2025 novemberében a vidéki lakáspiac tovább reagált az Otthon Start programra: minden megyében emelkedtek a kínálati négyzetméterárak, de az emelkedés üteme nagyon eltérő. Van, ahol csak néhány százalékos, stabil lassú drágulást látunk, máshol két számjegyű ugrás rajzolódik ki az április végi szinthez képest.
a vidéki megyék többsége már 15–25% közötti négyzetméterár-emelkedést mutat az Otthon Start indulása óta, a november végi hetekben pedig a drágulás üteme tovább lassult – de nem állt meg.
Hogyan értelmezzük a számokat? – módszertan két mondatban
Az elemzésben minden megyénél a heti átlagos négyzetméterárat és a medián négyzetméterárat hasonlítjuk az Otthon Start indulását jelző 2025. április végi szintekhez, majd ezt vetjük össze a november 30-i héttel. A kínálatnál csak arányos változásokat mutatunk (százalékos növekedés vagy csökkenés).
A százalékos emelkedéseket a 2025. április 26-i héthez viszonyítva számoltuk, a novemberi képet a 2025. november 30-i heti értékek alapján mutatjuk be.
Győr-Moson-Sopron vármegye
Átlagár-változás: nagyjából +13% körüli emelkedés 2025 április vége és november vége között.
Medián ár: hasonlóan +13% körüli növekedés – a középérték is szépen feljebb kúszott, nem csak a drágább szegmens húzza az átlagot.
Kínálat: a hirdetések száma kb. 90–95% körülire esett vissza a tavaszi csúcshoz képest, vagyis enyhén szűkült, miközben az árak emelkedtek.
Veszprém vármegye
Átlagár-változás: az április végi értékhez képest a november végi átlagos négyzetméterár kb. +8%-kal magasabb.
Medián ár: a középérték novemberre kb. +13% körüli emelkedést mutat. Ez arra utal, hogy a kereslet nemcsak a legdrágább szegmensben jelenik meg, hanem a „közepes” lakások is feljebb árazódtak.
Kínálat: a hirdetések száma nagyjából a tavaszi szint kb. 110%-án áll – több hirdetés, magasabb árak.
Pest vármegye
Átlagár-változás: a tavaszi induló héthez képest november végére a négyzetméterár kb. +10%-kal magasabb.
Medián ár: a medián is hasonló, kb. +12% körüli növekedést mutat, stabil feljebb árazódással a teljes piacon.
Kínálat: a hirdetésállomány enyhén bővült, nagyjából 110% körüli szinten áll az április végi értékhez képest – több hirdetés, de a kereslet így is „felszívja” a piacot.
Baranya vármegye
Átlagár-változás: az Otthon Start indulása óta kb. +16–17% körüli növekedés látszik a megyei átlagos négyzetméterárban.
Medián ár: a medián november végére hasonló mértékben, nagyjából +17%-kal ment feljebb, vagyis az elmozdulás szélesebb piaci réteget érint.
Kínálat: a hirdetések száma novemberben kb. 120–125%-a a tavaszi szintnek – több eladó lakás, magasabb árak.
10–15% közötti drágulás: Bács-Kiskun, Fejér, Hajdú-Bihar, Zala
A következő csoportot azok a megyék adják, ahol a négyzetméterárak nem robbantak, de novemberre így is 10–15% közötti pluszban vannak. Ide tartozik többek között Bács-Kiskun, Fejér, Hajdú-Bihar és Zala – ezek a térségek stabil keresletet mutatnak, de nem mindenhol társul mellé kínálatcsökkenés.
Bács-Kiskun vármegye
Átlagár-változás: április végéhez képest november végére kb. +21% körüli emelkedés a négyzetméterárban.
Medián ár: a medián ennél valamivel kisebb, kb. +15% körüli növekedést mutat, ami arra utal, hogy a drágább szegmens valamelyest jobban húzza az átlagot.
Kínálat: a hirdetések száma novemberre nagyjából a tavaszi szint kb. 115–120%-án stabilizálódott – több eladó lakás, magasabb ár.
Fejér vármegye
Átlagár-változás: áprilishoz képest novemberben kb. +13–14% emelkedés a megyei átlagos négyzetméterárban.
Medián ár: a medián ennél kicsit erősebb, kb. +16% körüli emelkedést mutat, vagyis a „közepes árú” lakások is drágultak.
Kínálat: a hirdetések száma a tavaszi állományhoz képest nagyjából 110–115% – vagyis több a hirdetés, de az árak így is feljebb kúsznak.
Hajdú-Bihar vármegye
Átlagár-változás: a 2025. április végi héthez képest novemberre kb. +13–14% pluszban áll az átlag.
