Egy friss kutatás, amelyet Sumit Agarwal, Maggie R. Hu és Adrian D. Lee publikált "Street Name Fluency and Housing Prices" címmel, meglepő eredményre jutott: az utca neve, ahol egy ház áll, érezhetően befolyásolhatja az ingatlanárat. De hogyan működik ez a hatás, és milyen párhuzamokat vonhatunk le Budapest esetére?
Mit állapítottak meg a kutatók?
A tanulmány szerint:
- Minél hosszabb egy utcanév (több betűből áll), annál magasabb az ingatlan ára: kb. 0,6%-kal drágábbak a hosszabb nevű utcákban lévő házak.
- Az egyedi utcanév további 1,6%-os (kb. 10.800 AUD-os) árprémiumot jelentett.
- Az "exkluzivitás" hatása miatt a kevésbé közismert, ritkább nevű utcákban lévő házak értékesebbek lehetnek, főleg luxuslakások esetében.
- Nem anyanyelvi angol beszélők előnyben részesítik a könnyebben kiejthető neveket, ami magasabb árat eredményezhet számukra.
- A "kívánatos" szótárhoz tartozó nevek (pl. királyi nevekre, pozitív érzelmekre utalók) szintén pozitív hatással vannak az ingatlanárakra.
- Új építésű lakások esetében a könnyen kiejthető, rövidebb nevű utcák még inkább előnyt jelentenek, mivel a vásárlók kevésbé ismerik a környéket, így a név első benyomása hangsúlyosabb.
- Az olyan utcák, amelyek nevei divatos vagy gyakran keresett szavakat tartalmaznak (pl. "Park", "Garden", "Royal"), szintén magasabb árakon kelnek el.
- Összességében az ingatlanvásárlás során nemcsak a fizikai paraméterek, hanem az érzelmi, pszichológiai tényezők is komoly szerepet játszanak, sokszor nem tudatosan.
A kutatás során hatalmas adatbázist vizsgáltak meg (több százezer ingatlantranzakció alapján), és számos kontrollváltozót is figyelembe vettek (pl. lokáció, ingatlanméret, eladási év). Az eredményeket különböző módszertanokkal is ellenőrizték, például szűkítették a vizsgálatot csak új építésű lakásokra, vagy csak bizonyos városrészekre, hogy biztosítsák az eredmények robusztusságát.
Mi köze ennek Budapesthez?
Elsőre furcsának tűnhet, de Budapest utcanevei is hatással lehetnek az ingatlanok értékére. Gondoljunk csak bele: hogyan hat egy cím, mint "Füredi utca" vagy "Virágliget lejtő" egy vásárló döntésére?
Az egyszerű, ismerősen csengő vagy például "ékszerszerű" utcanevek növelhetik a lakás vonzerejét.
Teoretikus kérdések Budapest kapcsán:
- Ha egy belvárosi utca "Andrássy ékszerköz" névre változna, növelné-e az ingatlanok árát?
- Az új építésű lakóparkoknál érdemes lenne-e "luxus" hangulatú utcaneveket választani?
- Melyik kerületekben lenne a legnagyobb hatása az utcanév "exkluzivitásának" az árakra?
- A külső kerületek egyszerűbb nevű utcáinak értéknöveléséhez érdemes lenne-e kreatív neveket bevezetni?
- Lehetne-e budapesti beruházásoknál tudatos névválasztási stratégiát alkalmazni?
Miért fontos mindez a gyakorlatban?
Az ingatlanfejlesztők, várostervezők és önkormányzatok számára egyértelmű tanulság: nemcsak az épület minősége vagy lokációja számít, hanem a "szóválasztás" is. Egy kreatív, egyedi, hosszabb nevű utca hosszú távon stabilan magasabb értéket jelenthet, még reklámköltségek nélkül is.
Budapest esetében ez azt jelentheti, hogy egy új lakónegyed vagy rehabilitált övezet tervezésekor érdemes lenne külön figyelmet fordítani az utcanevek kitalálására, mert ezek tudattalanul is "prémium" érzést kelthetnek a vásárlókban.
Kitekintés: további lehetséges kutatási irányok
- Lehet-e mesterséges intelligencia segítségével optimális utcaneveket javasolni új építkezésekhez?
- Budapesten belül mennyire érzékelhető az eltérés a belvárosi és peremkerületi utcanevek értéknövelő hatásában?
- Az ismert történelmi vagy irodalmi nevekkel ellátott utcák még mindig versenyelőnyt jelentenek?
- Van-e különbség magyar anyanyelvűek és külföldiek percepciójában egy budapesti utcanév kapcsán?
Szubjektív vélemény a tanulmány esetleges korlátairól
Bár a "Street Name Fluency and Housing Prices" tanulmány széles körű adatbázist használt, bizonyos tényezők, mint például a lokális kulturális értékek, történelmi háttér vagy helyi ingatlanpiaci sajátosságok, kevésbé kerültek fókuszba. A kutatás főként angolszász nyelvterületen készült, így például egy többnyelvű város (mint Budapest) esetében eltérő eredmények születhetnének. Továbbá az "exkluzivitás" megítélése is szubjektív lehet, amit nehéz teljesen kvantitatív módon mérni.
Forrás: Sumit Agarwal, Maggie R. Hu és Adrian D. Lee: "Street Name Fluency and Housing Prices" (2021)