A magyar vidéki lakáspiac 2026 második negyedévében még emelkedő pályán maradt, de a lendület már itt is érezhetően fogy: az árfigyelő rendszerünk heti adatai szerint április eleje és június vége között a vármegyék többségében 2–6 százalékkal nőtt a tipikus lakás négyzetméterára – az első harmad 8–21 százalékos üteméhez képest ez jelentős lassulás. A budapesti piacon már beállt pangás fáziskéséssel érkezik a vidékre: az árak még kúsznak felfelé, de a kínálat több vármegyében soha nem látott ütemben duzzad, két piacon pedig már meg is fordult az árak iránya. Ebben az elemzésben – a 2026 első harmadát bemutató cikkünk folytatásaként – vármegyénként vesszük végig az átlag- és mediánárak alakulását, és megnézzük, mit vetít előre mindez az év második felére.
Röviden: mit mutatnak a 2026 második negyedévének adatai?
- Lassuló, de még élő drágulás: a mediánár alapján a vármegyék többsége 2–6 százalékkal drágult a negyedévben – ez nagyjából fele-harmada az első harmad ütemének.
- Megjelentek az első csökkenő piacok: Heves vármegyében az átlag- és a mediánár is visszacsúszott, Pest vármegyében pedig a mediánár fordult mínuszba – a fővároshoz legközelebbi piacok érik el elsőként a stagnálást.
- Továbbra is az olcsó vármegyék húznak: Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén, Vas és Jász-Nagykun-Szolnok mediánára 6–9 százalékkal nőtt, míg a legdrágább piacok (Pest, Veszprém, Győr-Moson-Sopron, Zala) gyakorlatilag oldalaztak.
- A kínálat kettészakadt: Győr-Moson-Sopronban, Vasban, Borsodban és Jász-Nagykun-Szolnokban a hirdetésállomány egyetlen negyedév alatt 33–44 százalékkal duzzadt, miközben több vármegyében stagnál vagy szűkül – ott az eladók inkább kivárnak.
- Két metodikai lépcső: Tolna (április) és Zala (június) átlagárában egy-egy hirtelen ugrás látható, amelyet néhány kiugró hirdetés okozott – ezeknél a vármegyéknél a mediánár a mérvadó.
Hogyan mérjük a vármegyei lakásárakat? (módszertan)
Az árfigyelő rendszer heti gyakorisággal készít pillanatfelvételt a piacon elérhető lakáshirdetésekről, vármegyei bontásban, 2024 áprilisáig visszamenő idősorral. Minden hirdetésnél a meghirdetett kínálati árból négyzetméterárat számolunk, majd vármegyénként meghatározzuk ennek átlagát és mediánját. Fontos, hogy ezek kínálati árak – a meghirdetett, nem a ténylegesen kifizetett összegek –, és pangásba forduló piacon a hirdetési ár és a végül elfogadott vételár közötti rés a szokásosnál is nagyobbra nyílhat.
Az átlagár érzékeny a kiugró tételekre: néhány drága villa vagy vízparti ingatlan érezhetően felfelé húzhatja. A mediánár a középső hirdetés árát mutatja, ezért a „tipikus" lakás helyzetét stabilabban tükrözi – a két mutató együttes olvasata ad pontos képet. A hirdetésállománynál tudatosan csak a százalékos elmozdulást közöljük. Minden vármegyéhez két ábrát mellékelünk: az első a teljes, 2024 áprilisától 2026 június végéig tartó idősort mutatja, a második a 2026 második negyedévére közelít rá.
Országos kép: a vidék még nő, de a budapesti forgatókönyv közelít
Az összkép legfontosabb tanulsága a Budapesttel való összevetésből adódik. A fővárosban a második negyedévben már 1–2 százalék közé esett a drágulás, több kerületben stagnálás vagy minimális árcsökkenés látszott. A vidék ehhez képest még tartja a 2–6 százalékos negyedéves ütemet – de az irány ugyanaz: az első harmad 8–21 százalékos mediándrágulása után a második negyedév a vármegyék többségében a korábbi tempó felét-harmadát hozta, vagyis a piac lendülete negyedévről negyedévre fogy.
