Budapest XI. kerületében ugyanarra a „nagyon gyakori” lakástípusra (1950–1980 között épült, felújított tégla lakás) is jelentős árkülönbségek adódhatnak attól függően, hogy pontosan melyik városrészről beszélünk. Az alábbi elemzésben több mint 1600 hirdetés feldolgozásával számolt átlagárakat mutatok be (az értékek millió forintban vannak), majd azt is, hogy mekkora eltérések adódnak százalékosan, és mi magyarázza leginkább a lokációs prémiumot a XI. kerületen belül.
A négy „tipikus” alapterületet (32 / 55 / 87 / 118 nm) és a hozzájuk rendelt szobaszámot (1 / 2 / 3 / 4) sablonként rögzítettük, hogy ugyanarra a mintalakásra legyen összehasonlítható a városrészek közötti különbség. Emiatt a környék „átlagos” lakásárai (különböző alapterületek, állapotok és épülettípusok keveréke) ettől érdemben eltérhetnek – viszont a lokációs mintázat így is tisztán látszik.
| Városrész | 32 nm / 1 szoba | 55 nm / 2 szoba | 87 nm / 3 szoba | 118 nm / 4 szoba |
|---|---|---|---|---|
| Albertfalva | 45,2 | 77,7 | 128,0 | 145,4 |
| Gazdagrét | 57,3 | 98,4 | 165,8 | 240,0 |
| Gazdagréti lakótelep | 58,9 | 101,2 | 148,5 | 220,4 |
| Gellérthegy | 56,5 | 97,1 | 131,8 | 169,0 |
| Hosszúrét | 31,7 | 54,6 | 98,9 | 135,8 |
| Kelenföld | 41,7 | 71,7 | 128,8 | 149,3 |
| Kelenvölgy | 46,8 | 80,4 | 127,9 | 166,7 |
| Lágymányos | 47,4 | 81,5 | 123,4 | 159,9 |
| Madárhegy | 57,4 | 98,6 | 147,7 | 215,9 |
| Nádorkert | 34,2 | 58,7 | 94,7 | 105,4 |
| Őrmező | 37,9 | 65,2 | 108,3 | 148,0 |
| Péterhegy | 49,6 | 85,3 | 137,6 | 207,0 |
| Pösingermajor | 52,0 | 89,4 | 145,0 | 214,8 |
| Sasad | 47,4 | 81,4 | 114,4 | 132,6 |
| Sashegy | 45,7 | 78,6 | 119,7 | 148,6 |
| Spanyolrét | 54,9 | 94,4 | 156,2 | 222,1 |
| Szentimreváros | 46,3 | 79,6 | 135,0 | 160,0 |
| Tóváros | 49,7 | 85,4 | 146,0 | 219,9 |
A XI. kerület különlegessége, hogy ugyanazon (sablon) lakástípusnál is egyszerre jelenik meg a presztízs-prémium (jobb mikrolokáció, szolgáltatási/közlekedési előnyök, „márkanév”) és az ár-diszkont (olcsóbb alternatívák, más keresleti szerkezet, eltérő mikrokörnyezeti adottságok). Az adatok alapján a szélsőértékek most a sablon ingatlanokra következetesen ugyanazt a lokációs arányt adják.
Az adatokban egy mintázat rajzolódik ki: a lokációs eltérés szinte azonos arányban jelenik meg minden vizsgált méretnél. Ez tipikusan arra utal, hogy a modellezésben a lokáció hatása multiplikatív (arányos) jelleggel épül rá a „méret-hatásra”, vagyis a városrész-prémium/diszkont nem csak a belépő (kisebb) lakásoknál dominál, hanem a sablon ingatlanok teljes skáláján következetesen érvényesül.
Fontos: mivel ezek sablon paraméterek, a „való életben” a szórás aránya könnyen elmozdulhat (például ha egy városrészben a 3–4 szobás kínálat összetétele nagyon más: kertkapcsolat, panoráma, penthouse jelleg, újabb építési korszak, vagy épp gyengébb társasházi állapot). Itt viszont kifejezetten az volt a cél, hogy azonos összehasonlítási alapot tartsunk.
