Otthon Start vidéki ingatlanárak – 2025. november: minden megye pluszban, de nagyon nem egyformán
2025 novemberében a vidéki lakáspiac tovább reagált az Otthon Start programra:
minden megyében emelkedtek a kínálati négyzetméterárak, de az emelkedés üteme nagyon eltérő.
Van, ahol csak néhány százalékos, stabil lassú drágulást látunk, máshol két számjegyű ugrás rajzolódik ki az április végi szinthez képest.
Röviden a novemberi képről:
a vidéki megyék többsége már 15–25% közötti négyzetméterár-emelkedést mutat az Otthon Start indulása óta,
a november végi hetekben pedig a drágulás üteme tovább lassult – de nem állt meg.
Hogyan értelmezzük a számokat? – módszertan két mondatban
Az elemzésben minden megyénél a heti átlagos négyzetméterárat és a
medián négyzetméterárat hasonlítjuk az Otthon Start indulását jelző
2025. április végi szintekhez, majd ezt vetjük össze a
november 30-i héttel. A kínálatnál csak arányos változásokat mutatunk (százalékos növekedés vagy csökkenés).
Megyék többsége
+15–20%
Átlagos négyzetméterár-emelkedés április vége és november vége között.
Leggyorsabb piacok
+20% felett
Pl. Győr-Moson-Sopron, Veszprém, Pest – erős kereslet, szűk kínálat.
Lassabb megyei pályák
+8–12%
Ahol továbbra is inkább „óvatos felívelés” látszik, nem piaci rakéta.
A százalékos emelkedéseket a 2025. április 26-i héthez viszonyítva számoltuk,
a novemberi képet a 2025. november 30-i heti értékek alapján mutatjuk be.
Gyorsan élénkülő, határmenti piac
Győr-Moson-Sopron vármegye
Átlagár-változás: nagyjából +13% körüli emelkedés 2025 április vége és november vége között.
Medián ár: hasonlóan +13% körüli növekedés – a középérték is szépen feljebb kúszott, nem csak a drágább szegmens húzza az átlagot.
Kínálat: a hirdetések száma kb. 90–95% körülire esett vissza a tavaszi csúcshoz képest,
vagyis enyhén szűkült, miközben az árak emelkedtek.
+ két számjegyű dráguláskínálat enyhe csökkenés
Balaton-közeli, prémium irány
Veszprém vármegye
Átlagár-változás: az április végi értékhez képest a november végi átlagos négyzetméterár
kb. +8%-kal magasabb.
Medián ár: a középérték novemberre kb. +13% körüli emelkedést mutat.
Ez arra utal, hogy a kereslet nemcsak a legdrágább szegmensben jelenik meg,
hanem a „közepes” lakások is feljebb árazódtak.
Kínálat: a hirdetések száma nagyjából a tavaszi szint kb. 110%-án áll –
több hirdetés, magasabb árak.
Balaton-hatásmedián is erősen nő
Budapest-gyűrű, megállíthatatlan drágulás
Pest vármegye
Átlagár-változás: a tavaszi induló héthez képest november végére a négyzetméterár
kb. +10%-kal magasabb.
Medián ár: a medián is hasonló, kb. +12% körüli növekedést mutat,
stabil feljebb árazódással a teljes piacon.
Kínálat: a hirdetésállomány enyhén bővült, nagyjából 110% körüli szinten áll
az április végi értékhez képest – több hirdetés, de a kereslet így is „felszívja” a piacot.
Budapest-elszívó hatásstabilan emelkedő medián
Egyetemi és határmenti kereslet
Baranya vármegye
Átlagár-változás: az Otthon Start indulása óta kb. +16–17% körüli növekedés
látszik a megyei átlagos négyzetméterárban.
Medián ár: a medián november végére hasonló mértékben, nagyjából +17%-kal ment feljebb,
vagyis az elmozdulás szélesebb piaci réteget érint.
Kínálat: a hirdetések száma novemberben kb. 120–125%-a a tavaszi szintnek –
több eladó lakás, magasabb árak.
+16–17% árnövekedésfelfutó kínálat
10–15% közötti drágulás: Bács-Kiskun, Fejér, Hajdú-Bihar, Zala
A következő csoportot azok a megyék adják, ahol a négyzetméterárak nem robbantak,
de novemberre így is 10–15% közötti pluszban vannak.