Éves visszatekintésben a vidéki számok még mindig lenyűgözőek: a legtöbb vármegyében 12–29 százalékos az átlagár emelkedése, ami jóval meghaladja a fővárosi 7–13 százalékot. Ez azonban részben abból fakad, hogy a vidéki boom később indult és rövidebb időbe sűrűsödött: 2024-ben a legtöbb vármegye árszintje még oldalazott vagy csökkent, és a teljes emelkedés lényegében 2025 tavaszától másfél év alatt zajlott le. A vidék jellemzően két-három negyedév fáziskéséssel követi a fővárost – Budapest 2026 első felében ért el a stagnálásba, a vármegyék többsége várhatóan az év második felében érkezik meg ugyanoda. Az előjelek már láthatók: a fővároshoz legszorosabban kötődő Pest vármegye mediánára már csökkent a negyedévben, és Heves is mínuszba fordult.
Vármegyei elemzés egyenként
Bács-Kiskun vármegye
Bács-Kiskun vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Bács-Kiskun vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
Az első harmad egyik éllovasa a második negyedévben jelentősen visszavett a tempóból. Az átlagár április eleji 533 ezer Ft/m²-ről június végére 547 ezer Ft/m²-re emelkedett (+2,6%), a mediánár 456 ezer Ft/m²-ről 471 ezer Ft/m²-re nőtt (+3,4%) – az első harmad 16 százalékos mediándrágulása után ez már csendes araszolás.
Éves távlatban Bács-Kiskun így is az ország egyik legnagyobb drágulója, közel 30 százalékos emelkedéssel. A hirdetésállomány a negyedévben mintegy 8 százalékkal bővült, éves szinten viszont alig változott. A kecskeméti tengely felzárkózási sztorija nem ért véget, de a piac itt is átkapcsolt a robbanásból a lassú kúszásba.
Baranya vármegye
Baranya vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Baranya vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A Pécs vezette vármegyében az átlagár 647 ezer Ft/m²-ről 674 ezer Ft/m²-re emelkedett a negyedévben (+4,1%), a mediánár 681 ezer Ft/m²-ről kereken 700 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,8%). A tipikus baranyai lakás ára ezzel elérte a 700 ezer Ft/m²-es lélektani határt.
A mediánár továbbra is tartósan az átlag fölött jár – a tipikus ársáv erős, miközben az olcsóbb tételek lefelé húzzák az átlagot. A hirdetésállomány a negyedévben közel 12, éves szinten 22 százalékkal bővült. Baranya a vidéki mezőny stabilabb, még lendületben lévő piacai közé tartozik, de a bővülő kínálat itt is a kereslet próbáját jelenti majd az év második felében. Éves szinten a drágulás 20 százalék körüli.
Békés vármegye
Békés vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Békés vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
Békés a második negyedév meglepetésgyőztese. Az átlagár 325 ezer Ft/m²-ről 343 ezer Ft/m²-re emelkedett (+5,7%), a mediánár pedig 260 ezer Ft/m²-ről 282 ezer Ft/m²-re ugrott – ez a 8,6 százalékos mediándrágulás a teljes vármegyei mezőny legnagyobb negyedéves értéke.
Az ország egyik legkedvezőbb árszintű vármegyéje tehát éppen akkor kapcsolt magasabb fokozatba, amikor a mezőny többsége lassít – az árérzékeny kereslet láthatóan a legolcsóbb belépési pontok felé tolódik, pontosan úgy, ahogy Budapesten a legolcsóbb kerület (Soroksár) vezette a negyedévet. A hirdetésállomány mindössze 5 százalékkal bővült a negyedévben, éves szinten lényegében stagnál. Éves drágulás: 20 százalék körül.
Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye
Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A Miskolc vezette vármegyében az átlagár 393 ezer Ft/m²-ről 404 ezer Ft/m²-re emelkedett a negyedévben (+2,9%), a mediánár viszont ennél jóval erősebben, 325 ezer Ft/m²-ről 350 ezer Ft/m²-re nőtt (+7,6%). A rövid távú ábrán ugyanakkor jól látszik, hogy az átlagár május közepe óta gyakorlatilag egy helyben áll.
