Az ingatlanárak változása nem csupán a gazdasági fundamentumokon, mint például a jövedelem, hitelkamatok vagy infláció múlik. Egy friss kutatás szerint az úgynevezett szentimentális sokkok – vagyis a piaci szereplők érzelmi és pszichológiai reakciói – ugyancsak jelentős hatással bírnak az árak alakulására. Az alábbi blogbejegyzés részletesen bemutatja, hogyan és milyen csatornákon keresztül hatnak ezek az érzelmi alapú tényezők az ingatlanpiacra.
Mi az a szentimentális sokk?
A szentimentális sokk egy olyan nem-fundamentális piaci hatás, amely az emberek elvárásaiban és érzelmi reakcióiban gyökerezik. Ide tartoznak például a jövőbeli pénzügyi helyzettel kapcsolatos félelmek, média által közvetített optimizmus vagy pesszimizmus, illetve a bankok szigorításainak megítélése.
Négy fő érzelmi csatorna az ingatlanárak befolyásolásában
A kutatás négy kulcsfontosságú csatornát azonosított, amelyeken keresztül a szentimentális sokkok hatnak az ingatlanpiacra:
1. Óvatossági megtakarítási csatorna
Ha a lakosság nagyobb bizonytalanságot érzékel a jövőbeli jövedelmével kapcsolatban, hajlamosabb megtakarítani, mintsem fogyasztani. Mivel a lakásvásárlás jelentős kiadás, a megtakarítási szándék megnövekedése visszafogja a keresletet, és így csökkenti az ingatlanárakat.
2. Hitelkeresleti csatorna
Magas gazdasági bizonytalanság esetén a háztartások kevesebbet szeretnének hitelt felvenni, különösen lakáscélra. A hitelkereslet visszaesése szintén keresletcsökkenést és áresést von maga után.
3. Hitelkínálati csatorna
Válságos időszakokban a bankok hajlamosak szigorítani a hitelfeltételeiken. Ez a kínálati oldal korlátozása további nyomást gyakorol az árakra, különösen a hitelből vásárló rétegek visszaszorulása miatt.
4. Inflációs várakozások csatornája
Az inflációs várakozások kétféleképp hathatnak: vagy felerősítik a vásárlási hajlandóságot (mint menekülőeszköz), vagy épp ellenkezőleg, visszatartják a vevőket, mivel félnek a gazdasági instabilitástól. A kutatás alapján inkább az utóbbi érvényesült – a magas inflációs szentiment csökkenti a vásárlási kedvet.
Empirikus eredmények – mit mondanak a számok?
A szerzők 16 euróövezeti ország (köztük Görögország, Spanyolország, Olaszország) adatait vizsgálták 2003–2020 között. A felmérésekből származó szentimentindikátorokat megtisztították a makrogazdasági fundamentumok hatásától, így tisztán a nem-fundamentális, érzelmi hatásokat tudták vizsgálni.
- A megnövekedett óvatossági megtakarítás 0,11–0,31 szórásnyi csökkenést okoz az ingatlanárak növekedési ütemében.
- A hitelkereslet növekedése pozitív hatású, míg a szigorodó hitelkínálat csökkenti az árakat.
- Az inflációs szentiment is negatívan hat – vagyis nem tekintenek menekülőeszközként az ingatlanokra válság idején.
Miért különösen releváns ez Magyarországon?
Magyarország is a periférikus országok közé sorolható az Eurózónához képest. A kutatás megállapítása szerint ezekben az országokban – mint amilyen Magyarország is lehet – az ingatlanárakat nagyobb mértékben mozgatják az érzelmi sokkok, mint a gazdasági alapok. Ez annak tudható be, hogy a lakosság kevésbé bízik az intézményekben és makroadatokban, és inkább saját érzelmi megítélésükre hagyatkoznak.
Gyakorlati következmények és tanulságok
A kutatás megállapítja, hogy a kormányzatok és a szabályozók figyelembe kell vegyék a szentimentális hatásokat is, amikor az ingatlanpiac szabályozásáról döntenek. A csak makrogazdasági indikátorokra alapozott modellek ugyanis nem képesek előre jelezni az ármozgások nagy részét, különösen válságos időszakban.
Mit tehet egy ingatlanértékesítő vagy befektető?
- Kövesse a fogyasztói bizalmi indexet és a hitelpiaci szentiment indikátorokat – ezek árulkodó jelek a várható áralakulásról.
- Válságos időszakban készüljön fel arra, hogy az érzelmi reakciók jobban befolyásolják a piacot, mint a valós gazdasági tények.
- Érdemes figyelni a média tónusát – a kutatások szerint az optimista vagy pesszimista hangulat a sajtóban hatással van az ingatlanárakra is.
Összefoglalás
A szentimentális sokkok – azaz a piaci szereplők érzelmi reakciói – nemcsak kiegészítik, hanem sokszor felül is írják a fundamentális tényezőket az ingatlanpiacon. Ezek a hatások különösen erősek a perifériás országokban, ahol a gazdasági bizalom alacsonyabb. Magyarország számára is tanulságos tehát, hogy az érzelmek és várakozások legalább akkora figyelmet érdemelnek, mint a kamatlábak vagy a GDP-növekedés.
Forrás: Anastasiou, D., Kapopoulos, P., & Zekente, K. (2021). Sentimental Shocks and House Prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 67, 627–655. DOI: 10.1007/s11146-021-09871-z