A 2025 szeptemberében induló 3%-os kamatozású Otthon Start Program várhatóan erős árfelhajtó hatást fog gyakorolni az ingatlanpiacra, hiszen korábban elérhetetlen ügyfelek számára teszi elérhetővé a jelzáloghitelt. A bankok azonban óvatosan kezelik ezt a helyzetet: nem a vételár, hanem a bank által elfogadott értékbecslés szabja meg a finanszírozási plafont. Ebben az elemzésben részletezzük, hogy pontosan mi történik ebben a folyamatban, miért alacsonyabb a banki értékbecslés, és milyen következményekkel jár a hitelmegállapodás szempontjából.
A banki értékbecslés (appraised value) egy alapos, licencelt szakértő által készített értékelés, amely a településen értékesített, hasonló ingatlanok áradataira és az ingatlan jellemzőire épít. Ezt különbözteti meg a piaci értéktől (market value), amelyet az adásvételi tranzakciók során a tényleges fizetőképesség határoz meg. A banki értékbecslés a hitelező biztonságát szolgálja, míg a piaci érték a tényleges vevőképességen alapuló értéket mutatja meg..
A különbség kulcsfontosságú: a banki értékbecslés rendszerint 5–15%-kal marad el az aktuális piaci árszinttől, különösen, ha a piac túlfűtött, vagy a vételár tárgyalásos módszerekkel nőtt meg.
A bank számára a legfontosabb szempont a fedezetbiztonság: olyan összeget hajlandó finanszírozni, amelyet egy esetleges kényszerértékesítés során is visszakaphat. Ezért számítanak óvatosabbnak a becslések, mint amit a piacon a kereslet és kínálat pillanatnyi találkozása mutat. A banki értékbecslés tehát nem a maximális, hanem a konzervatív, biztosan realizálható árat tükrözi.
Nagyobb eltérés jellemzően akkor jelentkezik, ha a piac hirtelen és gyors dráguláson megy keresztül – például 2003–2008 között Magyarországon, amikor a külföldi befektetők tömeges vásárlása és a devizahitelezés miatt az árak látványosan felpörögtek. A banki értékbecslések azonban nem tudtak lépést tartani az árrobbanással, így gyakran 20%-os különbségek is megjelentek a vételár és a hitelalapul vett összeg között. Nemzetközi példa az Egyesült Államok 2008-as válsága, ahol egyes térségekben az ingatlanok piaci ára 30–40%-kal is meghaladta a konzervatív banki értéket, majd a válság beköszöntével a banki számítások bizonyultak közelebbinek a valósághoz.
A bank jellemzően a becsült érték 90%-át finanszírozza. Tegyük fel, hogy a piaci ár 100 millió Ft, viszont a banki értékbecslés csak 90 millió Ft – a hitel maximális összege ilyenkor 81 millió Ft, így az önerő nem 10 millió, hanem 19 millió Ft. Ez azt jelenti, hogy a tényleges önerő mértéke 19%, nem pedig 10%.
Például Belgium Help-to-Buy konstrukciója esetében az árfelhajtás mértéke elérte a 20%-ot, miközben új lakásépítés nem követte le a keresletet.. Ez rávilágít arra, hogy ha a piaci ár viszi el az értékelésszámot, a hitel és önerő aránya jelentősen eltorzulhat.
A belga modell lényege az volt, hogy az állam adójóváírásokkal és kedvezményes hitelekkel támogatta a fiatal vásárlókat, ami rövid idő alatt rendkívül megugrasztotta a keresletet. Mivel a kínálati oldal nem reagált kellő gyorsasággal – az új lakások építése hosszabb folyamat –, az árak pillanatok alatt elszálltak. Ez a konstrukció tehát rövid távon megoldotta a hozzáférési problémát, de középtávon egy olyan árspirált indított be, amely a támogatás kivezetése után visszarendeződést eredményezett.
Hasonló hatást tapasztaltak Kanadában és Ausztráliában is, ahol a túlzottan kedvezményes első lakásvásárlói programok azonnali áremelkedést generáltak. Az ausztrál „First Home Owner Grant” például a 2000-es évek elején több városban 15–25%-os drágulást okozott a támogatás célcsoportjába tartozó ingatlanoknál, ami jól mutatja: ha a keresletet mesterségesen ösztönzik, a piaci egyensúly könnyen felborul.
Egy tipikus helyzet: a vásárló először foglalót fizet – jellemzően a vételár 10%-át. Egy 100 milliós ingatlan esetén ez 10 millió forint. Ezt követően a bank mélyebben megvizsgálja az ingatlant, és kiderül, hogy a becsült érték mindössze 85 millió Ft. Ha nincs elegendő készpénz vagy további önerő, akkor előfordulhat, hogy a vásárló nem kapja meg a szükséges finanszírozást – és elveszíti a foglalót.
Ez az ellentmondás rávilágít arra, hogy miért elengedhetetlen a vevők számára a banki értékbecslés előzetes ismerete még a foglaló megfizetése előtt.
Ha az ingatlan értékbecslését mesterségesen magasan határozzák meg – azaz appraisal fraud történik –, az veszélyes helyzetet teremthet, mert a bank túlértékelt fedezetre hitelezhet. Magyarországon ugyan nem jellemző, de a bankok jellemzően hivatalos, belső appraisereket alkalmaznak ennek kiszűrésére.
A GKI előrejelzése szerint az Otthon Start Program akár 15–20%-kal is emelheti az ingatlanárakat. Ez tovább növeli a szakadékot a vételár és az értékbecslés között, ami komoly kockázatot jelenthet a finanszírozás biztonsága szempontjából.
Egy további kockázati tényező, hogy a program elindítása egybeesik más keresletnövelő tényezőkkel, például a CSOK Plusz és az egyre szűkösebb lakáskínálat hatásával. Ez a kombináció különösen a nagyvárosi agglomerációkban idézhet elő olyan árrobbanást, amely a banki értékbecslések és a tényleges vételárak közötti különbséget rekordmagasságba emeli.
Ha a támogatás hirtelen kivezetésre kerül, az áremelkedés leállhat vagy visszafordulhat. Ez pedig nemcsak a vásárlókra, hanem a bankokra is komoly kockázatot ró: a fedezetként szolgáló ingatlanok hirtelen leértékelődhetnek, ami megnöveli a hitelportfóliók sérülékenységét.
További tanulság, hogy a vevőknek érdemes már a hitelügyintézés korai szakaszában értékbecslőt bevonni, vagy legalább konzultálni a bankkal az adott környék referenciaárairól. Ezzel csökkenthető annak a kockázata, hogy a vételár irreálisan magas, és a hitelösszeg emiatt elégtelennek bizonyul.
Az eladók oldaláról pedig célszerű figyelembe venni: hiába talál vevőt egy magasabb vételárra, ha a banki értékbecslés jóval alacsonyabb, a tranzakció könnyen meghiúsulhat. Ezért egy sikeres értékesítéshez nemcsak a piaci kereslet, hanem a finanszírozói szigorúság figyelembevétele is kulcsfontosságú.
A vételár és a banki értékbecslés közötti különbség kritikus tényező a lakáshitel-felvétel sikerességében – különösen egy olyan piaci környezetben, ahol a támogatott hitelek vonzóak, de potenciális árrobbanást okozhatnak. Értékbecslőként a cél az, hogy a vásárlók reális és megalapozott információval rendelkezzenek, ezzel csökkentve a kockázatot, és támogatva a sikeres finanszírozást.