A legfontosabb fejlemény a kínálati oldalon van: a borsodi hirdetésállomány egyetlen negyedév alatt 35, éves szinten 64 százalékkal duzzadt – az eladási szándék tömegessé vált, miközben az árlendület már fogy. Ez a kombináció a pangás legkorábbi és legtisztább jele: a piacra ömlő kínálatot a kereslet egyre lassabban szívja fel. Éves szinten a drágulás 12,5 százalék körüli.
Csongrád-Csanád vármegye
Csongrád-Csanád vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Csongrád-Csanád vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A Szeged súlyával bíró vármegyében az átlagár 740 ezer Ft/m²-ről 766 ezer Ft/m²-re emelkedett (+3,6%), a mediánár 780 ezer Ft/m²-ről 818 ezer Ft/m²-re nőtt (+4,8%). Ezzel a medián visszakapaszkodott az első negyedév végi csúcsa fölé – az áprilisi finom korrekció tehát átmenetinek bizonyult.
A mediánár itt is tartósan az átlag fölött áll, ami erős tipikus ársávot jelez. A hirdetésállomány a negyedévben közel 10, éves szinten 19 százalékkal bővült. Csongrád-Csanád a still-erős vidéki nagyvárosi piacok közé tartozik, de a 800 ezer Ft/m² feletti mediánszinten a további emelkedés tere egyre szűkebb. Éves drágulás: közel 24 százalék.
Fejér vármegye
Fejér vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Fejér vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A Székesfehérvár vezette vármegyében az átlagár 750 ezer Ft/m²-ről 762 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,6%), a mediánár 753 ezer Ft/m²-ről 765 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,6%). Az első harmad 10 százalékos mediándrágulása után ez erőteljes lassulás, és a rövid ábrán az is látszik, hogy június közepétől az árszint már nem emelkedett, hanem enyhén vissza is csúszott – Fejér a negyedév végére gyakorlatilag megérkezett a stagnálásba.
Az átlag és a medián továbbra is fedésben mozog, a kínálat homogén. A hirdetésállomány a negyedévben mindössze 2 százalékkal bővült – május végén tetőzött, majd csökkenni kezdett, ami az eladói kivárás egyik jele lehet. Éves szinten a drágulás még 19 százalék körüli.
Győr-Moson-Sopron vármegye
Győr-Moson-Sopron vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Győr-Moson-Sopron vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A vidék egyik legdrágább vármegyéjében az átlagár 868 ezer Ft/m²-ről 882 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,5%), a mediánár 887 ezer Ft/m²-ről 903 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,8%) – a tipikus lakásár stabilan a 900 ezer Ft/m²-es szint fölé került, de a lendület minimális.
A történet itt egyértelműen a kínálatról szól: a hirdetésállomány a második negyedévben további 44 százalékkal, éves összevetésben pedig közel a duplájára duzzadt – ez a teljes országos mezőny legnagyobb kínálatrobbanása, miközben az árak már alig mozdulnak. Győr-Moson-Sopron így a vidéki pangás legelőrehaladottabb példája: rekordválaszték, oldalazó árszint, kivételesen erős vevői alkupozíció. Éves drágulás: mindössze 10 százalék körüli.
Hajdú-Bihar vármegye
Hajdú-Bihar vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Hajdú-Bihar vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A Debrecen erejével bíró vármegyében az átlagár 793 ezer Ft/m²-ről 816 ezer Ft/m²-re emelkedett (+2,8%), a mediánár 842 ezer Ft/m²-ről 883 ezer Ft/m²-re nőtt (+4,9%). A medián továbbra is jóval az átlag fölött jár, és a negyedév végén, júniusban kifejezetten felgyorsult az emelkedése.
A hirdetésállomány a negyedévben 10, éves szinten 11 százalékkal bővült – kezelhető ütem, amelyet a debreceni agglomeráció ipari beruházásokra épülő kereslete egyelőre felszív. Hajdú-Bihar a vidéki nagyvárosi piacok közül a legellenállóbb: itt még nem látszanak a kifulladás jelei, bár az első harmad tempójához képest a lendület itt is feleződött. Éves drágulás: 20 százalék körüli.
