A budapesti lakáspiacon nem minden eladó egyformán rugalmas. Vannak kerületek, ahol a meghirdetett ár hónapokig változatlanul áll, és az eladók kitartanak az elképzeléseik mellett akkor is, ha a lakás nem kel el. Máshol viszont gyorsan jön a korrekció: néhány hét után csökken az ár, majd újra és újra, amíg a hirdetés le nem kerül. A 2026-os második negyedév (Q2) magánhirdetéseit elemezve most először tudjuk kerületről kerületre, számszerűen megmutatni, hol „ragadós" az ár Budapesten — és hol adják be gyorsabban a derekukat az eladók.
Az alábbi elemzés a 2026. április 1. és június 30. között aktív budapesti magánhirdetéseket veszi górcső alá. Kizárólag magánszemélyek által feladott hirdetéseket vizsgáltunk, és minden olyan hirdetést figyelembe vettünk, amely a negyedév során bármikor élő volt — akár még most is fut, akár időközben lekerült a piacról. A vizsgálat középpontjában az általunk kidolgozott Piaci Fennmaradási Index áll, amely azt méri, mekkora arányban maradtak a hirdetések változatlan áron a negyedév során.
Mit mér a Piaci Fennmaradási Index?
A Piaci Fennmaradási Index egyetlen, jól értelmezhető számban fogja meg az eladói árazási magatartás lényegét: azoknak a hirdetéseknek az arányát, amelyek a teljes megfigyelt időszak alatt egyszer sem változtattak az áron. Ha egy kerületben ez az arány magas, az azt jelenti, hogy az eladók többsége nem korrigál — kitart az eredeti ára mellett akkor is, ha a lakás nem talál vevőre. Ha alacsony, akkor a piac dinamikusabb: az eladók reagálnak a keresletre, és menet közben igazítanak az áron.
Fontos hangsúlyozni, hogy a magas fennmaradási index önmagában nem jelent „drágább" vagy „olcsóbb" piacot. Sokkal inkább az árazási merevséget méri: azt, hogy egy adott környéken az eladók mennyire hajlandók engedni. Egy magas index mögött állhat erős eladói alkupozíció, kevés kínálat, vagy egyszerűen az a lélektani mechanizmus, amikor a tulajdonos nem hajlandó lejjebb menni annál az árnál, amit a fejében a lakásához társított.
Az elemzés több mutatót is számszerűsít kerületenként: a fennmaradási indexet (változatlan áron maradt hirdetések aránya), az árat csökkentő és az árat emelő hirdetések arányát, a hirdetések élettartamát, valamint azt, hogy ahol egyáltalán csökkentettek, ott jellemzően mekkora engedményt adtak. Ezek együtt rajzolják ki a budapesti árazási térkép valódi domborzatát.
Hol nem engednek az eladók? — A fennmaradási rangsor
A rangsor élén a XXII. kerület áll: itt a hirdetések 71%-a a teljes negyedév alatt egyetlen forinttal sem változott. Ez kiugróan magas érték — a második helyezetthez képest is öt százalékpont az előny. A XXII. kerületi eladók bizonyultak a legkitartóbbnak Budapesten: tízből hét hirdetés áll változatlan áron.
A képzeletbeli dobogó második fokán három kerület osztozik, egyenként 66 százalékos fennmaradási indexszel: az V. (Belváros-Lipótváros), a XVI. és az I. kerület (Vár). Ezekben a kerületekben minden harmadik hirdetés sem mozdul az áron — a mezőny kétharmada tartja magát. Az V. kerület esetében ez különösen beszédes: a belvárosi, prémium ingatlanok tulajdonosai jellemzően nem szorulnak gyors értékesítésre, és ez az árazásban is tükröződik.
A felső mezőnyben találjuk még a XVIII., a XIX. és a XV. kerületet (egyaránt 63%), valamint a VI., a XXIII., a XVII., a VII. és a II. kerületet (60–62% között). Ezek a kerületek alkotják a „ragadós árú" Budapest gerincét — ábránkon piros színnel jelöltük őket, mert a fennmaradási indexük a budapesti medián felett van.
A rangsor másik végén — a szürke mezőnyben — azok a kerületek állnak, ahol a piac dinamikusabban mozog. A legalacsonyabb fennmaradási index a IV., a III. és a XII. kerületben mérhető (mindhárom 55%). Itt a hirdetések közel fele átárazáson esik át a negyedév során — vagyis az eladók lényegesen hajlamosabbak korrigálni. Szintén a mozgékonyabb piacok közé tartozik a XIII., a XIV., a XXI., a XI., a VIII., a IX., a X. és a XX. kerület, ahol az index 57–59% között alakul.