Medián ár: a medián valamivel erősebben, kb. +23–24%-kal nőtt – a középmezőnyben érezhető a drágulás.
Kínálat: a hirdetések száma novemberben nagyjából a tavaszi szint kb. 115–120%-a, ami fokozódó tulajdonosi aktivitást jelez.
Zala vármegye
Átlagár-változás: áprilishoz képest novemberre kb. +9–10% emelkedés látszik az átlagos négyzetméterárban.
Medián ár: a medián ennél kicsit erősebb, kb. +11–12%-os pluszt mutat – vagyis nem csak a legdrágább ingatlanok húzzák az átlagot.
Kínálat: a hirdetések száma novemberben a tavaszi indulószint kb. 110–115%-a, vagyis picit bővülő kínálat mellett is folytatódik a drágulás.
Lassabb felívelés: Békés, Heves, Jász-Nagykun-Szolnok, Nógrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Somogy, Tolna, Vas
Vannak megyék, ahol november végére „csak” 8–12% közötti drágulás gyűlt össze az Otthon Start indulása óta. Ez továbbra is érdemi áremelkedés, de a tempó jóval óvatosabb, mint a kiemelten keresett térségekben. Ide tartozik például Békés, Heves, Jász-Nagykun-Szolnok, Nógrád, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Somogy, Tolna és Vas.
Ezekben a megyékben általános minta, hogy az átlag és a medián együtt mozog, vagyis nincsen extrém szétcsúszás a „csúcs” és a „közép” között. A kínálat többnyire 10–20%-kal nagyobb, mint tavasszal, vagyis sok tulajdonos most próbálja „időzíteni” az eladást.
Megyei bontású ábrák – hol hogyan alakult a novemberi drágulás?
Az alábbi ábrákon vármegyénként külön-külön látható, hogyan alakult a négyzetméterárak változása az Otthon Start indulása (2025. április vége) óta, egészen 2025. november végéig.
Mit üzen a novemberi kép egy eladónak vagy vevőnek?
Az Otthon Start első teljes őszi hónapjai után jól látszik, hogy a program tartósan magasabb árakhoz vezetett szinte minden vidéki megyében. A kérdés már nem az, hogy drágultak-e a lakások, hanem az, hogy hol mennyivel.
Eladóként érdemes tisztában lenni azzal, hogy a saját megyéje melyik sávba tartozik: egy +20% feletti drágulást mutató térségben más árazási stratégia indokolt, mint egy 8–10% közötti pluszt mutató megyében. Vevőként pedig érdemes látni, hogy az Otthon Start nem egy rövid „árhullámot”, hanem hosszabb távú szerkezetváltást indított el.
Az Instant Ingatlan Értéknél a saját, nagyméretű adatbázisunkra és friss, megyei szintű idősoros elemzésekre építve adjuk meg az adott lakás reális, eladásonként is értelmezhető piaci árát. Ha Ön is szeretné látni, hogy az Otthon Start mit jelent konkrétan az Ön ingatlanjára, kérjen online értékbecslést néhány perc alatt.
Mit mutatnak a mennyiségi adatok? – Jelentősen lassult a piac
A friss adatokból egyértelműen látszik, hogy a „jó árú”, reálisan beárazott lakások nagyon gyorsan eltűnnek a kínálatból. Ezek azok a hirdetések, amelyek 2–4 hét alatt gazdára találnak, vagy legalábbis lekerülnek a piacról.
Ezzel szemben a teljes kínálati állomány jelentős részét már olyan lakások adják, amelyek hosszan beragadnak: vagy a tulajdonos túl magas árat kér, vagy rosszabb állapotú a lakás, vagy nem versenyképes a paraméterei miatt (elhelyezkedés, emelet, közlekedés, panelprogram hiánya stb.).
Ez azt eredményezi, hogy hiába tűnnek magasnak a négyzetméterárak megyei szinten, valójában a piaci körkép inkább azt mutatja, hogy:
- a jól árazott ingatlanok gyorsan elfogynak,
- a beragadt lakások viszont egyre nagyobb arányt képviselnek,
- és emiatt a meghirdetett állomány átlagosan drágábbnak tűnik, mint amilyen valójában.
Másképp fogalmazva: a 2025 novemberi árak nem feltétlenül a piaci túlfűtöttségből erednek, hanem abból, hogy a kínálat „széthúzottá” vált — az alsó ársáv kiürül, a felső ársáv pedig dominánssá válik. Ez a jelenség a legtöbb vidéki megyében már nagyon tisztán kirajzolódik.