Heves vármegye
Heves vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Heves vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
Az Eger vezette Heves a második negyedév fordulópontja: ez az egyetlen vármegye, ahol az átlag- és a mediánár is csökkent a negyedév egésze alatt. Az átlagár 474 ezer Ft/m²-ről 473 ezer Ft/m²-re (−0,2%), a mediánár 387 ezer Ft/m²-ről 385 ezer Ft/m²-re (−0,4%) csúszott vissza. A rövid ábrán jól látszik a hullámzó, irány nélküli oldalazás.
A csökkenés minimális, érdemi árkorrekcióról nincs szó – de az irányváltás ténye önmagában is jelzésértékű az egész vidéki piac számára. A hirdetésállomány a negyedévben 6 százalékkal bővült, éves szinten viszont szűkült, ami arra utal, hogy az eladók egy része már le is vette ingatlanát a piacról. Éves szinten Heves még így is 17 százalékos drágulást mutat.
Jász-Nagykun-Szolnok vármegye
Jász-Nagykun-Szolnok vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Jász-Nagykun-Szolnok vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
Az olcsóbb vármegyék közé tartozó Jász-Nagykun-Szolnokban az átlagár 385 ezer Ft/m²-ről 395 ezer Ft/m²-re emelkedett (+2,6%), a mediánár 323 ezer Ft/m²-ről 343 ezer Ft/m²-re nőtt (+6,1%). A negyedéven belül érdekes pálya rajzolódott ki: áprilisban még csökkentek az árak, majd május elejétől határozott emelkedés indult.
A kínálati oldal itt is beszédes: a hirdetésállomány a negyedévben 33, éves szinten 70 százalékkal duzzadt – a szolnoki piacra ömlik az eladó lakás, és kérdés, meddig bírja ezt a felzárkózó kereslet ellensúlyozni. Éves szinten a drágulás 14 százalék körüli.
Komárom-Esztergom vármegye
Komárom-Esztergom vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Komárom-Esztergom vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A fővárosi és a győri tengely között fekvő vármegyében az átlagár 724 ezer Ft/m²-ről 736 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,7%), a mediánár 724 ezer Ft/m²-ről 742 ezer Ft/m²-re nőtt (+2,5%). Az első harmad 10 százalékos mediánnövekedése után ez jelentős lassulás, a negyedév legvégén pedig már enyhe visszacsúszás is látszik.
A hirdetésállomány a negyedévben mindössze 3 százalékkal bővült, az idősor kiegyensúlyozott. Komárom-Esztergom a nyugodt lassulás mintapéldája: se kínálatrobbanás, se árfordulat – csak a lendület csendes elfogyása. Éves drágulás: 16 százalék körüli.
Nógrád vármegye
Nógrád vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Nógrád vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
Az ország legkedvezőbb árszintű vármegyéjében az átlagár 330 ezer Ft/m²-ről 341 ezer Ft/m²-re emelkedett (+3,4%), a mediánár 285 ezer Ft/m²-ről 295 ezer Ft/m²-re nőtt (+3,7%). A rövid ábrán ugyanakkor látszik, hogy az emelkedés zöme május elejéig lezajlott – június második felében az árak már visszafelé araszoltak.
A hirdetésállomány a negyedévben 3 százalékkal bővült, éves szinten viszont szűkült – Heveshez hasonlóan itt is megjelent az eladói kivárás. Nógrád maradt a legolcsóbb belépési pont a magyar lakáspiacra, de a negyedév végi megtorpanás azt jelzi, hogy az alacsony árszint önmagában már nem garantálja a folyamatos drágulást. Éves drágulás: 15 százalék körüli.
Pest vármegye
Pest vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Pest vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A legnagyobb és legdrágább vidéki piac a második negyedévben gyakorlatilag megállt. Az átlagár 955 ezer Ft/m²-ről 964 ezer Ft/m²-re mozdult (+0,9%), a mediánár viszont 963 ezer Ft/m²-ről 958 ezer Ft/m²-re csúszott vissza (−0,5%) – a tipikus Pest vármegyei lakás ára tehát már csökkent a negyedévben. A rövid ábrán jól kirajzolódik a fordulat: április végén még 968 ezer Ft/m² közelében tetőzött a medián, június elejére 950-ig süllyedt, és csak a negyedév legvégén korrigált vissza kissé.