A kép egyértelmű: a XXII. és a belvárosi/budai luxuskerületek eladói ragaszkodnak az áraikhoz, míg a IV., III. és XII. kerületekben lényegesen gyorsabb az árkorrekció. Ez a kontraszt a teljes elemzés kiindulópontja.
A kitartás két arca: gyakoriság és mérték
A fennmaradási index önmagában csak a történet felét meséli el. Egy dolog, hogy milyen gyakran nyúlnak hozzá az eladók az árhoz — és egészen más, hogy amikor mégis engednek, akkor mennyit engednek. Ez a két dimenzió együtt adja ki az eladói kitartás valódi anatómiáját, amit a fenti szórásdiagram tár fel.
A vízszintes tengelyen jobbra haladva egyre makacsabbak a kerületek (egyre magasabb a fennmaradási index), a függőleges tengelyen felfelé haladva pedig egyre kisebb az árengedmény mértéke. Eszerint a diagram jobb felső sarka a „duplán kitartó" kerületeket jelöli: ahol ritkán engednek, és amikor mégis, akkor is keveset.
A legérdekesebb pozíciót a XXII. kerület foglalja el: messze jobbra, a mezőnytől elkülönülve, ugyanakkor viszonylag mérsékelt engedménnyel (–4,2%). Ez a kerület tehát nem csupán ritkán árazza át a hirdetéseket, de amikor mégis, akkor is óvatosan. Ez a legtisztább „ragadós árú" profil Budapesten.
Ezzel szemben a bal alsó régió a leginkább alkuképes piacokat mutatja. A IV. kerület a bal felső sarokban helyezkedik el: itt gyakori az átárazás, de az engedmények mérsékeltek (–3,8%, a legkisebb átlagos csökkentés az egész városban). Ez egy sajátos profil: sokat mozog az ár, de apró lépésekben.
Külön figyelmet érdemel a XXIII. kerület, amely a diagram alján, magányosan ül. A fennmaradási indexe átlagos (62%), de amikor ott csökkentenek, az kiugróan nagy engedmény: a medián árcsökkentés –8,5%, közel kétszerese a budapesti mediánnak. A XXIII. kerület tehát egy „mindent vagy semmit" piac: az eladók sokáig kitartanak, de amikor engednek, akkor komolyan.
Az V. és a VI. kerület is a diagram alsó régiójában található jelentős engedményekkel (–6,9% és –6,5%), miközben a fennmaradási indexük magas. Ezek a prémium belvárosi kerületek tehát kettős természetűek: a hirdetések nagy része meg sem mozdul, de a kisebbség, amelyik korrigál, nagyot lép.
Emelés vagy csökkentés? — A piaci hangulat iránytűje
Az árváltoztatásoknak két iránya van, és az arányuk sokat elárul egy adott kerület piaci hangulatáról. A fenti ábra kerületenként állítja szembe a csökkentő (piros) és az emelő (kék) hirdetések arányát. Az összkép egyértelmű: Budapest-szerte az árcsökkentés messze gyakoribb, mint az emelés — a csökkentő hirdetések aránya jellemzően 24–41% között mozog, míg az emelőké mindössze 2–7% között.
A legmagasabb csökkentési arány a III. kerületben (41%), majd a IV. és a XII. kerületben (egyaránt 41% körül) mérhető — nem véletlenül épp ezek a legalacsonyabb fennmaradási indexű kerületek. Itt a hirdetések bő harmada árcsökkentésen esik át a negyedév során. A legkevesebbet a XXII. kerületben csökkentenek (24%), ami tökéletesen összecseng a kerület vezető fennmaradási indexével: ahol kevesen árazzák át a hirdetéseket, ott értelemszerűen kevesen is csökkentenek.
Az áremelés jóval ritkább jelenség, de nem elhanyagolható, és önmagában is árulkodó. A legmagasabb emelési arány a XVII. kerületben (6,7%), a XIII. kerületben (6,5%), a XX. (6,2%) és a XXI. kerületben (6,1%) figyelhető meg. Ahol az eladók árat emelnek, ott jellemzően erősödő keresletet vagy növekvő eladói bizalmat feltételezhetünk — ezek a külső, illetve fejlődő kerületek ebből a szempontból dinamikusabb képet mutatnak. A legkevésbé emelnek árat az I. kerületben (2,5%), ahol a magas árszint eleve kevés mozgásteret hagy felfelé.
