Az ingatlanárak változása nem csupán a gazdasági fundamentumokon, mint például a jövedelem, hitelkamatok vagy infláció múlik. Egy friss kutatás szerint az úgynevezett szentimentális sokkok – vagyis a piaci szereplők érzelmi és pszichológiai reakciói – ugyancsak jelentős hatással bírnak az árak alakulására. Az alábbi blogbejegyzés részletesen bemutatja, hogyan és milyen csatornákon keresztül hatnak ezek az érzelmi alapú tényezők az ingatlanpiacra.
A szentimentális sokk egy olyan nem-fundamentális piaci hatás, amely az emberek elvárásaiban és érzelmi reakcióiban gyökerezik. Ide tartoznak például a jövőbeli pénzügyi helyzettel kapcsolatos félelmek, média által közvetített optimizmus vagy pesszimizmus, illetve a bankok szigorításainak megítélése.
A kutatás négy kulcsfontosságú csatornát azonosított, amelyeken keresztül a szentimentális sokkok hatnak az ingatlanpiacra:
Ha a lakosság nagyobb bizonytalanságot érzékel a jövőbeli jövedelmével kapcsolatban, hajlamosabb megtakarítani, mintsem fogyasztani. Mivel a lakásvásárlás jelentős kiadás, a megtakarítási szándék megnövekedése visszafogja a keresletet, és így csökkenti az ingatlanárakat.
Magas gazdasági bizonytalanság esetén a háztartások kevesebbet szeretnének hitelt felvenni, különösen lakáscélra. A hitelkereslet visszaesése szintén keresletcsökkenést és áresést von maga után.
Válságos időszakokban a bankok hajlamosak szigorítani a hitelfeltételeiken. Ez a kínálati oldal korlátozása további nyomást gyakorol az árakra, különösen a hitelből vásárló rétegek visszaszorulása miatt.
Az inflációs várakozások kétféleképp hathatnak: vagy felerősítik a vásárlási hajlandóságot (mint menekülőeszköz), vagy épp ellenkezőleg, visszatartják a vevőket, mivel félnek a gazdasági instabilitástól. A kutatás alapján inkább az utóbbi érvényesült – a magas inflációs szentiment csökkenti a vásárlási kedvet.
A szerzők 16 euróövezeti ország (köztük Görögország, Spanyolország, Olaszország) adatait vizsgálták 2003–2020 között. A felmérésekből származó szentimentindikátorokat megtisztították a makrogazdasági fundamentumok hatásától, így tisztán a nem-fundamentális, érzelmi hatásokat tudták vizsgálni.
Magyarország is a periférikus országok közé sorolható az Eurózónához képest. A kutatás megállapítása szerint ezekben az országokban – mint amilyen Magyarország is lehet – az ingatlanárakat nagyobb mértékben mozgatják az érzelmi sokkok, mint a gazdasági alapok. Ez annak tudható be, hogy a lakosság kevésbé bízik az intézményekben és makroadatokban, és inkább saját érzelmi megítélésükre hagyatkoznak.
A kutatás megállapítja, hogy a kormányzatok és a szabályozók figyelembe kell vegyék a szentimentális hatásokat is, amikor az ingatlanpiac szabályozásáról döntenek. A csak makrogazdasági indikátorokra alapozott modellek ugyanis nem képesek előre jelezni az ármozgások nagy részét, különösen válságos időszakban.
A szentimentális sokkok – azaz a piaci szereplők érzelmi reakciói – nemcsak kiegészítik, hanem sokszor felül is írják a fundamentális tényezőket az ingatlanpiacon. Ezek a hatások különösen erősek a perifériás országokban, ahol a gazdasági bizalom alacsonyabb. Magyarország számára is tanulságos tehát, hogy az érzelmek és várakozások legalább akkora figyelmet érdemelnek, mint a kamatlábak vagy a GDP-növekedés.
Forrás: Anastasiou, D., Kapopoulos, P., & Zekente, K. (2021). Sentimental Shocks and House Prices. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 67, 627–655. DOI: 10.1007/s11146-021-09871-z