Ez nem véletlen: a budapesti agglomeráció piaca mozog a legszorosabban együtt a fővárossal, ahol a pangás már beállt. A hirdetésállomány a negyedévben mindössze 1 százalékkal bővült. Pest vármegye az első nagy vidéki piac, amely megérkezett a stagnálásba – és jó eséllyel ez a többi vármegye néhány negyedévvel későbbi jövőképe. Éves drágulás: 13 százalék körüli.
Somogy vármegye
Somogy vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Somogy vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A Balaton déli partját magában foglaló Somogyban az átlagár 873 ezer Ft/m²-ről 891 ezer Ft/m²-re emelkedett (+2,1%), a mediánár 723 ezer Ft/m²-ről 749 ezer Ft/m²-re nőtt (+3,6%). Az első harmad 16 százalékos mediánrobbanása után ez éles lassulás, és a rövid ábra még ennél is árnyaltabb képet mutat: az átlagár május végén tetőzött, majd júniusban – a nyári szezon kellős közepén – heteken át csökkent.
Somogynál változatlanul a medián a mérvadó, mert a vízparti prémium ingatlanok erősen felhúzzák az átlagot. A medián június folyamán a 750 ezer Ft/m²-es kerek szinthez tapadt. A hirdetésállomány a negyedévben 3 százalékkal bővült, éves szinten stagnál. Éves drágulás: 19 százalék körüli.
Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye
Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
Az első harmad bajnoka a második negyedévben is a jobbak között maradt, de a tempó itt is drasztikusan esett. Az átlagár 474 ezer Ft/m²-ről 490 ezer Ft/m²-re emelkedett (+3,3%), a mediánár 393 ezer Ft/m²-ről 416 ezer Ft/m²-re nőtt (+5,9%) – az első harmad 21 százalékos mediándrágulásának alig harmada.
A Nyíregyháza vezette vármegye mediánára áprilisban heteken át pontosan a 400 ezer Ft/m²-es kerek szinten állt, mielőtt továbblépett volna – újabb szép példa a lélektani határokhoz tapadó eladói árazásra. A hirdetésállomány a negyedévben 5 százalékkal bővült, éves szinten stagnál. Szabolcs felzárkózása folytatódik, de a robbanás időszaka itt is lezárult. Éves drágulás: 24 százalék körüli.
Tolna vármegye
Tolna vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Tolna vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
Tolnánál a második negyedévben is érvényes az első harmadnál tett figyelmeztetés: az átlagár április közepén egyetlen hét alatt 434 ezer Ft/m²-ről 517 ezer Ft/m² fölé ugrott, ami szinte biztosan néhány kiugróan drága hirdetés belépésének következménye, nem valós piaci fordulat. A megbízható kép itt a mediánár: a tipikus tolnai lakás 362 ezer Ft/m²-ről 370 ezer Ft/m²-re drágult a negyedévben, ami mindössze 2,2 százalékos, kifejezetten visszafogott emelkedés.
A medián ráadásul a negyedév közepén, májusban vissza is csúszott 360 ezer Ft/m²-ig, és csak júniusban tért vissza a kiinduló szint fölé – hullámzó, irányt kereső piac képe rajzolódik ki. A hirdetésállomány a negyedévben 6 százalékkal bővült, éves szinten szűkült. Éves drágulás a medián alapján: 9 százalék körüli, a mezőny legalacsonyabbja.
Vas vármegye
Vas vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Vas vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A Szombathely vezette vármegyében az átlagár 615 ezer Ft/m²-ről 642 ezer Ft/m²-re emelkedett (+4,4%), a mediánár 576 ezer Ft/m²-ről 620 ezer Ft/m²-re nőtt (+7,6%) – ez a mezőny egyik legerősebb negyedéves teljesítménye. A tipikus lakásár átlépte a 600 ezer Ft/m²-es küszöböt.