A piac egészét tekintve az árcsökkentés dominál, ami az eladói oldal fokozatos alkalmazkodását jelzi — de a kerületek közötti különbségek jól elkülöníthető viselkedési mintázatokat rajzolnak ki.
Ahol engednek, mennyit engednek? — Az engedmények mértéke
Ez a mutató talán a leginkább idézhető az egész elemzésből, mert egy kézzelfogható kérdésre válaszol: ha egy eladó úgy dönt, hogy csökkent, akkor jellemzően mennyit enged? A fenti rangsor a medián árcsökkentés mértékét mutatja azokban a hirdetésekben, ahol egyáltalán volt csökkentés. A budapesti medián –4,8% körül alakul, de a szórás jelentős.
A rangsor legszembetűnőbb szereplője kétségtelenül a XXIII. kerület: itt a medián árcsökkentés –8,5%, ami messze a legnagyobb az egész városban. Ha egy XXIII. kerületi eladó engedni kényszerül, az jellemzően nem apró korrekció, hanem érdemi, közel egytizedes engedmény. Ez az érték annyira kilóg a mezőnyből, hogy önmagában is figyelmet érdemel: a kerület árazási dinamikája alapvetően eltér a budapesti átlagtól.
A XXIII. kerület után az V. (–6,9%), a VI. (–6,5%) és a XII. kerület (–6,5%) következik a legnagyobb engedményekkel. Feltűnő, hogy ezek részben épp a magas fennmaradási indexű, prémium kerületek — ami megerősíti a korábbi megfigyelést: ezekben a kerületekben ritkán mozdul az ár, de amikor igen, akkor nagyot.
A rangsor másik végén, a legkisebb engedményeket adó kerületek között találjuk a IV. kerületet (–3,8%), valamint a XV. és a XXII. kerületet (egyaránt –4,2%), illetve a X. kerületet (–4,4%). Ezekben a kerületekben az árcsökkentés inkább finomhangolás, mintsem drámai korrekció — az eladók apró lépésekben tapogatják ki a piac által elfogadott árszintet.
A hirdetések élettartama — mennyi ideig futnak?
A fennmaradási index és az árazási magatartás mellett érdemes megvizsgálni azt is, hogy a hirdetések mennyi ideig maradnak a piacon. A negyedév során a budapesti hirdetések medián élettartama 39 és 55 nap között alakult kerületenként — a mediánokat a negyedév végéig, illetve a lekerülés időpontjáig számítottuk.
A leghosszabb medián élettartam a XXI. kerületben (55 nap), a XXIII. kerületben (54 nap), valamint a VIII. és a XII. kerületben (52 nap) mérhető. Ezekben a kerületekben a hirdetések átlagosan tovább „ülnek" a piacon, ami összhangban van a magasabb árazási merevséggel. A XXIII. kerület esetében ez különösen árulkodó: a hirdetések sokáig futnak, ritkán árazódnak át, de amikor mégis, akkor nagyot esik az ár — a klasszikus „kivárós" eladói stratégia jellemzői.
A legrövidebb medián élettartam a IV. kerületben (39 nap), a XIX. (41 nap) és a XXII. kerületben (40,5 nap) figyelhető meg. A IV. kerület gyors forgása ismét megerősíti, hogy itt dinamikus, mozgékony piac működik. Érdekes viszont a XXII. kerület kettőssége: rövid élettartam, de a legmagasabb fennmaradási index — ez arra utal, hogy a XXII. kerületi hirdetések gyorsan lekerülnek a piacról (feltehetően értékesítés vagy visszavonás miatt), miközben az árazás közben stabil marad.
Fontos módszertani megjegyzés: mivel a még futó hirdetések élettartamát a negyedév végéig mértük, ezek az értékek alsó becslésnek tekintendők — a ténylegesen fennmaradó hirdetések valós élettartama ennél hosszabb lehet. Ezért az élettartam-adatokat elsősorban a kerületek közötti relatív összehasonlításra érdemes használni, nem abszolút mérőszámként.
Kerületi profilok: a teljes kép összeáll
Ha az összes mutatót együtt nézzük, néhány jól elkülöníthető kerületi profil rajzolódik ki, amelyek túlmutatnak az egyszerű rangsorokon.
A „megingathatatlan" profil — XXII. kerület. A legmagasabb fennmaradási index (71%), a legalacsonyabb csökkentési arány (24%), mérsékelt engedmények (–4,2%) és rövid élettartam. Ez a legtisztább „ragadós árú" kerület: az eladók ritkán nyúlnak az árhoz, és amikor mégis, akkor is óvatosan. A hirdetések gyorsan lekerülnek — vagyis a merev árazás nem feltétlenül jár együtt hosszú piacon maradással.