Ide tartozik többek között Bács-Kiskun, Fejér, Hajdú-Bihar és Zala –
ezek a térségek stabil keresletet mutatnak, de nem mindenhol társul mellé kínálatcsökkenés.
Autópálya-kapcsolat, ipari zóna
Bács-Kiskun vármegye
Átlagár-változás: április végéhez képest november végére kb. +21% körüli
emelkedés a négyzetméterárban.
Medián ár: a medián ennél valamivel kisebb, kb. +15% körüli növekedést mutat,
ami arra utal, hogy a drágább szegmens valamelyest jobban húzza az átlagot.
Kínálat: a hirdetések száma novemberre nagyjából a tavaszi szint kb. 115–120%-án
stabilizálódott – több eladó lakás, magasabb ár.
+21% átlagármedián +15%
Fejér – ipar, agglomeráció, Balaton-közelség
Fejér vármegye
Átlagár-változás: áprilishoz képest novemberben kb. +13–14%
emelkedés a megyei átlagos négyzetméterárban.
Medián ár: a medián ennél kicsit erősebb, kb. +16% körüli emelkedést mutat,
vagyis a „közepes árú” lakások is drágultak.
Kínálat: a hirdetések száma a tavaszi állományhoz képest nagyjából 110–115% –
vagyis több a hirdetés, de az árak így is feljebb kúsznak.
+13–16% árnövekedéskínálatbővülés
Debrecen és környéke
Hajdú-Bihar vármegye
Átlagár-változás: a 2025. április végi héthez képest novemberre kb. +13–14% pluszban áll az átlag.
Medián ár: a medián valamivel erősebben, kb. +23–24%-kal nőtt –
a középmezőnyben érezhető a drágulás.
Kínálat: a hirdetések száma novemberben nagyjából a tavaszi szint kb. 115–120%-a,
ami fokozódó tulajdonosi aktivitást jelez.
medián +23–24%élénk kínálat
Nyugat-dunántúli fürdővárosok
Zala vármegye
Átlagár-változás: áprilishoz képest novemberre kb. +9–10%
emelkedés látszik az átlagos négyzetméterárban.
Medián ár: a medián ennél kicsit erősebb, kb. +11–12%-os pluszt mutat –
vagyis nem csak a legdrágább ingatlanok húzzák az átlagot.
Kínálat: a hirdetések száma novemberben a tavaszi indulószint kb. 110–115%-a,
vagyis picit bővülő kínálat mellett is folytatódik a drágulás.
+9–12% árnövekedésfürdő- és üdülőpiac
Lassabb felívelés: Békés, Heves, Jász-Nagykun-Szolnok, Nógrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Somogy, Tolna, Vas
Vannak megyék, ahol november végére „csak” 8–12% közötti drágulás gyűlt össze az Otthon Start indulása óta.
Ez továbbra is érdemi áremelkedés, de a tempó jóval óvatosabb, mint a kiemelten keresett térségekben.
Ide tartozik például Békés, Heves, Jász-Nagykun-Szolnok, Nógrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Somogy, Tolna és Vas.
Ezekben a megyékben általános minta, hogy az átlag és a medián együtt mozog,
vagyis nincsen extrém szétcsúszás a „csúcs” és a „közép” között. A kínálat többnyire
10–20%-kal nagyobb, mint tavasszal, vagyis sok tulajdonos most próbálja „időzíteni” az eladást.
Megyei bontású ábrák – hol hogyan alakult a novemberi drágulás?
Az alábbi ábrákon vármegyénként külön-külön látható, hogyan alakult a négyzetméterárak változása
az Otthon Start indulása (2025. április vége) óta, egészen 2025. november végéig.
Bács-Kiskun vármegye – az átlagos négyzetméterár emelkedése az Otthon Start indulása óta, heti bontásban.
Baranya vármegye – dinamikus, két számjegyű négyzetméterár-emelkedés az őszi hónapokra.
Békés vármegye – lassabb, de egyértelműen pozitív, 8–12% közötti drágulási pálya.
Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye – fokozatos árnövekedés, stabilan emelkedő mediánnal.
Csongrád-Csanád vármegye – erős kereslet, magas, országos átlag feletti négyzetméterárak.
Fejér vármegye – ipari és agglomerációs hatás, 10–15% közötti drágulással.
Győr-Moson-Sopron vármegye – az egyik legforróbb piac, két számjegyű emelkedéssel.
Hajdú-Bihar vármegye – Debrecen-vezérelt növekedés, mediánban is látványos drágulással.