A kínálati oldal ugyanakkor itt is figyelmeztet: a hirdetésállomány a negyedévben további 37, éves szinten 86 százalékkal duzzadt – a győri után ez a második legnagyobb kínálatrobbanás az országban. Vas a legkisebb vidéki piac, ezért az adatai ingadozóbbak, de az erős drágulás és a megduplázódó kínálat együttese hosszabb távon nehezen tartható. Éves drágulás: 12 százalék körüli.
Veszprém vármegye
Veszprém vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Veszprém vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
A Balaton északi partját magában foglaló Veszprémben az átlagár 924 ezer Ft/m²-ről 938 ezer Ft/m²-re emelkedett (+1,5%), a mediánár 829 ezer Ft/m²-ről 838 ezer Ft/m²-re nőtt (+1,1%) – a vidék második legdrágább vármegyéje gyakorlatilag oldalazott a negyedévben. A rövid ábrán jól látszik a hullámzás: az átlagár április elején és június elején is megjárta a 920-930 közötti sávot, érdemi elmozdulás nélkül.
A hirdetésállomány a negyedévben 5 százalékkal bővült, éves szinten stagnál. Veszprém a budapesti prémium kerületekhez hasonló pályára állt: a magas árszinten a kereslet árérzékennyé vált, és az árak egy széles sávban hullámzanak tovább. Éves drágulás: 15 százalék körüli.
Zala vármegye
Zala vármegye – teljes idősor (2024. ápr. – 2026. jún.)
Zala vármegye – 2026 második negyedévére kinagyított idősor
Zalánál a második negyedévben a Tolnához hasonló jelenségre kell felhívni a figyelmet: az átlagár június közepén egyetlen hét alatt 643 ezer Ft/m²-ről 704 ezer Ft/m² fölé ugrott – ez szinte biztosan néhány kiugróan drága, vélhetően vízparti vagy hévízi prémium hirdetés belépésének műve, nem valós piaci fordulat. A mérvadó mediánár mindössze 610 ezer Ft/m²-ről 621 ezer Ft/m²-re emelkedett a negyedévben (+1,7%) – Zala valójában a mezőny legcsendesebb piacai közé tartozik.
A hirdetésállomány a negyedévben 7 százalékkal bővült. A vármegye az első harmadban is a legvisszafogottabb növekedést hozta, és ez a konszolidált, lassú pálya folytatódott. Éves drágulás a medián alapján: 17 százalék körüli.
Nagy összefoglaló: lassuló vidék, közeledő stagnálás
A 2026-os második negyedév adatai egyértelmű fordulatot jeleznek a vidéki lakáspiacon. Az árak a vármegyék többségében még emelkedtek, de a tipikus negyedéves mediándrágulás az első harmad 8–21 százalékáról 2–6 százalékra esett vissza, két piacon – Hevesben és Pest vármegye mediánáránál – pedig már negatív tartományba fordult a mutató. A mezőny élén továbbra is az olcsóbb vármegyék állnak: Békés (+8,6%), Borsod-Abaúj-Zemplén (+7,6%) és Vas (+7,6%) hozta a legnagyobb mediánnövekedést, míg a legdrágább piacok – Pest, Veszprém, Győr-Moson-Sopron, Zala – gyakorlatilag oldalaztak. Az árkonvergencia tehát folytatódik, csak lassabb tempóban.
A kínálati oldal képe árnyaltabb, mint Budapesten, ahol minden kerületben duzzad az állomány. A vidéken a piac kettészakadt: Győr-Moson-Sopronban, Vasban, Borsodban és Jász-Nagykun-Szolnokban a hirdetésállomány egyetlen negyedév alatt 33–44 százalékkal, éves szinten 64–96 százalékkal nőtt – ezekben a vármegyékben a pangás minden tünete jelen van –, miközben Hevesben, Nógrádban, Szabolcsban és Tolnában a kínálat éves szinten stagnál vagy szűkül, ami az eladói kivárás jele: aki nem kapja meg az árát, inkább leveszi a lakást a piacról. Mindkét viselkedés ugyanannak az éremnek a két oldala – a jelenlegi árszinten a kereslet már nem szívja fel gond nélkül a kínálatot.
