Az ingatlan túlárazás nem csupán az ingatlanosokon múlik. Bár sokan őket hibáztatják, a túlárazott ingatlan jelenség mögött több tényező áll. Az ingatlan túlárazás okai között szerepelnek a hirdetési szokások, a piaci elvárások, és a vevők reakciói is. Vizsgáljuk meg, kik és hogyan befolyásolják az árakat!
A témakör picit komplexebb, mintsem annyival le lehetne zárni, hogy az ingatlanosok nyomják fel az árat.
(Jelentős szerepük van benne, de mivel az eladásban érdekeltek, így nem az árak lenyomása lenne a cél, hogy minél hamarabb legyen jutalék!? – erről is szó lesz)
Az ingatlanpiacon jelentős túlárazás van. Az eladási árak jóval alacsonyabbak, mint a hirdetett árak. Így a hirdetésben szereplő árak között köszönőviszonyban sincsenek a tényleges tranzakciós összegekkel. Hogy mekkora a különbség? 5-15% között, néha több is előfordul. Ez nagy különbség. Picit konkrétabban Budapest VII. kerület 9% körül, XIII. kerület 10%, XXI. kerület szintén 10%, és még egy, hogy érezzük, XVIII. kerület 11% körül. Vagyis ennyivel drágábban hirdeti, mint a reális piaci ár, illetve a tényleges tranzakciós értékek. (Ez akkor azt jelenti, hogy átlagosan ennyit tudok alkudni? Igen!)
Nagy kérdés, hogy ez minek köszönhető. A pontos válaszhoz több mindent kell vizsgálni, úgy, mint az ingatlanosok, mint legtöbbet hirdetők; a tulajdonosok, mint eladók; a statisztika hozzáférhetősége, mármint az eladott ingatlanoké és végső soron a vevők személye.
Kezdjük az ingatlanosokkal. Általános vélekedés, hogy ők nyomják fel az árakat. Nem teljesen igaz, de sok igazság van benne. Egyrészt, ha van egy megbízása, gyorsan eladja, gyorsan pénz van belőle. Átlagosan 3-5% között dolgoznak. Így egy 50 milliós eladáson 1,5 milliót, 55 millióson 1,65 milliót keres. Inkább gyorsan sokszor 1,5 millió jutalék, mint lassabban 1,65 milliót. Viszont, ha az árak magasabbak, több élettér van, lassabb az eladás, nagyobb szükség van az ingatlanosokra. Így piacot csinálhatnak maguknak. Na de nem ennyire tudatos a munkakör. Mi kell az eladáshoz? Hát eladható lakás a portfóliómban. Vagyis a legfontosabb, hogy legyen hirdetett lakás. Ha picit magas áron, majd csökkentés lesz és realizálás történik. Mivel lehet legkönnyebben? Ha drágábban el tudom adni és az a plusz pár (néha sok) millió plusz pénz ígérete az eladóknak, akik odaadják, mert többért is el lehet adni. A közvetítői szakma nem szabályozott, gyorstalpaló után bárki jogosult ingatlanosnak, így ez vélhetően rövidtávon nem fog változni.
Jöjjenek a tulajdonosok. Miben érdekelt? A legmagasabb ár elérésében. Ez teljesen rendben van. Ha 60 millióért el tudom adni, nem fogom 50-ért. Mi van, ha nem megy el 60-ért? Majd alacsonyabb áron próbáljuk idővel. De ezáltal félrevezetem a piacot? Igen, hiszen azt látják, hogy ennyit ér egy ilyen ingatlan. Viszont, mi lenne, ha megpróbálnánk 85 millióért? Annyit nem ér, én is tudom, de próbáljuk meg. Max alkudnak. Nem akarom elkótyavetyélni. Mi van, ha 9 hónapig hirdetem? Semmi. Majd megveszik. (Csak idő kérdése az infláció miatt reális áron lesz, pár év…) Tehát akkor a legmagasabb ár elérési metódussal nyomják fel az árakat. Igen…
Nézzük a vevőket. Ők csak vevők, mi szerepük van az árképzésben? Rövid válasz: a validáció. Bővebben: mivel a vevők megveszik az ingatlanokat a reális piaci ár felett, így igazolják, hogy az a reális piaci ár. Mi történik, ha nem vesznek meg egy ingatlant adott áron? Áll a piacin vagy árcsökkentés történik. Ez is, az is. Viszont ez a piaci árak közeledését eredményezi a reális árakhoz. De a metódus sok esetben nem ez. Miért is lenne, ha csak túlárazott ingatlanokból lehet válogatni, (1-1 jól árazott, de azokat elkapkodják), akkor azok közül kell válogatni, ami van. (Filozófiai kérdés: akkor lehet, hogy mi gondoljuk csak, hogy a reális ár alacsonyan van és a tényleges piaci ár magasabb? Tehát tévképzet. Nem, de néha érezhetjük azt.)
Kiegészítés: Adam Smith, a közgazdaságtan atyjaként híresült el, a piaci működés, mint „láthatatlan kéz” alapján szabad fordítással: „minden annyit ér, amennyit adnak érte”, tehát a kereslet-kínálat egyensúlyra törekszik. Elgondolkodtató…
Utoljára, de nem utolsó sorban a statisztikák. Hogyan kellene árazni? Megnézni, hogy mi mennyiért ment el, hiszen az a leghitelesebb piaci ár. Viszont ez nem így történik. Megnézzük az aktív hirdetéseket. Akár ingatlanos, akár tulajdonos. De még a vevő is ezek alapján nézi meg, hogy mennyit ér. Legalábbis a piaci szereplők túlnyomó többsége így gondolkozik. Viszont, ha van 4 db 60 milliós brutálisan túlárazott ingatlan és 2 db 45 milliós, szóval a sor 60, 60, 60, 60, 45, 45. Mi lehet a reális ár? Ezekből az derül ki, hogy simán ér 60 milliót az ingatlan. Ja, hogy túlárazottakból állapítottam meg, mik fél éve a piacon vannak és senki nem akarja megvenni? Ezt nem feltétlenül látom, csak azt, hogy ennyiért hirdetik. Plusz a hivatalos értékbecslők is így dolgoznak, szóval ott is van árpumpa pecséttel elég erősen.
Összefoglalva a legtöbb ingatlanpiaci szereplő ludas a kialakult helyzetben. Pontosítunk: mindenki okozza a kialakult helyzetet. Tehát ez egy ördögi kör. Van-e kiút? Ha van, akkor mi az? Illetve melyik szereplőnek van érdekében? Nem tudatosan, de túl sok szereplőnek van érdekében az árak magasan tartása kínálati oldalon, így változás nem várható. Ráhatás hiányában muszáj alkalmazkodni a kialakult helyzethez. Illetve meglátni a lehetőséget, ami az alkupozíció a sok ezer éve hirdetett ingatlanból adódik, vagyis van tere az alkuknak. (Bár jól kell felépíteni, hogy sikeres legyen!)