Heves vármegye – fokozatos emelkedés, mérsékelt, de stabil árnövekedéssel.
Jász-Nagykun-Szolnok vármegye – óvatos felívelés, 10% körüli plusz az induláshoz képest.
Komárom-Esztergom vármegye – erős autópálya- és ipari zóna-hatás, emelkedő pályán lévő árakkal.
Nógrád vármegye – alacsonyabb szintről induló, de egyértelműen pluszos ármozgás.
Pest vármegye – Budapest-gyűrű, tartósan magas szintű négyzetméterárakkal és további emelkedéssel.
Somogy vármegye – Balaton és üdülőövezet, szezonhatásokkal együtt is emelkedő trenddel.
Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye – fokozatos drágulás, a keleti határ mentén is egyre magasabb árakkal.
Tolna vármegye – mérsékelt, 8–10% közötti négyzetméterár-emelkedés, kiegyensúlyozott piaccal.
Vas vármegye – nyugat-dunántúli, határmenti piac, 10% feletti drágulással.
Veszprém vármegye – Balaton-közeli prémium piac, az egyik legnagyobb árnövekedéssel.
Zala vármegye – fürdővárosokra épülő, stabilan emelkedő négyzetméterárakkal.
Mit üzen a novemberi kép egy eladónak vagy vevőnek?
Az Otthon Start első teljes őszi hónapjai után jól látszik, hogy a program
tartósan magasabb árakhoz vezetett szinte minden vidéki megyében.
A kérdés már nem az, hogy drágultak-e a lakások, hanem az, hogy hol mennyivel.
Eladóként érdemes tisztában lenni azzal, hogy a saját megyéje melyik sávba tartozik:
egy +20% feletti drágulást mutató térségben más árazási stratégia indokolt, mint egy
8–10% közötti pluszt mutató megyében. Vevőként pedig érdemes látni,
hogy az Otthon Start nem egy rövid „árhullámot”, hanem hosszabb távú szerkezetváltást indított el.
Az Instant Ingatlan Értéknél a saját, nagyméretű adatbázisunkra és friss,
megyei szintű idősoros elemzésekre építve adjuk meg az adott lakás
reális, eladásonként is értelmezhető piaci árát.
Ha Ön is szeretné látni, hogy az Otthon Start mit jelent konkrétan az Ön ingatlanjára,
kérjen online értékbecslést néhány perc alatt.
Mit mutatnak a mennyiségi adatok? – Jelentősen lassult a piac
Fontos összefüggés:
bár a vidéki megyék többségében novemberre tovább emelkedtek a négyzetméterárak,
a mennyiségi adatok azt jelzik, hogy a piac valójában jelentősen belassult.
Nem a kereslet hajtja felfelé az árakat – hanem az, hogy a kínálat szerkezete teljesen átalakult.
A friss adatokból egyértelműen látszik, hogy a „jó árú”, reálisan beárazott lakások
nagyon gyorsan eltűnnek a kínálatból. Ezek azok a hirdetések, amelyek
2–4 hét alatt gazdára találnak, vagy legalábbis lekerülnek a piacról.
Ezzel szemben a teljes kínálati állomány jelentős részét már olyan lakások adják,
amelyek hosszan beragadnak: vagy a tulajdonos túl magas árat kér,
vagy rosszabb állapotú a lakás, vagy nem versenyképes a paraméterei miatt
(elhelyezkedés, emelet, közlekedés, panelprogram hiánya stb.).
Ez azt eredményezi, hogy hiába tűnnek magasnak a négyzetméterárak megyei szinten,
valójában a piaci körkép inkább azt mutatja, hogy:
a jól árazott ingatlanok gyorsan elfogynak,
a beragadt lakások viszont egyre nagyobb arányt képviselnek,
és emiatt a meghirdetett állomány átlagosan drágábbnak tűnik, mint amilyen valójában.
Másképp fogalmazva: a 2025 novemberi árak nem feltétlenül a piaci túlfűtöttségből erednek,
hanem abból, hogy a kínálat „széthúzottá” vált — az alsó ársáv kiürül,
a felső ársáv pedig dominánssá válik. Ez a jelenség a legtöbb vidéki megyében már nagyon tisztán kirajzolódik.
Következtetés:
ha valaki most szeretne eladni, a jó árazás kritikus.
A rosszul árazott lakások beragadnak, a jó árúak viszont gyorsan elfogynak — ezért torzulnak a megyei átlagok.
