismét gyorsabban emelkedtek, mint a kínálat. 2018-as megszűnését követően a fiatalok lakáshoz jutása érzékelhetően nehezebbé vált.
Írországban 2022-ben indult a First Home Scheme, amely equity share konstrukcióként működik. Az állam és a bankok közösen szállnak be a lakás tulajdonjogába: a vevő akár a vételár 30%-át is támogatásként kapja, amelyet később kivásárolhat. A program célja az volt, hogy csökkentse a fiatalok terheit a magas árú piacon.
Az első tapasztalatok szerint a program rövid távon növelte a keresletet, ám Dublinban és a nagyobb városokban az árak azonnal emelkedtek. A hozzáférhetőség tehát látszólag javult, de valójában a fiatalok drágább lakásokhoz jutottak hozzá, mint a program nélkül. A kínálat bővülése eddig mérsékelt, így a hatás leginkább árnövekedés formájában jelentkezett.
Az USA-ban a 2008-as pénzügyi válság idején vezették be a First-Time Homebuyer Credit programot. Ez egyszeri, 8 000 dolláros adójóváírást jelentett az első lakásukat vásárlók számára. A cél az ingatlanpiac stabilizálása és a válság miatti keresletcsökkenés enyhítése volt.
A program rövid távon több százezer új vásárlót vonzott a piacra, és ideiglenesen megállította az árak esését. Ugyanakkor sok vásárlás csak „előrehozott kereslet” volt, vagyis a támogatás lejártával a piac ismét visszaesett. Ez rávilágít arra, hogy a keresleti oldali ösztönzők gyakran csak időszakos hatással bírnak.
Kanadában 2019-ben indult a First-Time Home Buyer Incentive, amely szintén equity share konstrukciót alkalmaz. Az állam 5–10%-os tulajdoni hányaddal száll be az ingatlanba, és így csökkenti a havi törlesztőrészletet. A vevő a későbbiekben köteles kivásárolni az állam részesedését.
A program célja a havi terhek mérséklése volt, de a piacon rendkívül rugalmatlan kínálat miatt – főleg Toronto és Vancouver környékén – az árak stabilizálódása helyett inkább további drágulás következett. Bár a törlesztőrészletek valóban kisebbek, a belépési árak nem csökkentek, így a hozzáférhetőség érdemben nem javult.
Ausztráliában 2000 óta fut a First Home Owner Grant, amely egyszeri, közvetlen állami támogatást nyújt az első lakást vásárlóknak. A támogatás összege régiónként és időszakonként eltérő, de minden esetben a belépési küszöb csökkentését célozta.
A kutatások szerint azonban a támogatások nagy része az eladói oldalon csapódott le: a lakásárak gyorsan követték a kereslet növekedését. A fiatal vásárlók rövid távon könnyebben jutottak ingatlanhoz, de a támogatás hosszú távon inkább hozzájárult az árak tartós emelkedéséhez.
A bemutatott tíz nemzetközi példa alapján több közös tanulság körvonalazódik:
A magyar Otthon Start program a nemzetközi tapasztalatok fényében várhatóan a következő hatásokat hozza:
| Ország / Program | Típus | Fő cél | Rövid távú hatás | Közép–hosszú távú hatás |
|---|---|---|---|---|
| UK – Help to Buy | Kereslet (olcsó hitel, kezesség) | Belépési korlát csökkentése | Keresleti boom, árnövekedés | Késleltetett kínálat, árbeépülés |
| Spanyolország – Vivienda Protegida | Kereslet + kvótázott kínálat | Elérhető lakásállomány növelése | Nagy építési hullám | Túltermelés, válság utáni korrekció |
| Franciaország – PTZ+ | Kereslet (kamatmentes rész) | Fiatal családok segítése | Élénkülés, árnyomás | Lassú kínálati reakció, korlátozott hozzáférés |
| Németország – Baukindergeld | Kereslet (gyermekhez kötött támogatás) | Családok támogatása | Élénkülés, árak emelkedése | Kifutás után visszaesés (előrehozott kereslet) |
| Szingapúr – HDB | Kínálatvezérelt (állami építés) | Stabil hozzáférés biztosítása | Széleskörű lakástulajdon | Magas tulajdonosi arány, mérsékelt árpálya |
| Lengyelország – RnS, MdM | Kereslet (kamat/önerő támogatás) | Első vásárlók segítése | Kereslet- és árrobbanás | Kifutás után visszaesés |
| Írország – First Home Scheme | Kereslet (equity-share) | Fiatalok belépési terheinek csökkentése | Kereslet nő, árak emelkednek | Hozzáférés látszólag javul, drágább belépés |
| USA – FTHB Credit | Kereslet (adójóváírás) | Piac stabilizálása a válság után | Élénkülés, árzuhanás fékeződése | Előrehozott kereslet, kifutás utáni visszaesés |
| Kanada – FTHBI | Kereslet (shared equity) | Havi törlesztő csökkentése | Kereslet nő, havi teher csökken | Belépési ár nem csökken, kínálat rugalmatlan |
| Ausztrália – FHOG | Kereslet (egyszeri támogatás) | Első vásárlók ösztönzése | Kereslet élénkül, árnövekedés | Támogatás beépül az árakba |
Összefoglalva: a legtöbb nemzetközi példa azt mutatja, hogy a tisztán keresleti ösztönző programok rövid távon ugyan népszerűek és látványos piaci élénkülést hoznak, de hatásuk gyakran az árakba épül be. Hosszabb távon a támogatások kifutása után visszaesés következhet, vagy a fiatalok relatív lakhatási helyzete nem javul érdemben. Az egyetlen tartósan sikeres modell Szingapúr HDB-programja, ahol az állam a kínálati oldalt is aktívan menedzseli. Magyarország számára ez azt jelenti, hogy a 3%-os Otthon Start program csak akkor érhet el valódi, fenntartható eredményt, ha a keresleti élénkítés mellé kínálatbővítő intézkedések is társulnak.