Az alábbi táblázat összefoglalja mind a 19 vármegye június végi árszintjét és a 2026 második negyedévében mért változásokat.
| Vármegye | Mediánár (ezer Ft/m²) | Átlagár (ezer Ft/m²) | Átlagár-változás (2026 Q2) | Mediánár-változás (2026 Q2) | Kínálatbővülés (2026 Q2) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bács-Kiskun | 471 | 547 | +2,6% | +3,4% | ~+8% |
| Baranya | 700 | 674 | +4,1% | +2,8% | ~+12% |
| Békés | 282 | 343 | +5,7% | +8,6% | ~+5% |
| Borsod-Abaúj-Zemplén | 350 | 404 | +2,9% | +7,6% | ~+35% |
| Csongrád-Csanád | 818 | 766 | +3,6% | +4,8% | ~+10% |
| Fejér | 765 | 762 | +1,6% | +1,6% | ~+2% |
| Győr-Moson-Sopron | 903 | 882 | +1,5% | +1,8% | ~+44% |
| Hajdú-Bihar | 883 | 816 | +2,8% | +4,9% | ~+10% |
| Heves | 385 | 473 | −0,2% | −0,4% | ~+6% |
| Jász-Nagykun-Szolnok | 343 | 395 | +2,6% | +6,1% | ~+33% |
| Komárom-Esztergom | 742 | 736 | +1,7% | +2,5% | ~+3% |
| Nógrád | 295 | 341 | +3,4% | +3,7% | ~+3% |
| Pest | 958 | 964 | +0,9% | −0,5% | ~+1% |
| Somogy | 749 | 891 | +2,1% | +3,6% | ~+3% |
| Szabolcs-Szatmár-Bereg | 416 | 490 | +3,3% | +5,9% | ~+5% |
| Tolna | 370 | 517* | +19,9%* | +2,2% | ~+6% |
| Vas | 620 | 642 | +4,4% | +7,6% | ~+37% |
| Veszprém | 838 | 938 | +1,5% | +1,1% | ~+5% |
| Zala | 621 | 713* | +11,6%* | +1,7% | ~+7% |
* Tolna és Zala átlagárában a negyedév során egy-egy hirtelen, néhány kiugró hirdetéshez köthető metodikai ugrás jelentkezett; ezeknél a vármegyéknél a mediánár-változás tükrözi a valós piaci folyamatot.
Kitekintés: korrekció vagy hosszú stagnálás?
A vidéki adatok ugyanabba az irányba mutatnak, mint a budapestiek, csak fáziskéséssel. A természetes kérdés itt is az, hogy a lassulás átfordul-e árcsökkenésbe. A magyar piac történelmi mintázata ez ellen szól: érdemi, tartós nominális árcsökkenés a hazai lakáspiacon csak súlyos válsághelyzetben fordult elő, legutóbb a 2008-as pénzügyi válságot követően. A magyar tulajdonosok jellemzően nem árversenybe kezdenek, hanem kivárnak – és ennek a viselkedésnek az első jelei már láthatók az adatokban: Hevesben, Nógrádban, Tolnában és Szabolcsban a hirdetésállomány éves szinten szűkül, vagyis az eladók egy része egyszerűen leveszi a piacról az ingatlant, ha nem kapja meg az árát. Érdemi árkorrekció leginkább a kényszerből eladók – válás, hagyaték, hitelprobléma, sürgős költözés – szűk körénél várható, ez azonban a teljes piacnak csak kis szelete.
Ezért a legvalószínűbb forgatókönyv vidéken is a hosszan elnyúló stagnálás: a kínálati árak papíron még kúsznak vagy beállnak, miközben a tényleges tranzakciókban egyre nagyobb alkuk születnek – a vevők alkupozíciója kivételesen jó, különösen a duzzadó kínálatú vármegyékben (Győr-Moson-Sopron, Vas, Borsod, Jász-Nagykun-Szolnok), ahol rekordválasztékból, időnyomás nélkül lehet válogatni. Eladói oldalon a kulcskérdés, hogy kinek mennyire sürgős: aki ráér, kivárhat; aki nem, annak érdemes reális, a lassuló piachoz igazított áron indítania, különben hónapokig hirdethet a bővülő mezőnyben.