A prémium kivárók — V. és VI. kerület. Magas fennmaradási index (66%, illetve 62%), de nagy engedmények, ha egyszer csökkentenek (–6,9%, illetve –6,5%). Ezekben a belvárosi kerületekben az eladók pozíciója erős: nincsenek rákényszerítve a gyors korrekcióra, de amikor a piac nyomása mégis érvényesül, jelentős lépéseket tesznek.
A dinamikus piacok — IV., III. és XII. kerület. Alacsony fennmaradási index (55%), magas csökkentési arány (41% körül). Ezekben a kerületekben zajlik a legélénkebb árverseny: az eladók gyakran és folyamatosan igazítanak az árakon. A IV. kerület ráadásul a legkisebb engedményekkel (–3,8%) és a legrövidebb élettartammal (39 nap) egészíti ki ezt a képet — vagyis itt a piac gyorsan és apró lépésekben találja meg az egyensúlyt.
A „mindent vagy semmit" kivétel — XXIII. kerület. Átlagos fennmaradási index (62%), hosszú élettartam (54 nap), de messze a legnagyobb engedmény, ha csökkentenek (–8,5%). Ez a kerület a legszélsőségesebb árazási magatartást mutatja: hosszú kivárás, majd drámai korrekció.
Mit jelent mindez a piac szereplőinek?
Az elemzés gyakorlati tanulságai eltérőek attól függően, hogy az ember eladóként vagy vevőként közelít a piachoz.
Vevői szemmel a magas fennmaradási indexű kerületek (XXII., V., XVI., I.) türelmet igényelnek: itt kevés a menet közbeni árkorrekció, így az alkupozíció gyengébb, és ritkábban adódik „megcsúszott áras" lehetőség. Ezzel szemben a dinamikusabb kerületekben (IV., III., XII.) gyakoribb az átárazás, ami több belépési pontot és jobb alkupozíciót kínálhat. A XXIII. kerület pedig kifejezetten a türelmes vevőknek kedvez: aki kivárja, amíg egy eladó végül csökkent, az itt átlagon felüli engedményre számíthat.
Eladói szemmel az adatok azt sugallják, hogy a kitartás bevett stratégia — a hirdetések 55–71%-a nem is árazódik át a negyedév során. Ugyanakkor a nagy engedmények kerületeiben (XXIII., V., VI.) érdemes átgondolni a kezdő árazást: a jelentős utólagos korrekció gyakran arra utal, hogy a kiinduló ár túl magasan volt megállapítva, és a piac visszaigazolása csak a jelentős engedmény után érkezett meg.
Módszertani háttér
Az elemzés a 2026. április 1. és június 30. között aktív budapesti magánhirdetéseket vizsgálja. Aktívnak azt a hirdetést tekintettük, amely a negyedév során bármikor élő volt: vagyis a feladás időpontja nem későbbi a negyedév végénél, és a hirdetés nem került le a negyedév kezdete előtt. Az elemzésbe a 2026. január 1. után feladott hirdetéseket vontuk be, mivel az árváltozásokat rögzítő adatgyűjtés ekkortól áll rendelkezésre teljeskörűen.
A Piaci Fennmaradási Index a változatlan áron maradt hirdetések arányát méri kerületenként. Az árcsökkentési és -emelési arány azoknak a hirdetéseknek a hányada, amelyekben a nettó árváltozás negatív, illetve pozitív volt. A medián árcsökkentés mértékét kizárólag azon hirdetések körében számítottuk, amelyekben ténylegesen történt csökkentés. Az élettartamot a feladás és a lekerülés (illetve a még futó hirdetéseknél a negyedév vége) közötti napok számaként határoztuk meg.
Az adatok kizárólag magánszemélyek hirdetéseit tartalmazzák, ingatlanközvetítői és fejlesztői hirdetések nélkül. Az elemzés a meghirdetett árak alakulását követi, nem a tényleges tranzakciós árakat — a kettő közötti eltérés önmagában is további vizsgálat tárgya lehet.
A budapesti lakáspiac 2026 második negyedévében kettős arcot mutat: a kerületek egyik felében az eladók rendíthetetlenül kitartanak az áraik mellett, a másik felében viszont gyors és folyamatos az árkorrekció. A Piaci Fennmaradási Index először teszi lehetővé, hogy ezt a különbséget kerületről kerületre, számszerűen és térképre vihető módon megragadjuk.