A friss adatok alapján a Nádorkert adja a sablon ingatlanokra a legmagasabb átlagárakat. A Gellérthegy és Madárhegy továbbra is erős, presztízs-közeli zónák a mintában, a Pösingermajor pedig szintén nagyon magas ársávot mutat. Itt jellemzően együtt áll: jobb mikrokörnyezet, keresleti „minőség”, szolgáltatási/közlekedési előnyök és az, hogy a vevők a lokációt a hosszú távú értéktartással kötik össze.
Lágymányos és Szentimreváros esetén a „funkcionális” prémium dominál: egyetemi zóna, irodai és belvárosi kapcsolatok, közlekedési tengelyek. Gazdagrét és a Gazdagréti lakótelep pedig a stabil, széles keresleti bázis miatt drágább: sok a célcsoport (családok, befektetők, kerületben maradók), és a lokáció beárazza a kiszámíthatóságot.
A friss számok szerint a sablon ingatlanokra a legalacsonyabb árszintet Őrmező adja (mind a négy méretsávban). A Tóváros, illetve több, alapvetően jó adottságú, de eltérő mikropiaci megítélésű terület (pl. Albertfalva, Kelenföld) is alacsonyabb ársávban jelenik meg a mintában. Ennek tipikus okai:
Az ingatlan nem homogén termék: a lokáció a „csomag” része. Ugyanaz a sablon 55 nm-es, felújított tégla lakás más kockázati és hasznossági profillal bír attól függően, hogy:
Ezért fordulhat elő, hogy ugyanarra a sablon típusra a kerületen belüli különbség most is nagy: a legalacsonyabb és legmagasabb városrész között 50%+ prémium adódik. Ugyanakkor azt is érdemes hangsúlyozni, hogy itt mintalakásról beszélünk: ha a valós kínálat összetétele eltér (pl. egy városrészben több a panorámás, jobb társasházi minőségű 4 szobás), akkor a szórás a gyakorlatban akár nagyobb vagy kisebb is lehet.
Fontos megkötésed volt, hogy egységesen egy típust vizsgáljunk, hogy komparatív legyen a kerületi eloszlás. A gyakorlatban viszont előfordul, hogy egy-egy városrészben éppen kevés az adott kategória (például ritkábban hirdetik a „felújított tégla 1950–80” kombinációt). Ilyenkor jön elő a modellalapú becslés értelme:
A neurális hálós értékbecslés hamarosan elérhető lesz az instantingatlanertek.hu-n; jelenleg a tesztüzem fut, nagyon biztató eredményekkel.
1) A XI. kerület nem „egy piac”, hanem több mikropiac. A Nádorkert–Gellérthegy–Madárhegy kör magasabb ársávot ad, míg Őrmező és több alacsonyabb ársávú zóna diszkontot mutat a sablon ingatlanokra.
2) Ne keverd a sablon mintát a környék „átlagával”. A táblázat kifejezetten az összehasonlíthatóság miatt rögzített paraméterekre (mintalakásokra) szól; ettől a városrész tényleges átlagárai (vegyes állomány) jelentősen eltérhetnek.
3) Ne csak kerületi átlagban gondolkodj. Ugyanaz a mintalakás városrészenként sok tízmilliós különbséget is hozhat, tehát a „XI. kerületi átlagár” félrevezető lehet.
Az ingatlanpiac kifejezetten árérzékeny: néhány százalék tévedés is hetekben mérhető értékesítési időt vagy akár milliós alkupozíciót teremthet a vevőnek. A fenti sablon-adatok is azt mutatják, hogy a lokációs különbségek a XI. kerületen belül is jelentősek, ezért egy minőségi, adatalapú értékbecslés segít elkerülni a túláraztás (beragadó hirdetés) és az alulárazás (elmaradó bevétel) tipikus csapdáit.
A témáról – eladási taktikákról és árazási logikáról – itt írtunk bővebben: Árazási stratégiák az ingatlanpiacon: ez a módszer hozza a legtöbb pénzt
Jogi/üzleti megjegyzés: a fenti számok hirdetési adatbázisból képzett, sablon paraméterezésű átlagok, tájékoztató jellegűek; egy konkrét ingatlan értékét az egyedi paraméterek (állapot valódi műszaki tartalma, emelet, lift, fényviszony, alaprajz, társasház állapota, parkolás, panoráma stb.) érdemben módosíthatják.