A képet két tényező árnyalja. Az egyik a jegybanki alapkamat: ha az alapkamat markánsan csökken, az olcsóbbá váló lakáshitelek új keresletet szabadíthatnak fel – és mivel a vidéki árszint a fővárosinál jóval alacsonyabb, egy hitelezési élénkülés hatása itt arányaiban nagyobb lehet. A másik a felzárkózási tartalék: a legolcsóbb vármegyék (Békés, Nógrád, Jász-Nagykun-Szolnok) árszintje még mindig a fővárosi árak töredéke, így az árérzékeny kereslet ezekbe az irányokba még adhat lökést – ahogy Békés második negyedéves teljesítménye mutatja is. Az alapforgatókönyv mindezzel együtt a fokozatos lecsengés: a vármegyék többsége várhatóan az év második felében érkezik meg oda, ahol Budapest és Pest vármegye már most tart. Ha pontosan tudni szeretné, mennyit ér ma az Ön ingatlana ebben a változó piaci környezetben, érdemes naprakész, településszintű értékbecslést használni.
Gyakori kérdések
Mennyit drágultak a vidéki lakásárak 2026 második negyedévében?
A mediánár alapján a vármegyék többségében 2–6 százalékos volt a drágulás április eleje és június vége között – az első harmad 8–21 százalékos üteméhez képest ez jelentős lassulás. A legnagyobb emelkedést Békés (+8,6%), Borsod-Abaúj-Zemplén és Vas (+7,6%) hozta, Hevesben és Pest vármegye mediánáránál viszont már minimális csökkenés volt.
Csökkenni fognak a vidéki lakásárak?
Érdemi árcsökkenés a jelenlegi adatok alapján nem valószínű. A magyar piacon tartós nominális áresés csak komoly válsághelyzetben fordult elő, legutóbb 2008 után; a tulajdonosok többsége inkább kivár vagy leveszi a hirdetést, mintsem árat csökkentsen – ez a kivárás több vármegye szűkülő kínálatában már most látszik. A reális forgatókönyv a hosszabb stagnálás, egyre nagyobb alkukkal a tényleges adásvételeknél.
Miért beszélünk pangásról, ha a vidéki árak még emelkednek?
Mert a lendület negyedévről negyedévre fogy, és több vármegyében a kínálat sokkal gyorsabban nő, mint amilyen ütemben a lakások elkelnek: Győr-Moson-Sopronban éves szinten közel duplájára, Vasban, Borsodban és Jász-Nagykun-Szolnokban 64–86 százalékkal nőtt a hirdetésállomány, miközben az árak már alig mozdulnak. A vidék jellemzően néhány negyedév késéssel követi Budapestet, ahol a pangás már beállt.
Melyik a legolcsóbb és melyik a legdrágább vármegye 2026 közepén?
A mediánár alapján Békés a legkedvezőbb árszintű vármegye 282 ezer Ft/m² körüli értékkel, szorosan mögötte Nógráddal (295 ezer Ft/m²). A legdrágább Pest vármegye 958 ezer Ft/m² mediánnal, ezt Győr-Moson-Sopron (903) és Hajdú-Bihar (883) követi.
Miért tér el az átlagár és a mediánár?
Az átlagár érzékeny a kiugróan drága hirdetésekre – ezt a negyedévben Tolna és Zala átlagárának hirtelen ugrása is jól mutatta, amelyet néhány prémium hirdetés belépése okozott. A mediánár a középső hirdetés árát mutatja, ezért a tipikus lakás helyzetét stabilabban tükrözi. Több vármegyében – Baranyában, Csongrád-Csanádban, Hajdú-Biharban, Győr-Moson-Sopronban – a medián tartósan az átlag fölött jár, ami erős tipikus ársávot és az olcsó szegmens eltűnését jelzi.
Honnan származnak ezek az adatok?
Az árfigyelő rendszer heti gyakorisággal készít pillanatfelvételt az elérhető lakáshirdetésekről, vármegyei bontásban, 2024 áprilisáig visszamenően. Minden hirdetésnél a meghirdetett kínálati árból négyzetméterárat számolunk, majd vármegyénként meghatározzuk ennek átlagát és mediánját. Az adatok kínálati (meghirdetett) árakat tükröznek, és a piaci hangulat korai jelzőjeként érdemes őket olvasni.
